서울북부지방법원 2025타경6004. 서울 동대문구 장안동 장한로 82에 자리한 드플랏장안 제16층 제1611호 오피스텔입니다. 2024년 6월 사용승인을 받은 지상 20층 건물에 속하며, 감정가는 504,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않아 감정가와 최저매각가가 동일합니다. 소유자 이호창은 2024.06.27 소유권을 이전받았고, 같은 날 수협은행 앞으로 채권최고액 384,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다.

이 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 이경인·서울보증보험의 가압류, 국가 및 동대문구의 압류, 수협은행의 임의경매개시결정이 이어졌습니다. 등기상 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조이므로 매수인이 후순위 채권액을 그대로 떠안는 상황은 예상되지 않습니다. 다만 조세채권의 배당순위와 현장 점유관계는 별도로 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당권 이후 모두 후순위

말소기준은 2024.06.27 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 384,000,000원이며, 경매신청 청구금액은 331,273,864원입니다. 근저당권 자체도 매각에 따라 소멸하고, 그 뒤에 등기된 가압류·압류·경매개시결정 역시 말소 대상입니다.

② 임차인·점유 조사 — 두 사람의 전입관계 확인

임차 관련 확인대상은 박시하와 권정혜, 총 2명입니다. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 나타나지 않습니다. 박시하는 1611호 관련 배당요구 사실이 확인되지만, 권정혜는 실제 임대차 여부와 점유 부분이 불명확합니다. 따라서 두 사람 모두를 계약이 확인된 임차인으로 단정할 수는 없습니다.

박시하의 보증금 기재값은 5,000이며 정확한 금액 단위는 원본에서 확인해야 합니다. 권정혜의 보증금·확정일자·점유 부분은 확인이 필요합니다. 대항력 판단은 제시된 전입일과 말소기준일을 기준으로 하였으며, 실제 점유 및 임대차 성립 여부에 대한 추가 확인을 전제로 합니다.

③ 신건 가격 — 감정가 504,000,000원의 적정성은 미확정

이 오피스텔의 신건 최저가는 504,000,000원입니다. 소유권이전 등기에는 거래가액 501,786,000원이 기재돼 있습니다. 다만 이는 해당 소유권 취득 당시의 금액으로, 현재 동일 건물·동일 용도의 실거래 시세를 대신할 수는 없습니다.

최근 거래평균이나 최신 실거래가격을 확인하지 못한 상태에서 감정가가 시세보다 싸거나 비싸다고 단정하는 것은 적절하지 않습니다. 특히 오피스텔은 업무용·주거용 이용형태, 임대수익, 공실 가능성 및 환금성을 함께 판단해야 합니다. 현재 신건 가격에는 검증된 시세 할인 메리트를 부여하기 어렵습니다.

유찰 회차별 금액은 제시된 시나리오 기준입니다. 실제 매각 결과나 향후 매각조건을 보장하지 않습니다. 채권자의 미배당액은 매수인이 승계하는 보증금이나 채무가 아닙니다. 각 회차 금액이 현재 시세보다 저렴하다는 의미도 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 504,000,000원 가정)

신건 매각가를 기준으로 집행비용과 근저당권 배당을 우선 반영하면, 후순위 가압류 채권자들에게 미배당이 발생합니다. 전체 채권 청구액은 608,380,273원이며, 예상 채권자 배당액은 496,560,000원입니다. 아래 배당표는 조세채권과 임차인 최우선변제 등이 반영되기 전의 추정입니다.

