서울북부지방법원 2025타경12848. 서울 동대문구 휘경동의 나너울카운티 217동 203호, 전용 30.22㎡ 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 현재 소유자는 최효순이며, 2021.11.19 소유권이전 당시 등기된 거래가액은 340,000,000원입니다. 이후 여러 금융기관의 가압류가 쌓였고 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다. 등기상 말소기준은 2023.05.30 웰컴저축은행주식회사의 가압류입니다.

문제는 그보다 앞선 2021.10.05에 전입신고와 확정일자를 갖춘 임차인 이호준입니다. 임차보증금은 340,000,000원으로, 최저매각가보다 큽니다. 통상적인 선순위 임차인 인수형이라면 낙찰가가 낮아져도 매수인이 미배당 보증금을 추가로 부담하므로 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 구조입니다. 그러나 이 사건에는 잔액 반환청구권 포기 확약이라는 중요한 예외가 있습니다. 확약의 적용 범위와 효력을 확인하는 것이 입찰 판단의 출발점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서가 핵심

현재 유효한 말소기준권리는 2023.05.30 웰컴저축은행주식회사 가압류입니다. 그보다 먼저 설정됐던 신한은행 및 서울경기양돈축산업협동조합 근저당권은 등기부상 이미 말소되어 현재의 말소기준권리가 아닙니다. 이후 가압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 이호준의 주택임차권은 전입과 점유가 말소기준권리보다 앞선다는 점에서 단순한 후순위 권리와 구별해야 합니다.

임차인 현황 — 실제 확인된 임차인 1명

이호준의 임대차계약일은 2021.09.06이며, 2023.12.06 임차권등기 및 배당요구가 확인됩니다. 주택도시보증공사는 강제경매 신청채권자이자 확약서 제출 주체로 등장하나, 이와 별개로 보증금 340,000,000원의 임차인이 추가 존재한다는 의미는 아닙니다. 보증금은 중복 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 72.1%라는 숫자의 한계

나너울카운티 전용 30.22㎡의 확인된 실거래는 2021.11의 340,000,000원 거래 1건입니다. 신건 최저가 245,000,000원은 이 과거 거래가의 72.1%입니다. 하지만 이 거래는 매각기일과 상당한 시간 차이가 있으므로 현재 시장에서 72.1%에 매수하는 할인 물건이라고 단정할 수 없습니다.

실거래 표본이 1건에 불과하고 거래 시점도 오래됐습니다. 따라서 최근 가격 추세나 현재 적정 시세를 신뢰성 있게 산정하기 어렵습니다. 과거 거래 대비 금액 차이가 곧 현재 시세 차익을 의미하지는 않습니다. 특히 35세대 규모의 단지형 다세대주택이라는 점에서 실제 매각 가능 가격과 거래 유동성을 보수적으로 확인할 필요가 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 245,000,000원 가정)

매각대금 245,000,000원에서 추정 집행비용 4,230,000원과 임차인 우선배당 240,770,000원이 배분되는 계산입니다. 후순위 채권자와 소유자에게는 배당이 남지 않습니다. 신청채권자의 340,000,000원 청구를 별도의 추가 임차보증금으로 합산해서는 안 됩니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당과 잔액은 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 확약이 있으면 구조가 달라진다

