수원지방법원 2025타경52208. 하남시 망월동 퀸즈파크미사1차 1층 121호로, 공부상 제2종근린생활시설이며 감정평가 당시 현황은 공실입니다. 소유자는 서창길이고, 2019년 3월 27일 설정된 장안신용협동조합 근저당권의 채권최고액은 759,000,000원입니다. 이 근저당이 말소기준권리이며 2025년 장안신용협동조합의 임의경매개시결정이 뒤따랐습니다.
현재 최저매각가는 338,884,000원으로 감정가 988,000,000원 대비 크게 낮아졌습니다. 그러나 이 사건에는 동일 물건군의 실거래 자료가 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 ‘싸다’고 판단하는 것은 금물입니다. 특히 근린시설은 실제 임대수익과 공실기간, 상권 내 실사용 수요에 따라 가치 편차가 커질 수 있으므로, 이 사건에서 확인 가능한 핵심은 우선 권리 인수 0원과 공실 상태입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52208 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 하남시 망월동 1132 퀸즈파크미사1차 1층121호 |
| 도로명 | 경기도 하남시 미사강변동로84번길 20 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 공부상 제2종근린생활시설 · 현황 공실 |
| 소유자 | 서창길 |
| 감정가 / 최저가 | 988,000,000원 / 338,884,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 장안신용협동조합 / 697,282,948원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 근저당 이후 소멸
말소기준은 2019.03.27 장안신용협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 759,000,000원이며, 이후 2025.05.15 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 앞서 2019년 설정됐던 주식회사무궁화신탁 명의 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐습니다. 배당 계산상 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다.
② 가격 — 3회 유찰, 그러나 시세 비교자료는 없다
감정가는 988,000,000원, 현재 최저매각가는 338,884,000원입니다. 현재 회차는 3회 유찰 후 감정가 34% 수준으로 제시되어 있습니다. 다음 시나리오는 4회 유찰 시 237,218,799원, 5회 유찰 시 166,053,159원입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 338,884,000원 | 425,660,376원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 237,218,799원 | 525,902,264원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 166,053,159원 | 596,071,585원 | 0원 |
유찰이 반복될수록 근저당권자의 미배당액은 늘어나지만, 제공된 시나리오에서는 어느 회차에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 즉 채권자의 미회수액과 매수인의 인수부담은 별개의 문제입니다. 반면 실거래 비교자료가 없으므로 현재 338,884,000원이 실제 상권가치 대비 낮은지는 이 데이터만으로 확정할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 338,884,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,544,376원 |
| 1. 근저당 · 장안신용협동조합 | 759,000,000원 | 333,339,624원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 338,884,000원을 매각가로 가정하면 집행비용 5,544,376원, 장안신용협동조합 333,339,624원이 배당되고 근저당 채권최고액 기준 미배당은 425,660,376원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 미사역(5호선) 남동측 인근이며, 주위는 오피스텔·근린생활시설·업무시설 등으로 이루어진 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입 및 주정차가 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철역인 미사역이 소재합니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설로 등재되어 있으나 현황은 공실입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 17층 건물 내 1층 121호이며 위생·급배수·승강기·주차장 설비가 되어 있습니다.
- 도로. 토지는 3필지 일단으로 이용 중이며 동·서·북·남측으로 왕복 2~3차선 포장도로에 접합니다.
- 토지이용. 도시지역·중심상업지역·지구단위계획구역(미사지구)이며 공공주택지구·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 검증. 3회 유찰로 감정가 대비 크게 낮아졌지만 실거래 자료가 없습니다. 주변 동일·유사 근린시설의 실제 매매가와 임대료를 별도로 대조해야 합니다.
- 공실 원인. 현황 공실이므로 장기 공실인지, 최근 퇴거인지, 내부 상태나 영업시설 제약이 있는지 현장에서 확인해야 합니다.
- 임대관계. 확인된 임차인 신고는 없으나 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자·사용자 존재 여부를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 인수 구분. 현재 회차 근저당 미배당액은 425,660,376원이지만 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일은 2026.08.13이고 매각기일은 2026.08.14입니다. 입찰 전 최신 등기와 매각물건명세서를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격은 현장에서 검증해야 한다
이 사건의 권리구조는 비교적 명확합니다. 2019년 장안신용협동조합 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 반면 가격 판단은 단순하지 않습니다. 감정가 988,000,000원에서 3회 유찰되어 최저가가 338,884,000원까지 내려왔지만, 실거래 시세 자료가 없고 현황은 공실인 근린시설입니다. 따라서 이 물건은 “유찰돼 싸졌다”보다 “권리 인수는 0원이지만, 실제 임대수익과 상권가치를 확인한 뒤 가격을 판단해야 하는 물건”으로 보는 편이 데이터에 부합합니다.
