서울북부지방법원 2025타경11716. 중랑구 면목동 도시공간 제4층 402호가 경매에 나왔습니다. 2020년 준공된 5층 규모 다세대 건물의 한 세대로, 소유자는 이소영입니다. 경매를 신청한 박건우는 이 집의 주택임차권등기권자이자 임차보증금 250,000,000원의 권리자입니다. 2021년 2월 23일 전입·점유를 시작했고, 확정일자도 2021년 1월 4일에 받았습니다. 이후 2023년 9월 13일 임차권등기가 이루어졌습니다.

핵심은 임차권등기 자체가 말소기준권리보다 나중이라는 사실이 아닙니다. 대항력의 기초가 되는 전입과 점유가 말소기준인 2023년 4월 7일 압류보다 앞선다는 점입니다. 매각물건명세서 역시 보증금 전액을 배당받지 못하면 미변제 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 신건과 유찰 후의 권리 부담을 구분해서 계산해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소되는 등기와 남는 보증금

등기상 말소기준권리는 2023년 4월 7일 갑구 6번 압류입니다. 그보다 앞서 2020년 설정됐던 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 1,800,000,000원 근저당권은 2020년 12월 23일 이미 말소되었습니다. 앞선 압류 2건 역시 2023년 2월 10일 말소된 상태입니다.

말소기준 압류 이후의 강제경매개시결정과 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 임차인 박건우의 주택임차권은 보증금 전액 변제 여부에 따라 매수인 인수 문제가 남습니다. 2023년에 등기된 임차권이라는 이유만으로 매각 후 보증금 반환 부담이 전부 사라진다고 판단하면 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 대항력 있음

박건우는 2021년 1월 4일 확정일자를 받고, 2021년 2월 23일 전입·점유를 시작한 임차인입니다. 말소기준권리보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 분석되며, 배당요구도 이루어졌습니다. 보증금은 250,000,000원입니다.

신건에서는 인수 0원으로 계산됩니다. 매각대금 264,000,000원에서 추정 집행비용 4,496,000원을 제외해도 250,000,000원의 임차보증금을 전액 배당할 수 있기 때문입니다. 반대로 매각가가 보증금보다 내려가면, 미배당 잔액만큼 인수 위험이 발생합니다.

③ 시세 비교 — 최근 거래보다 높은 실질취득

도시공간은 10세대 규모의 소규모 다세대 건물입니다. 확인된 실거래는 2건이며, 각 거래의 면적이 다릅니다. 전체 평균 250,000,000원만으로 이 물건의 적정 시세를 판단하기 어렵습니다.

제시된 최근 거래 기준가격은 180,000,000원이며, 신건 최저가는 그 146.7%에 해당합니다. 전체 거래 평균 250,000,000원과 비교해도 신건 최저가가 높습니다.

가격 추세 지표는 -43.8%로 하락을 가리킵니다. 다만 2024년 거래는 49.35㎡, 2025년 거래는 23.68㎡로 면적이 크게 다르므로, 이 수치를 동일 면적 주택의 순수한 가격 하락률로 단정해서는 안 됩니다. 또한 최근 거래로 제시된 2025년 9월 계약은 2026년 10월 13일 기준으로 이미 12개월을 넘긴 거래입니다. 최신 동일면적 거래를 추가 확인해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락분을 보증금 인수가 흡수

이 사건은 전형적인 대항력 보증금 인수형 구조입니다. 매각가가 하락하면 임차인에게 배당되는 금액이 줄고, 그만큼 매수인이 인수할 잔액이 늘어납니다. 집행비용 추정 차이를 제외하면 실질취득금액이 임차보증금 250,000,000원 안팎에 머무는 구조입니다.

