서울북부지방법원 2025타경5650. 서울 도봉구 도봉동 동일스위트빌홈타운 1동 402호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 57.26㎡, 4층 건물의 4층에 위치한 다세대주택이며, 상층부 다락을 포함해 이용 중인 물건입니다. 등기부상 소유자는 조효진이고, 2024.03.28 거래가액 420,000,000원에 소유권을 취득한 뒤 같은 날 우리은행에 채권최고액 352,000,000원의 근저당권을 설정했습니다.

이후 삼성카드와 경기신용보증재단의 가압류가 등기됐고 우리은행이 임의경매를 신청했습니다. 등기부만 보면 말소기준권리와 후순위 권리의 관계는 명확합니다. 다만 등기상 소멸하는 권리가 많다는 사실과 낙찰자가 부담할 위험이 완전히 없다는 사실은 다릅니다. 현황조사에서 실제 임대관계를 확인하지 못했기 때문입니다.

가격도 만만하지 않습니다. 이번 신건 최저매각가는 455,000,000원으로, 확인된 가장 최근 거래가인 420,000,000원보다 높습니다. 전체 실거래 평균 380,000,000원과 비교하면 119.7% 수준입니다. 실거래 표본이 적고 거래 시점도 오래됐다는 한계가 있지만, 적어도 현재 가격을 시세보다 저렴한 경매물건으로 판단할 근거는 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준

말소기준권리는 2024.03.28 접수된 우리은행 근저당권입니다. 채권최고액은 352,000,000원이며, 이 근저당권을 기준으로 후순위에 설정된 삼성카드 가압류 10,182,303원과 경기신용보증재단 가압류 50,000,000원, 임의경매개시결정 및 도봉구 압류는 매각에 따라 소멸하는 것으로 분석됩니다.

2021.04.01 수협은행 명의로 이루어졌던 신탁등기는 2024.03.28 신탁재산 귀속 과정에서 이미 말소됐습니다. 국민건강보험공단 압류도 2026.03.09 해제에 따라 말소된 상태입니다. 따라서 이들 과거 등기를 현재의 별도 인수권리로 계산할 이유는 없습니다.

따라서 현재 배당표에 표시된 인수 0원은 확인된 등기권리와 신고 내역을 전제로 한 추정치입니다. 입찰 전 매각물건명세서, 현황조사서, 전입세대확인서 및 실제 점유관계를 대조한 후 최종 인수위험을 판단해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 확인 거래보다 높다

동일스위트빌홈타운은 총 7세대 규모의 다세대주택으로, 확인된 실거래 표본은 2건입니다. 가장 최근 거래는 2024.03의 57.26㎡, 4층, 420,000,000원이며, 과거 거래는 2022.08의 54.38㎡, 3층, 340,000,000원입니다.

전체 실거래 평균은 380,000,000원이지만, 이는 면적이 서로 다른 거래 2건의 평균입니다. 따라서 이번 물건과 전용면적·층수가 일치하는 2024.03 거래가 420,000,000원을 우선 비교하는 것이 타당합니다. 이 기준으로 현재 최저매각가는 108.3%입니다.

실거래 집계상 과거 거래 대비 가격 변화율은 +23.5%로 나타납니다. 그러나 거래 시점이 2022.08과 2024.03으로 떨어져 있고 전용면적도 다르므로, 이 수치를 현재까지 이어지는 상승 추세로 단정해서는 안 됩니다.

신건 최저가는 전체 실거래 평균의 119.7%, 가장 최근 확인 거래 및 비교용 최근 평균의 108.3%입니다. 어느 기준에서도 신건 가격을 저렴하다고 평가하기 어렵습니다. 가격 메리트가 확인되지 않은 상태에서 단순히 경매물건이라는 이유로 응찰하는 것은 신중해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 455,000,000원 가정)

집행비용 6,950,000원과 우리은행 채권최고액 352,000,000원 등을 기준으로 계산한 단순 예상배당입니다. 우리은행의 경매 청구액은 340,041,723원으로, 표의 은행 배당액은 실제 확정채권액이 아닌 채권최고액 기준 추정입니다. 당해세·조세 교부청구·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았으며, 실제 배당순위와 잔여액은 달라질 수 있습니다.

현재 가정에서는 채권자에게 412,182,303원이 배당되고, 소유자에게 35,867,697원이 남는 것으로 계산됩니다. 후순위 채권의 배당 여부와 별개로, 이 표에 반영된 등기권리는 매각으로 정리되는 구조입니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 권리 확인은 별개

현재 신건 최저매각가는 감정가의 100%입니다. 이후 유찰을 가정한 가격 및 배당 변화는 다음과 같습니다. 아래 금액은 실제 진행 회차가 아닌 조건부 시뮬레이션입니다.

* 매수인 인수 0원은 현재 파악된 배당 및 등기권리를 전제로 한 추정입니다. 임대관계 미확인에 따른 선순위 임차인 등의 가능성은 별도 검증이 필요합니다. 후순위 채권의 미배당액이 곧바로 낙찰자에게 승계되는 것은 아닙니다.

