서울북부지방법원 2025타경11859. 서울 강북구 우이동 성훈팰리스 102동 402호의 강제경매 사건입니다. 겉으로 보면 감정가와 최저매각가가 같은 신건이지만, 등기부를 열면 보증금 363,000,000원의 주택임차권이 먼저 눈에 들어옵니다. 임차권자 하나리는 2022년 3월 11일 전입했고, 확정일자는 2022년 2월 23일입니다. 말소기준인 2023년 2월 20일 강북구 압류보다 앞선 날짜이므로 선순위 대항력과 우선변제권이 문제 되는 구조입니다.

그러나 이 사건에는 결정적인 별도 사정이 있습니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 확약이 해당 보증금 반환채권 전체에 유효하게 적용된다는 전제에서, 하나리 관련 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.

다만 여기서 권리분석이 끝나는 것은 아닙니다. 2025년 1월 2일 전입한 서상우가 별도로 확인되며, 이 사람의 보증금·확정일자·점유관계가 명확하지 않습니다. 확약은 하나리 관련 보증금에 대한 것이지, 서상우 등 다른 점유자의 권리까지 일괄적으로 포기시키는 문서가 아닙니다. 이 구분이 실제 입찰 판단의 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인과 확약서가 핵심

수협은행의 채권최고액 3,360,000,000원 근저당은 등기부상 이미 말소된 권리입니다. 이 금액을 현재 매수인 인수채무로 계산해서는 안 됩니다. 강북구·국민건강보험공단·계양구의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 조세 압류가 말소되는 것과 배당에서 조세채권이 우선할 가능성은 별개의 문제입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차 관련 인물 2명

실제 임차 관련 인물은 하나리와 서상우 2명으로 구분했습니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자로 별도 표시하며 실제 거주 임차인 수에 중복 산입하지 않습니다. 보증금 363,000,000원과 주택도시보증공사의 동일 금액 청구를 서로 다른 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 370,000,000원 가정)

예상배당 합계 370,000,000원. 주택도시보증공사 신청채권의 산식상 미배당액은 361,980,000원입니다. 이 미배당액을 매수인의 인수금으로 보아서는 안 됩니다. 하나리 임차보증금과 주택도시보증공사의 청구는 동일 보증금 관련 권리관계일 수 있으므로 실제 배당에서는 채권 승계·중복 여부 및 우선순위 확인이 필요합니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 최저가 하락과 인수액을 구분

하나리의 보증금은 363,000,000원입니다. 확약이 없었다면 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 인수될 가능성을 따져야 하며, 낙찰가가 떨어져도 인수액이 늘어나 실질취득액이 보증금 수준에서 쉽게 내려가지 않는 구조입니다.

하지만 이 사건은 대항력 포기와 잔존 반환청구권 포기 확약이 있으므로 구분이 필요합니다.

* 산식상 인수액은 확약의 법적 효과를 반영하지 않은 회차별 추정치입니다. 하나리 보증금에 대한 확약이 유효하다면 실제 인수액은 각 회차 0원으로 판단합니다. 서상우 등 별도 점유자의 확인되지 않은 권리는 위 금액에 포함하지 않았습니다.

⑤ 시세 판단 — 현재 가격 메리트는 검증되지 않았다

이 물건의 최저매각가는 370,000,000원입니다. 소유자 박종문이 2022년 5월 19일 취득할 당시 등기된 거래가액은 363,000,000원입니다.

하지만 과거 소유권이전 거래가액은 현재 시장가격과 동일하지 않습니다. 최근 12개월 실거래 평균, 최신 거래가 및 최근 거래 추세를 확인하지 못한 상태이므로 감정가 370,000,000원이 현 시세보다 저렴하다는 판단은 할 수 없습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강북구 우이동 소재 서라벌중학교 북동측 인근으로, 다세대주택과 근린생활시설이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며, 인근 대중교통 정류장까지의 거리와 운행 빈도를 고려한 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층 402호입니다. 외벽은 석재 등 붙임 마감, 내부는 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 마감입니다.
• 설비. 기본적인 급배수·위생설비, 도시가스 난방설비 및 승강기가 설치되어 있습니다.
• 도로. 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 해당 사항이 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 실내구조는 건축물대장 도면을 바탕으로 파악된 상태입니다.
• 환금성. 다세대주택으로서 향후 매각 경쟁력은 개별 호실 상태, 실제 전용면적, 주차 편의성 및 인근 유사 물건의 실거래 가격을 확인한 뒤 판단해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·잔존 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서 및 원본 서류와 대조하세요. 해당 보증금 반환채권 전체에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 하나리의 을구 3번 주택임차권이 매각 후 확약 내용대로 말소될 수 있는지, 관련 절차와 조건을 확인하세요.
• 서상우의 점유관계. 2025.01.02. 전입자 서상우의 실제 점유 여부, 임대차계약, 보증금, 확정일자와 선순위 권리 주장 가능성을 확인하세요. 하나리에 관한 확약이 이 사람의 별도 권리를 소멸시키지는 않습니다.
• 보증기관 배당채권. 하나리 보증금 363,000,000원과 주택도시보증공사 청구액 363,000,000원의 권리 연결 관계, 대위·승계 범위 및 실제 배당채권자를 확인하세요.
• 세금 압류. 강북구·국민건강보험공단·계양구 관련 압류의 채권 성격과 당해세 또는 우선배당 대상 금액을 확인하세요. 예상배당 결과는 달라질 수 있습니다.
• 시세 검증. 최근 거래가 확인되지 않았으므로 현 최저가 370,000,000원의 가격 매력을 단정하지 말고, 인근 유사 다세대주택의 최신 실거래와 현장 상태를 비교하세요.
• 실내·명도 확인. 실제 점유자, 실내 하자, 도면과 현황의 일치 여부, 미납 관리비 및 명도 비용을 점검하세요.
• 법원 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서와 배당 관련 서류를 입찰 전 최종 확인하세요.

맺으며 — “확약은 강력하지만, 모든 위험을 지우지는 않는다”

이 사건의 출발점은 363,000,000원짜리 선순위 대항력 임차보증금입니다. 일반적인 인수형 경매라면 낙찰가가 내려가더라도 보증금 미배당분을 떠안아 실질취득액이 크게 낮아지지 않을 수 있습니다.

그러나 이번 사건에서는 주택도시보증공사가 우선변제권만 행사하고 대항력·잔존 보증금 반환청구권을 포기하며 임차권등기 말소에 동의한다는 확약을 제출했습니다. 이 확약이 유효하게 적용되는 범위에서는 하나리 보증금의 매수인 실질 인수액이 0원이 됩니다.

그렇다고 곧바로 안전한 저가매수 기회라는 결론을 내릴 수는 없습니다. 별도 전입자 서상우의 점유·보증금 관계는 확인이 필요하고, 조세 관련 압류 3건은 배당에 영향을 줄 수 있습니다. 무엇보다 현재 최저가 370,000,000원을 최근 실거래와 비교할 근거가 부족합니다.

결론은 ‘주된 보증금 인수위험은 확약으로 해소, 잔여 점유위험과 가격 검증은 보류’입니다. 확약 원본의 적용 범위, 서상우의 권리관계 및 최근 시세를 확인한 뒤 입찰 여부와 상한가를 결정하는 접근이 적절합니다.