실질취득 = 최저매각가 + 매수인 인수 보증금. 각 회차는 제시된 집행비용 추정과 예상배당에 기초한 시나리오이며, 실제 배당순위·조세채권·매각 결과에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)

제시된 자동 예상배당을 그대로 표시했습니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당과 다를 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 중랑구 면목동 소재 서일대학교 북동측 인근입니다. 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재하며, 감정상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 마을버스정류장까지 도보 약 2~3분 거리이며, 대중교통 이용편의는 보통으로 평가됩니다. 차량 출입이 가능한 도로도 개설되어 있습니다.
• 건물. 2020년 준공된 철근콘크리트구조의 5층 건물입니다. 승강기·급배수·위생설비·개별도시가스 난방이 갖춰져 있으며, 감정상 현상 및 설비상태는 보통입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 비행안전제3구역, 중점경관관리구역 등이 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부 및 구체적인 적용 조건은 입찰 전 확인해야 합니다.
• 토지. 2필지 일단의 가장형 토지로 도시형생활주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중입니다. 공시지가 자료상 3,034,000원/㎡, 토지면적 127.0㎡이며, 건물 전체 부지와 해당 세대의 권리범위는 구분해야 합니다.
• 환금성. 총 10세대의 소규모 다세대 건물로, 확인된 실거래는 2건에 그칩니다. 거래 면적도 서로 달라 적정 매각가격 판단에 불확실성이 큽니다. 제시된 단지 경매 평균 유찰 횟수는 0.7회이나, 본건의 대항력 보증금 인수위험을 대신 설명하는 지표는 아닙니다.
• 공부상 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 대항력 임차인 보증금. 박건우의 전입·점유·확정일자 및 임차권등기 내용과 보증금 250,000,000원의 실제 반환 여부를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서 인수 문구. 보증금 전액 미변제 시 잔액을 매수인이 인수한다는 특약 사항을 경매 원본에서 반드시 확인하세요.
• 배당 중복 가능성. 임차인과 경매 신청채권자가 동일인입니다. 보증금 채권과 청구채권이 별개인지, 배당액이 중복 계상되었는지 확인해야 합니다.
• 유찰 후 실질취득. 1회 유찰 시 253,756,800원, 2회 유찰 시 253,165,440원이라는 인수 포함 금액을 기준으로 자금 계획과 응찰 상한을 계산해야 합니다.
• 적정 시세 재검증. 최근 거래 180,000,000원은 23.68㎡, 과거 거래 320,000,000원은 49.35㎡입니다. 면적·층·건축상태가 다른 거래이므로 대상 세대와 유사한 거래를 추가 확보하세요.
• 점유·명도. 임차권등기가 존재하지만 현재 실제 점유관계는 별도 확인이 필요합니다. 현장조사와 현황조사서 대조 후 인도 절차 및 비용을 검토해야 합니다.
• 민간임대주택 등록. 2022년 12월 5일 민간임대주택등기가 존재합니다. 등록 상태와 매각 이후 관련 의무·말소 절차를 확인해야 합니다.
• 조세·관리비. 경기광주세무서장 및 금천구 압류가 존재합니다. 조세채권의 배당순위와 미납 관리비 등 부대비용을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류 및 최신 실거래 원본을 입찰 전에 확인하세요.

맺으며 — “유찰가보다 인수 포함 총액이 중요하다”

이 물건은 단순히 감정가가 높은 다세대 경매가 아닙니다. 대항력 있는 임차보증금 250,000,000원이 가격 하락의 효과를 상당 부분 상쇄하는 사건입니다. 신건에서는 보증금 전액 배당을 전제로 인수액이 0원이지만, 유찰 후에는 낙찰가격이 낮아지는 만큼 보증금 인수가 증가합니다.

1회 유찰 시 실질취득은 253,756,800원, 2회 유찰 시에도 253,165,440원입니다. 최근 거래 기준가격 180,000,000원과의 격차가 크고, 제시된 추세는 하락 방향입니다. 다만 해당 거래들은 대상 세대와 면적이 다르므로, 시세 차이는 경고 신호로 활용하되 최신 유사면적 거래로 재검증해야 합니다.

여기에 임차인과 강제경매 신청채권자가 동일한 점, 예상배당에서 동일인 채권이 별도로 표시된 점, 소규모 다세대 건물의 제한적인 거래 표본까지 고려하면 단순한 저가 낙찰 전략을 적용하기 어렵습니다.

결론은 입찰 보류 및 권리·배당 구조의 추가 검증입니다. 감정가 대비 할인율만 보고 접근하지 말고, 보증금 인수액을 포함한 실질취득금액이 검증된 시세보다 충분히 낮아지는지부터 확인해야 합니다. 이 사건의 승부처는 낙찰가가 아니라 실제로 부담할 총 취득금액입니다.