서울북부지방법원 2025타경12118. 서울 중랑구 상봉동에 위치한 동인씨엘로101동 202호입니다. 공부상 용도는 사무소, 실제 이용상태는 주거용으로 조사된 근린시설입니다. 전용면적은 16.26㎡이고, 철근콘크리트구조 9층 건물의 2층에 위치합니다.

현재 소유자는 김대성으로, 2021년 2월 22일 거래가액 125,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 그런데 그보다 앞선 2021년 2월 19일 한고은 명의 전세권이 설정되어 있습니다. 전세금 역시 125,000,000원입니다.

한고은은 전입일이 2021년 2월 19일로 조사된 실제 임차인 1명이면서, 등기부상 전세권자이자 이번 임의경매의 신청채권자입니다. 이처럼 동일인이 임차인·전세권자·신청채권자로 등장하는 구조는 권리의 성격과 배당관계를 함께 살펴야 합니다. 가장임차인 또는 관계인 가능성에 관한 검토 사항도 있으나, 현재 자료만으로 허위 임대차나 부당한 권리행사를 단정할 수는 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전세권

등기부상 과거 수협은행의 채권최고액 2,088,000,000원 근저당권이 존재했지만, 2018년 10월 26일 이미 말소되었습니다. 과거 신탁등기 역시 말소된 상태입니다. 이 과거 근저당권 금액을 현재 매수인이 부담할 채무로 보아서는 안 됩니다.

현재 권리분석의 기준은 2022년 2월 8일 국(포천세무서장)의 압류입니다. 이 압류는 말소기준권리로 분류되며 매각으로 소멸하는 권리입니다. 2025년 3월 21일 한고은의 임의경매개시결정도 매각으로 소멸할 권리입니다.

반면 한고은의 전세권은 2021년 2월 19일에 설정되어, 말소기준 압류보다 앞섭니다. 등기상으로는 선순위 전세권에 해당하며 매수인 인수 대상으로 표시되어 있습니다. 다만 선순위 전세권이라도 전세권자의 배당요구 또는 전세권에 기한 경매신청의 법적 효과에 따라 매각으로 소멸할 수 있으므로, 단순히 날짜만으로 확정적인 인수 결론을 내려서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

한고은의 전입은 말소기준권리보다 앞서며 대항력이 있는 것으로 분류되어 있습니다. 다만 공부상 사무소인 물건의 실제 주거용 사용과 법적 대항력 인정 요건은 원본 확인이 필요합니다. 임대차보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 등기 전세금 125,000,000원이 곧바로 임대차보증금과 동일하다고 확정할 수는 없습니다.

③ 시세 비교 — 71.1% 할인율의 함정

동인씨엘로101동의 전용면적 16㎡ 안팎 유사면적 거래는 총 2건 확인됩니다. 전체 표본 평균은 172,500,000원이지만, 가격 판단에서는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.

최근 거래는 2026년 6월의 180,000,000원이며, 최근 12개월 평균도 같은 금액입니다. 최저가 128,000,000원은 이 금액의 71.1%에 해당합니다. 과거 거래와 비교한 최근 가격 추세는 +9.1%로 상승 방향입니다.

다만 최근 12개월 평균은 거래 1건에 불과합니다. 거래 대상은 8층·15.29㎡이고 경매 대상은 2층·16.26㎡이므로, 면적과 층수 차이를 반영한 개별 가치 검토가 필요합니다. 더욱이 본건의 선순위 전세권 및 대항력 문제 때문에 낙찰가만 비교한 할인율이 실제 취득 할인율이라고 볼 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 128,000,000원 가정)

신건 매각가를 128,000,000원으로 가정한 배당 계산입니다. 집행비용을 공제한 뒤 한고은의 전세금 125,000,000원을 전액 배당하고, 소유자에게 잔여금 408,000원이 돌아가는 구조입니다.

위 계산은 전세금 125,000,000원이 전액 배당되는 가정입니다. 배당요구 접수 및 전세권의 실제 소멸 효과는 법원 확인이 필요합니다. 말소기준 압류와 관련된 조세채권의 배당 가능성, 당해세·최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으므로 실제 배당액과 잔여액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 내려간다?