집행비용 7,440,000원은 추정치입니다. 수협은행 배당은 채권최고액 384,000,000원을 기준으로 한 시나리오이며, 실제 확정채권액과는 다를 수 있습니다. 국세·지방세의 법정기일, 당해세, 임차인 최우선변제 등이 미반영되어 실제 배당순서 및 금액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 장평중학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 상업용시설과 업무용시설이 혼재하는 노선상가지대로, 전반적인 주변환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측 근거리에 지하철 5호선 장한평역이 위치하며, 대중교통 사정은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 2024.06.19 사용승인된 지하 4층·지상 20층 철근콘크리트 건물입니다. 위생·급배수·난방·승강기설비와 지하주차장, 기계식 주차시설 등이 설치돼 있습니다.
• 토지. 일반상업지역이며 서측 장한로의 포장도로에 접합니다. 대상 토지는 2필지 일단으로 이용되고, 인접 도로 및 주변 토지와 대체로 평탄합니다. 토지 공시지가는 10,090,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 교육환경보호구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역 등의 사항이 있습니다. 토지거래계약 허가구역 기록 중 2025.10.20 지정 사항은 허가대상 용도가 아파트로 기재돼 있어, 본 오피스텔에 대한 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 업무시설인 오피스텔은 아파트 실거래가격으로 직접 평가해서는 안 됩니다. 동일 건물·유사 면적의 거래사례, 임대수요, 공실률, 관리비와 실제 이용형태를 함께 검토해야 합니다. 현재 가격의 시장 경쟁력은 확정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 확인. 2024.06.27 수협은행 근저당권이 말소기준이며 이후 등기된 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조인지 최신 등기부로 재확인하세요.
• 세금 압류 3건. 영등포세무서장·동대문구·동대문세무서장 관련 국세·지방세의 법정기일과 당해세 해당 여부를 확인하세요. 예상배당표를 확정된 배당순서로 취급해서는 안 됩니다.
• 박시하 배당요구. 2025.12.23 배당요구가 확인됩니다. 보증금의 실제 원화 금액, 확정일자, 임대차계약 내용과 최우선변제 요건을 원본으로 확인하세요.
• 권정혜 점유관계. 2024.06.28 전입으로 말소기준 이후이지만, 보증금·확정일자·점유 부분이 미상입니다. 실제 임차인인지, 현재 점유하고 있는지 현황조사 및 현장 확인이 필요합니다.
• 오피스텔 실거래 비교. 감정가 504,000,000원이 합리적인지 판단하려면 동일 건물·동일 용도의 최근 실거래가격과 최신 거래를 우선 확인하세요. 과거 등기 거래가액만으로 시세를 대체하지 마세요.
• 내부 구조 및 용도. 정확한 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 내부구조, 시설 상태, 실제 주거·업무 이용형태, 위반사항 여부를 별도로 점검하세요.
• 공실·명도·관리비. 현재 점유자의 퇴거 여부와 명도 비용, 체납 관리비 및 매수인에게 부담될 수 있는 공용부분 관리비를 확인하세요.
• 매각조건·원본 대조. 2026.10.27 매각기일에 앞서 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 특별매각조건을 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 입찰 판단은 신중하게”

서울북부지방법원 2025타경6004 드플랏장안 1611호는 등기상 권리의 선후관계가 비교적 명확한 오피스텔입니다. 수협은행 근저당권 이후의 가압류·압류는 매각으로 소멸할 예정이며, 제시된 배당 시나리오에서 매수인의 예상 인수액은 0원입니다.

하지만 확인해야 할 사항이 남습니다. 세금 압류 3건은 배당순서에 영향을 줄 수 있고, 박시하와 권정혜의 임대차 및 점유관계를 원본으로 확인해야 합니다. 특히 권정혜는 보증금과 실제 점유상태가 명확하지 않으며, 내부 확인도 이루어지지 않았습니다.

가격 측면에서도 신건 최저가 504,000,000원의 시장 적정성을 입증할 최근 실거래 비교가 확인되지 않았습니다. 1회·2회 유찰 가정액이 낮아 보이더라도 해당 금액이 실제 시세보다 유리하다는 뜻은 아닙니다.

결론은 권리 인수는 양호, 점유·세금·가격 검증은 보류입니다. 최근 실거래와 내부 상태를 확인해 입찰가 상한을 정하고, 세금 및 점유관계를 점검한 다음 응찰 여부를 결정하는 접근이 적절합니다.