확약이 없다면 유찰로 낙찰대금이 낮아질수록 임차보증금 미배당액이 증가하여 매수인의 실질 부담은 보증금 수준에 머무릅니다. 반면 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차보증금 잔액을 매수인이 부담하지 않아, 낙찰대금 하락이 실질취득비용 하락으로 연결됩니다. 위 회차별 인수액은 제공된 배당 추정에 따른 값으로, 실제 매각 결과나 차기 최저가를 확정하는 것은 아닙니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 휘경2동 주민센터 남동측 인근의 일반주택지대로, 다세대주택과 아파트가 혼재합니다. 인근에 휘봉초등학교·전동중학교·휘봉고등학교 등 교육시설이 있습니다.
• 교통. 한천로와 망우로 인근에 버스정류장이 있으며, 북서측 근거리에 지하철 1호선 및 경의중앙선 회기역이 위치합니다. 건물 북동측은 폭 약 20m 도로에 접합니다.
• 생활편의. 인근 망우로변으로 음식점, 카페, 병원, 약국 등 생활편의시설이 형성되어 있습니다.
• 건물 상태. 철근콘크리트구조의 6층 도시형생활주택으로, 위생·급배수·난방·소방·승강기·주차장 시설이 갖추어진 것으로 조사됐습니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역, 교육환경보호구역 등 관련 규제가 있습니다. 토지 공시지가는 4,247,000원/㎡입니다.
• 환금성. 35세대 단지로 확인되는 실거래 표본은 2021.11의 1건입니다. 현재 매매 수요와 거래 속도를 수치로 판단하기 어려워 재매각 가능 가격은 별도 검증이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.02.25 제출된 주택도시보증공사의 잔존임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 해당 203호 임차권에 적용되는지 확인해야 합니다. 확약의 조건이나 효력에 의문이 있다면 실질 인수 0원을 전제로 입찰해서는 안 됩니다.
• 명세서와 등기부 대조. 이호준의 전입·확정일자·임차권등기, 웰컴저축은행 가압류의 말소기준 시점, 주택도시보증공사의 경매 신청 관계를 함께 확인하세요.
• 임차인 점유·명도. 임차권등기가 되어 있지만 실제 현재 점유 상태는 별도 확인이 필요합니다. 보증금 청구권 포기와 실제 점유 이전은 서로 다른 문제이므로 인도 및 명도 절차를 점검하세요.
• 관리비·단전 확인. 전기공급 제한 예정 안내와 관리비 독촉 사실이 있으므로 현재 전기 공급 상태, 미납 관리비, 공용부분 승계 부담과 복구 비용을 확인하세요.
• 실거래가 재검증. 현재 확인되는 340,000,000원 거래는 2021.11 기록입니다. 인근 유사 면적 다세대주택의 최근 거래, 실제 매도 호가와 거래 가능성을 확인하여 입찰가를 산정하세요.
• 유찰 시 취득비용 비교. 확약이 유효하면 유찰로 낮아진 낙찰가가 취득비용 절감으로 이어질 수 있지만, 확약이 유효하지 않다면 미배당 보증금 증가로 총부담이 보증금 수준에 머물 수 있음을 구분하세요.
• 원본 서류 확인. 매각물건명세서, 현황조사보고서, 등기사항전부증명서, 확약서 및 법원 매각조건을 입찰 전 최신 원본으로 대조하세요.

맺으며 — “보증금 인수보다 확약 효력, 할인율보다 실제 시세”

이 사건은 겉으로 보면 340,000,000원 선순위 임차보증금에 비해 245,000,000원이라는 낮은 최저가가 눈에 들어오는 물건입니다. 확약이 없었다면 미배당 보증금까지 더해 실질취득비용이 보증금 수준에 묶이는 인수형 경매입니다.

하지만 2026.02.25 제출된 확약서는 판단을 바꿉니다. 해당 임차인의 잔존보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 유효하게 적용된다면 매수인이 인수할 보증금은 실질적으로 0원입니다. 이는 이 사건에서 가장 중요한 권리상 긍정 요소입니다.

그렇다고 즉시 가격 경쟁력이 확보됐다고 볼 수는 없습니다. 비교 실거래가 340,000,000원은 2021.11의 단 1건이며, 35세대 다세대주택의 현재 환금성을 판단하기에는 근거가 제한적입니다. 여기에 관리비 독촉과 단전 예정 안내까지 존재합니다.

결론은 조건부 접근입니다. 확약서의 적용 효력과 임차권등기 말소 가능성을 원본으로 확인하고, 현재 시장가격과 실제 점유·관리 상태를 재검증한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다. 권리상 가장 큰 위험은 확약으로 해소될 수 있지만, 가격과 환금성 검증까지 끝난 것은 아닙니다.