계산상 1회 유찰 시 채권 미배당액은 24,833,600원, 2회 유찰 시에는 44,954,560원입니다. 이 금액이 자동으로 전부 매수인 인수액이 된다는 뜻은 아닙니다. 하지만 선순위 전세권이나 대항력 있는 임대차보증금의 미배당액이 승계되는 것으로 확인된다면 이를 낙찰가에 더해서 평가해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 중랑구 상봉동 소재 상봉역 남동측 인근입니다. 주변은 다세대주택·단독주택·오피스텔·아파트단지·업무시설 및 근린생활시설 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선·경의중앙선·경춘선 상봉역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물이며 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·기계식주차장·화재탐지 및 경보설비가 갖추어져 있습니다.
• 용도. 공부상 사무소, 현황 주거용입니다. 용도와 실제 사용상태의 차이에 따른 법률·금융·임대차 관련 검토가 필요합니다.
• 토지. 준주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구 등에 해당하며, 공시지가는 5,277,000원/㎡입니다. 건물 부지 전체 면적은 189.5㎡로 표시되어 있으나 이를 해당 호실의 대지권 면적으로 보아서는 안 됩니다.
• 접근도로. 남동측 및 남서측으로 폭 약 3~4미터 포장도로와 접합니다.
• 환금성. 24세대 규모이고 확인된 유사면적 실거래는 2건입니다. 대단지 아파트와 달리 거래 표본이 제한적이며, 근린시설의 소형 면적이라는 점을 반영해 매수층과 담보대출 가능성을 검토해야 합니다.
• 위반건축물. 위반건축물 표시는 없으나, 주거용 실제 사용과 공부상 용도의 적합성은 별도의 확인 사항입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전세권. 을구 3번 한고은 전세권의 매각에 따른 소멸 여부를 최신 매각물건명세서와 법원 기록으로 확인해야 합니다.
• 배당요구와 경매신청. 전세권자 한고은의 임의경매 신청과 2025.05.21 배당요구가 전세권의 소멸 및 배당순위에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
• 실제 임대차계약. 임차인 한고은의 임대차보증금, 확정일자, 계약 내용, 점유 현황을 확인해야 합니다. 등기 전세금만으로 보증금 승계액을 확정하지 마세요.
• 조세채권. 포천세무서장의 압류와 관련된 조세채권액, 법정기일 및 배당순위를 확인해야 합니다. 실제 조세 배당이 발생하면 예상배당표의 전세권 배당액과 잔여금이 달라질 수 있습니다.
• 임차인과 채권자 관계. 한고은은 임차인·전세권자·경매신청채권자로 나타납니다. 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성은 원본 서류로 확인하되, 단순한 동일인 표시만으로 가장임차인이라고 판단해서는 안 됩니다.
• 사무소의 주거용 사용. 건축물대장, 실제 이용상태, 용도변경 가능 여부와 주택임대차보호법 적용 요건을 확인해야 합니다.
• 금융·환금성. 근린시설로 분류되는 소형 호실이므로 주거용 아파트와 동일한 대출조건이나 환금성을 전제로 자금계획을 세우지 마세요.
• 명도. 임차인 점유와 전세권 관계를 확인하고, 매수인이 소유권을 취득한 이후 점유 이전에 필요한 절차와 비용을 검토해야 합니다.
• 실질취득가. 낙찰가뿐 아니라 인수 가능 보증금, 취득 부대비용, 관리비 및 명도비용 등을 고려해 총취득원가를 산정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차계약 관련 자료, 감정평가서와 최신 실거래 내역을 입찰 전에 확인해야 합니다.

맺으며 — “시세보다 낮은 가격, 확인되지 않은 인수 위험”

이 물건의 첫인상은 매력적일 수 있습니다. 상봉역 인근이고, 최신 유사면적 실거래가격은 180,000,000원인데 최저가는 128,000,000원입니다. 최근 가격 추세도 +9.1%로 상승 방향입니다.

하지만 이 가격차를 곧바로 수익으로 연결해서는 안 됩니다. 말소기준일인 2022년 2월 8일보다 앞선 2021년 2월 19일의 전세권 125,000,000원이 존재하고, 실제 임차인 한고은도 대항력이 있는 것으로 분류되어 있습니다. 신청채권자 역시 한고은이며, 임대차보증금은 확인되지 않았습니다.

신건 배당 계산에서는 전세금 전액 배당과 인수액 0원을 가정합니다. 그렇지만 선순위 전세권의 매각 소멸 효과와 별도 임대차보증금 채무의 승계 여부가 확정되지 않은 이상 그 계산을 그대로 입찰 판단에 적용하기는 어렵습니다. 특히 유찰로 최저가가 내려가더라도, 대항력 있는 보증금의 미배당액을 인수하는 구조라면 실질취득가의 하락 폭은 제한될 수 있습니다.

게다가 공부상 사무소·현황 주거용인 근린시설이며 실거래 표본도 적습니다. 아파트와 동일한 사용·금융·환금성을 가정하기 어렵습니다.

결론은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다. 선순위 전세권의 처리, 한고은의 실제 임대차보증금 및 배당관계, 사무소의 주거용 이용 문제까지 확인되어야 128,000,000원이라는 최저가의 실질적인 매력을 평가할 수 있습니다. 현재는 조건부 검토, 입찰 판단은 보류가 적절합니다.