서울북부지방법원 2025타경11868. 서울 성북구 하월곡동 화랑로 120에 위치한 근린생활시설·주택 및 토지 경매입니다. 토지면적은 274.0㎡이고, 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 4층입니다. 지하 1층부터 지상 3층까지 근린생활시설 등으로, 지상 4층은 주택으로 이용되고 있습니다. 따라서 일반적인 아파트 경매와 달리 층별 임대차, 상가 점유, 주거 점유 및 명도 문제를 함께 검토해야 하는 물건입니다.

등기부상 현재 소유자는 윤석미·윤석진·윤응찬으로, 각각 3분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 2024.08.26 소유권이전등기를 마친 뒤, 공유자인 윤석진의 신청으로 2025.02.14 공유물분할을 위한 경매가 개시되었습니다. 채무자의 대출금을 회수하기 위한 전형적인 담보권 실행경매와는 사건의 성격이 다릅니다.

특히 등기부상 이미 말소된 넥센타이어주식회사의 전세권과, 현재 점유 중인 임차인들의 임대차는 구분해야 합니다. 과거 전세권이 말소되었다는 사실만으로 현재 임차인들의 대항력이나 보증금 반환 문제가 해결되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당보다 임차인이 문제

등기부에 기재된 권리관계만 보면 복잡한 담보권 경쟁은 없습니다. 현재 근저당권 0건·압류 0건이고, 과거 넥센타이어주식회사의 전세권은 2017.01.03 말소되었습니다. 경매개시결정등기도 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.

다만 이 사건에서 확인된 경매개시결정일은 2025.02.14입니다. 이완규의 전입신고는 2017.01.20, (주) 노바이텍 노영주의 전입신고는 2022.11.25로 모두 이보다 앞섭니다. 두 점유자는 대항력이 있는 것으로 분류되어 있지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부와 실제 임대차의 유효성은 별도로 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명

확인된 실제 점유 임차인은 3명입니다. 보증기관의 대위변제 또는 승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 지층·1층·2층의 점유관계가 각각 다르고, 특히 1층과 2층 임차인의 보증금 확인이 입찰 판단의 핵심입니다.

매수인 실질취득금액은 단순 낙찰금액으로 고정되지 않습니다. 실제 인수하는 임차보증금이 있다면, 실질취득금액은 낙찰금액 + 인수 보증금을 기준으로 판단해야 합니다. 보증금이 낙찰금액보다 크고 배당 후 잔액을 매수인이 부담하는 유형에서는 낙찰금액이 내려가더라도 인수액이 늘어나 실질취득금액이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 본건은 보증금 자체가 확인되지 않아 그 구조에 해당하는지도 확정할 수 없습니다.

③ 가격 판단 — 최저가보다 실질취득금액

현재 최저매각가는 3,329,369,040원으로 감정가와 동일합니다. 신건이므로 감정가 대비 할인이 발생하지 않았습니다. 그런데 이 물건은 임차인의 인수 가능 금액이 확정되지 않았기 때문에, 최저매각가 자체를 최종 취득원가로 사용할 수 없습니다.

또한 최근 거래사례를 기준으로 한 가격 수준과 거래 추세가 검증되지 않았으므로, 현재 감정가나 향후 유찰가격이 시세보다 낮다고 단정할 근거도 없습니다. 근린시설과 주택이 혼합된 건물인 만큼 용도·임대수익·건물 상태·토지가치에 따른 개별 평가가 필요합니다.

회차별 가격은 제시된 유찰 시나리오입니다. 계산상 인수액 0원은 파악된 채권·보증금만 반영한 결과로, 실제 매수인 인수채무 0원 확정을 의미하지 않습니다. 실제 매각조건과 다음 회차 가격은 공고 확인이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 3,329,369,040원 가정)

현재 계산상 집행비용은 35,693,690원, 소유자 교부 잔여액은 3,293,675,350원입니다. 이 사건은 공유물분할 경매로, 윤석진의 경매신청을 일반적인 근저당 채권 회수와 동일하게 해석할 수 없습니다. 채권액이 확인되지 않아 경매신청인에 대한 배당액은 계산상 0원으로 처리되어 있습니다.

특히 이 예상배당에는 임차인 보증금·당해세· 최우선변제 등 미확정 항목이 반영되지 않았습니다. 소유자 교부 잔여액은 실제 확정 배당액이 아니라 조건부 계산 결과입니다.

⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 성북구 하월곡동 동덕여자대학교 남동측 인근입니다. 주변에는 단독주택·다세대주택·아파트단지· 근린생활시설·학교 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 통행이 가능하고, 인근에 지하철 6호선 월곡역·상월곡역 및 버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 무난한 편으로 평가되었습니다.
• 토지. 면적 274.0㎡, 평지의 사다리형 토지입니다. 지목은 대, 토지이용상황은 상업용이며 광대로한면에 접합니다. 공시지가는 ㎡당 4,940,000원입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 슬래브지붕의 지상 4층 건물로, 외벽은 적벽돌쌓기 등으로 마감되어 있고 샤시 창호가 설치되어 있습니다. 전체 층에 위생·급배수시설이 있으며, 지상 4층에는 난방설비가 있습니다.
• 복합용도. 지하 1층부터 지상 3층까지 근린생활시설 등으로 이용되고, 지상 4층은 주택으로 이용됩니다. 상업용 공간과 주거용 공간이 함께 있어 층별 이용 상태와 임대차 법률관계를 구분해야 합니다.
• 용도지역·규제. 제2종일반주거지역이며, 과밀억제권역·대공방어협조구역· 가축사육제한구역 등이 관련됩니다. 상대보호구역 및 건축선 관련 제한과 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부도 구체적으로 확인해야 합니다.
• 건축물 상태. 위반건축물 여부는 위반 사항 없음으로 표시되어 있고, 감정요항표상 공부와의 차이는 기재되지 않았습니다. 다만 제시외 건물이 포함되는 일괄매각이므로 실제 건물 현황과 공부상 면적·구조를 현장에서 대조해야 합니다.
• 환금성. 근린시설과 주택이 혼재된 건물이어서 거래가격은 토지가치뿐 아니라 임대수익·공실·용도 적법성·건물 상태에 영향을 받습니다. 최근 거래사례 검증 전에는 매각가격의 적정성이나 환금성을 긍정적으로 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 1층 이완규의 임대차계약 확인. 2017.01.20 전입신고, 보증금·확정일자는 미상입니다. 계약 원본, 실제 점유, 적용 대항요건, 배당요구 여부를 확인해야 합니다.
• 2층 (주) 노바이텍 노영주의 임대차 확인. 2022.11.25 전입신고, 보증금·확정일자는 미상입니다. 법인 또는 영업용 점유의 성격과 사업자등록 등 대항요건 충족 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 지층 명호석(바람소리) 확인. 지층 전부를 점유하며, 보증금 기재액은 1,000원입니다. 전입신고일과 실제 보증금 규모, 계약 내용 및 대항력 성립 여부를 확인해야 합니다.
• 매각물건명세서의 인수조건 확인. 대항력 있는 임차인의 보증금 잔액이 매수인에게 승계되는지, 배당에 의해 소멸하는지, 해당 임차인별로 검토해야 합니다.
• 공유물분할 경매의 법적 성격 확인. 공유자인 윤석미·윤석진·윤응찬이 각각 3분의 1 지분을 보유합니다. 공유물분할을 위한 경매라는 점을 전제로 매각범위와 이해관계인의 권리를 확인해야 합니다.
• 일괄매각·제시외 건물 확인. 제시외 건물이 포함되므로 감정평가상 범위와 실제 점유·이용 상태, 건축물대장과의 일치 여부를 점검해야 합니다.
• 토지이용 및 인허가 확인. 제2종일반주거지역, 상대보호구역·대공방어협조구역·건축선· 토지거래계약 허가 관련 제한을 확인하고, 향후 용도변경 또는 재건축 가능성과 비용을 별도로 검토해야 합니다.
• 입찰금액은 실질취득 기준으로 계산. 최저매각가에 인수 가능한 보증금과 별도 취득·명도 부담을 반영해야 합니다. 보증금과 최근 거래가격이 확인되기 전에는 할인 여부나 적정 입찰가를 확정하지 마세요.
• 원본 및 현장 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 임대차계약서, 배당요구 현황 및 건축물대장을 대조하고 층별 점유를 확인해야 합니다.

맺으며 — “근저당이 없다는 것과 인수위험이 없다는 것은 다르다”

이 사건은 등기부상 근저당권과 압류가 없고, 과거 전세권도 말소되어 있습니다. 그러나 실제 권리분석의 핵심은 등기된 담보권이 아니라 현재 점유 중인 임차인 3명입니다. 특히 1층 이완규와 2층 (주) 노바이텍 노영주는 경매개시결정보다 앞선 전입신고가 확인되며 자료상 대항력이 있는 것으로 분류됩니다. 두 임차인의 보증금이 확인되지 않은 만큼 매수인의 인수 부담을 계산할 수 없습니다.

공유물분할을 위한 경매라는 사건 특성, 근린시설과 주택이 혼합된 이용상태, 제시외 건물을 포함한 일괄매각도 추가 검토가 필요한 요소입니다. 현재 신건 최저가격은 3,329,369,040원이지만, 이것이 최종 취득금액이거나 시세보다 저렴한 가격이라는 의미는 아닙니다. 향후 유찰되어 매각가격이 내려가더라도 선순위 보증금 인수 가능성이 해소되지 않으면 가격상 이점을 확인할 수 없습니다.

결론은 입찰 판단 보류입니다. 선순위 임차인의 보증금과 대항력 유효성, 배당 후 인수액을 먼저 확정하고, 최근 거래사례·임대수익·토지 및 건물 가치를 검증한 뒤 응찰 여부를 결정하는 것이 타당합니다. 권리 인수금액이 미확정인 상황에서는 최저가 할인보다 최종 취득원가 확인이 우선입니다.