서울북부지방법원 2025타경12549. 도봉구 도봉동의 반석빌 디동 502호, 전용 54.5㎡ 규모의 다세대주택입니다. 2013년 사용승인된 지상 5층 건물의 최상층에 있으며, 현 소유자는 이동근입니다. 이동근은 2021년 3월 22일 204,000,000원에 이 물건의 소유권을 취득했습니다. 현재 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다.
등기부에서 눈에 띄는 것은 여러 압류보다 2021년 3월 22일 설정된 이경연의 전세권입니다. 말소기준이 되는 최초 압류는 2021년 5월 4일이므로, 전세권이 먼저입니다. 여기에 전입신고와 확정일자, 주택임차권등기까지 존재합니다. 후순위 압류가 매각으로 소멸한다는 사실만으로 이 사건을 인수 위험이 없는 깨끗한 물건이라고 평가할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12549 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 도봉동 583-33 반석빌 디동 제5층 제502호 도로명: 서울특별시 도봉구 도봉로177가길 11 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 54.5㎡ · 방 3개·욕실·거실·주방·발코니·현관 · 지상 5층 중 5층 |
| 건물 현황 | 철근콘크리트조 · 사용승인 2013.03.25 · 반석빌D동 8세대 |
| 소유자 | 이동근 (2021.03.22 소유권 취득, 거래가액 204,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 235,000,000원 / 235,000,000원 (신건·0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구액 | 주택도시보증공사 / 204,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2021.05.04 갑구 4번 압류 · 국(영등포세무서장) |
| 선순위 전세권 | 2021.03.22 을구 8번 · 이경연 · 전세금 204,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 핵심은 압류보다 앞선 전세권
이 물건의 말소기준권리는 2021년 5월 4일 영등포세무서장 압류입니다. 이후의 국세·지방세 압류, 국민건강보험공단 압류, 근로복지공단 가압류, 강제경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 우리은행·신한은행 근저당권은 이미 말소되어 있습니다.
임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
이경연 제5층 제502호 전부 주거 · 임차권등기 |
204,000,000원 |
전입 2021.03.22 확정 2021.01.05 점유개시 2021.03.21 |
대항력 있음 | 우선변제 있음 | 승계 확인 필요 |
임대차계약일 2020.12.10 · 임차권등기 2023.04.17 · 배당요구 있음. 임차보증금과 선순위 전세권의 채권자는 모두 이경연이며, 동일한 금액을 별개 임차인 보증금으로 합산하지 않습니다.
이경연은 2021년 3월 21일 점유를 시작하고, 3월 22일 전입신고를 했습니다. 주택임대차보호법상 대항력 발생 시점을 고려하더라도 2021년 5월 4일 압류보다 앞섭니다. 확정일자는 2021년 1월 5일이고, 배당요구도 있는 것으로 확인됩니다.
또한 2023년 4월 17일 주택임차권등기가 이루어졌습니다. 이 임차권등기 자체는 말소기준 이후 권리로 분류되지만, 기존 임차인의 대항력·우선변제권까지 후순위로 바뀌는 것은 아닙니다. 전세권의 등기상 존속기간은 2023년 3월 20일까지로 기재되어 있으나, 기간 경과만으로 전세권 등기가 말소되었다고 판단해서도 안 됩니다.
② 가격 분석 — 유찰가보다 실질취득액
감정가는 235,000,000원이며 현재 최저매각가도 같습니다. 소유자의 2021년 취득 거래가액은 204,000,000원입니다. 다만 과거의 해당 물건 거래가격을 현재 시세로 간주해서는 안 됩니다. 최근 유사 다세대 실거래와 층·면적·건물 상태를 대조해야 현 최저가의 가격 경쟁력을 판단할 수 있습니다.
이 사건에서 특히 주의할 점은 낙찰가가 하락해도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금이 매수인 부담으로 남을 수 있다는 것입니다. 아래는 회차별 예상 인수액을 더한 취득금액입니다.
| 매각 시나리오 | 낙찰가 가정 | 보증금 인수 추정 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 235,000,000원 | 0원 | 235,000,000원 |
| 1회 유찰 (80%) | 188,000,000원 | 19,432,000원 | 207,432,000원 |
| 2회 유찰 (64%) | 150,400,000원 | 56,505,600원 | 206,905,600원 |
실질취득 추정 = 낙찰가 + 미배당 보증금 인수 추정. 취득세·등기비·명도비·체납 관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았습니다. 신건 인수 0원은 보증금 전액 배당 및 관련 권리 정리를 전제로 합니다.