1회 유찰을 가정하면 최저가격은 364,000,000원, 2회 유찰 시 291,200,000원으로 낮아집니다. 다만 이는 가격 시나리오일 뿐 실제 유찰을 예상하거나 해당 금액에서의 낙찰을 보장하는 것은 아닙니다. 입찰가를 낮추더라도 점유 및 임차인 인수위험이 확인되지 않은 상태라면 낙찰가만으로 실질취득비용을 확정할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 도봉구 도봉동 도봉초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택 등 주거용 부동산과 일부 근린생활시설이 형성된 주택지대입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진출입이 가능하며 동측 직선거리 약 600m에 도봉역이 있습니다. 인근 버스정류장도 이용할 수 있어 감정평가상 교통상황은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2020.05.13 준공된 철근콘크리트구조 다세대주택입니다. 위생·급배수, 화재탐지 및 경보, 승강기, 난방설비 등이 마련되어 있습니다. 402호는 상층부 다락을 포함해 이용 중입니다.
• 도로. 북측과 동측으로 폭 약 6m의 포장도로에 접하며, 토지는 인접지 및 도로와 대체로 평탄한 부정형입니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역, 도봉무수골 지구단위계획구역, 정비구역 및 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 관련 지정도 확인되므로 각 지정의 대상·기간과 본 다세대주택에 대한 적용 여부를 구분해 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가는 2,299,000원/㎡이며, 확인된 토지면적은 321.0㎡입니다.
• 건축물 상태. 위반건축물로 표시되지 않았으며 감정평가상 공부와의 차이도 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 상층부 다락의 실제 이용현황은 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 전체 7세대로 거래 표본이 제한적입니다. 확인 가능한 거래도 2022.08과 2024.03의 2건뿐이어서 현재 매매 수요와 적정 매각가격을 판단할 때 추가적인 현장 시세 검증이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임대관계 우선 확인. 현황조사에서 폐문 및 관계인 부재로 임대관계가 확인되지 않았습니다. 실제 점유자, 전입 내역, 보증금, 확정일자 및 말소기준권리 이전의 대항요건 성립 여부를 확인해야 합니다.
• 인수 0원 검증. 예상배당상 인수액은 0원이나, 미확인 임차인이 존재한다면 실제 인수부담이 달라질 수 있습니다. 대항력 가능·미상 상태를 해소하기 전까지는 실질취득비용을 확정하지 마세요.
• 402호 동일성 확인. 건물 외벽의 ‘1동’ 표시가 확인되지 않았으므로 등기사항전부증명서·집합건축물대장·현황도·현장 출입구 및 호실 표시를 대조해야 합니다.
• 현재 시세 재검증. 확인된 가장 최근 실거래는 2024.03의 420,000,000원입니다. 매각기일인 2026.10.27을 기준으로 거래 시차가 크므로 실제 주변 거래와 매물 상태를 확인해야 합니다.
• 유찰별 예산 설정. 현재 455,000,000원과 유찰 가정가격 364,000,000원·291,200,000원을 비교하되, 유찰 가능성을 기정사실화하지 말고 실제 매각조건과 자금계획을 확인해야 합니다.
• 조세·배당 확인. 2026.07.16 도봉구 압류가 등기되어 있습니다. 등기 자체는 매각으로 소멸하는 구조이지만, 관련 세금의 배당순위와 교부청구 여부에 따라 실제 배당 결과가 달라질 수 있습니다.
• 관리비·인도비용 확인. 관리비 체납, 공용부분 부담, 실제 점유자와의 인도 협의 및 명도비용을 별도로 점검해야 합니다.
• 원본 서류 최종 대조. 입찰 전 최신 등기부, 매각물건명세서, 현황조사보고서, 감정평가서, 건축물대장 및 매각기일 변경 여부를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸과 가격 메리트는 별개다”

이 물건의 장점은 등기상 말소기준권리가 명확하다는 데 있습니다. 우리은행 근저당을 기준으로 후순위 가압류와 압류가 정리되므로, 확인된 등기권리에 한정하면 매각 후 권리관계는 비교적 단순합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.

그러나 임대관계 미확인이라는 중요한 변수가 남아 있습니다. 실제 점유자가 누구인지, 말소기준권리보다 앞서는 대항력 있는 임차인이 존재하는지를 확인하기 전에는 인수위험이 완전히 해소됐다고 평가할 수 없습니다.

가격 면에서는 더 신중해야 합니다. 현재 최저매각가 455,000,000원은 확인된 최근 거래가 420,000,000원의 108.3%이고, 전체 거래 평균 380,000,000원의 119.7%입니다. 거래자료가 오래되고 표본도 부족해 현재 시세를 단정할 수 없지만, 신건 가격이 저렴하다는 근거도 없습니다.

결론적으로 등기상 권리 정리는 비교적 명확하지만, 점유와 시세 검증이 필요한 가격 부담형 물건입니다. 신건에서 서둘러 응찰하기보다는 임대관계 및 현재 시장가격을 확인하고, 실제 유찰이 발생한다면 그때의 최저가격과 실질취득비용을 다시 비교하는 접근이 합리적입니다. 권리 확인은 계속, 신건 가격 판단은 보류.