대항력 있는 임차인의 보증금보다 낙찰가가 낮다면, 배당으로 충당되지 않는 금액을 매수인이 인수하는 구조가 될 수 있습니다. 따라서 향후 유찰가격의 할인율만 보고 시세보다 싸다거나 투자 메리트가 생긴다고 판단할 수 없습니다. 비교 대상은 반드시 인수액까지 더한 실질취득액이어야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 235,000,000원 가정)
현재 신건 가격을 기준으로 계산된 배당 흐름입니다. 집행비용 추정액은 4,090,000원이고, 임차보증금 우선변제에 204,000,000원이 배정되어 있습니다. 다만 같은 임차인의 전세권에도 26,910,000원을 별도로 배정하고 있어 중복배당 가능성을 반드시 검토해야 합니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,090,000원 |
| 1. 임차인 이경연 보증금(우선변제) | 204,000,000원 | 204,000,000원 |
| 2. 을구 8번 전세권 · 이경연 중복 검증 | 204,000,000원 | 26,910,000원 |
| 3. 갑구 12번 가압류 · 근로복지공단 | 5,609,990원 | 0원 |
| 4. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 204,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
표는 신건 기준의 잠정 배당 계산입니다. 이경연의 보증금과 전세권이 동일한 실질 채권을 담보한다면 각각을 독립된 채권으로 보아 중복 수령할 수 없습니다. 법원의 확정 배당표로 간주할 수 없으며, 당해세·우선순위 변경 및 채권 승계 관계에 따라 실제 배당액이 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)
- 입지. 서울특별시 도봉구 도봉동 소재 북서울중학교 동측 인근으로, 주변은 다세대·연립주택이 밀집한 주거지역입니다. 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 남동측 인근에 지하철 1호선 도봉역과 간선·지선버스 정류장이 있습니다. 제반 교통여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2013.03.25 사용승인된 철근콘크리트조 지상 5층 건물입니다. 본건은 5층 502호이며 방 3개, 욕실, 거실, 주방, 발코니 등을 갖춘 주거용 다세대주택입니다. 도시가스 개별난방 및 위생·급배수설비가 설치되어 있습니다.
- 접도·토지. 평탄한 사다리형 토지로, 북측 및 동측에 폭 약 4~6m의 포장도로가 접합니다. 전체 토지면적은 234.4㎡이고, 토지 공시지가는 2,645,000원/㎡입니다. 이는 개별 호실의 대지권 면적이나 거래시세를 의미하지 않습니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 교육환경보호구역, 과밀억제권역 등 관련 토지이용 제한이 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부와 적용 요건도 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다. 다만 내부 누수·수선·설비 상태와 최상층 특성은 현장 확인 대상입니다.
- 환금성. 반석빌D동은 8세대 규모의 소규모 다세대주택입니다. 대단지 아파트와 달리 유사 거래의 비교 가능성과 실제 매수 수요가 중요합니다. 따라서 감정가나 과거 취득가격만으로 빠른 재매각 또는 가격 상승을 기대하는 것은 신중해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 선순위 전세권 말소 조건. 을구 8번 이경연 전세권 204,000,000원이 낙찰과 배당 이후 어떤 근거로 소멸·말소되는지 매각물건명세서와 등기부를 대조해야 합니다.
- 임차인 권리와 배당요구. 이경연의 전입·점유·확정일자 및 배당요구를 재확인하고, 보증금이 전액 배당되지 않을 때 매수인이 부담할 잔액을 계산해야 합니다.
- 보증기관 승계 확인. 주택도시보증공사의 204,000,000원 채권과 이경연의 보증금 사이의 대위변제·채권양도·승계 관계를 확인해야 합니다. 같은 보증금 채권을 중복 계산해서는 안 됩니다.
- 배당표 재검증. 이경연 보증금 204,000,000원과 같은 임차인의 전세권 추가배당 26,910,000원이 독립 배당 가능한 채권인지 확인해야 합니다. 잠정 계산 그대로 입찰 자금계획을 세우면 위험합니다.
- 국세·지방세. 압류채권의 실제 체납액·법정기일·당해세 여부를 확인하고 임차인 우선배당에 미치는 영향을 검토해야 합니다.
- 공매 진행 여부. 한국자산관리공사 공매공고 관련 진행·중단·취소 여부와 법원경매 진행 상태를 교차 확인해야 합니다.
- 실질취득 기준 입찰가. 유찰 시 낙찰가에 미배당 보증금 인수액을 합산해야 합니다. 1회 유찰 시 207,432,000원, 2회 유찰 시 206,905,600원의 실질취득 추정을 가격 검토의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 시세·환금성. 도봉동 인근 유사 다세대주택의 최근 실거래와 본건의 전용면적·층·사용승인연도·건물 상태를 비교해 취득금액이 시장가격보다 충분히 낮은지 검증해야 합니다.
- 현장·점유 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 점유자가 누구인지 확정할 수 없습니다. 실제 점유자, 인도 가능 여부, 명도 비용, 미납 관리비 및 건물 내부 상태를 확인해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류 및 배당절차를 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가가 내려가도 보증금 부담은 남는다”
이 사건을 단순히 감정가 235,000,000원의 도봉동 다세대주택으로 보면 중요한 사실을 놓치게 됩니다. 2021년 5월 4일 압류보다 앞선 이경연의 204,000,000원 전세권이 존재하고, 임차인에게는 대항력과 우선변제권도 인정될 수 있기 때문입니다.
현재 신건에서는 보증금 전액 배당을 전제로 인수액이 0원으로 계산되지만, 선순위 전세권의 말소와 채권 승계가 실제로 정리되는지 확인해야 합니다. 특히 같은 임차인의 보증금과 전세권을 각각 배당한 계산, 주택도시보증공사의 청구액, 여러 세금 압류와 공매공고는 입찰 전에 해소해야 할 핵심 불확실성입니다.
1~2회 유찰 시에도 실질취득 추정은 207,432,000원·206,905,600원으로, 명목 낙찰가격만큼 크게 하락하지 않습니다. 이 금액이 현재 시장가격보다 낮다는 근거도 아직 확보되지 않았습니다. 따라서 가격 매력은 판단 보류, 권리구조는 고위험 확인 대상입니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 전세권 소멸 여부·정확한 배당·보증기관 승계·실질취득 대비 시세를 확정하는 데 있습니다.
