의정부지방법원 2025타경64513. 파주시 야당동 롯데프라자 1층 118호 근린시설입니다. 등기상 소유자는 김정우·유희연으로 각각 지분 2분의 1을 보유하고 있습니다. 2019년 9월 30일 설정된 중앙농업협동조합의 채권최고액 444,000,000원 근저당이 말소기준권리입니다. 이후 유희연 지분에 엠지캐피탈·고양축산업협동조합·하나캐피탈의 가압류가 설정됐고, 임의경매와 별도의 강제경매개시결정까지 등기됐습니다.

등기권리만 보면 매각으로 정리되는 후순위 권리가 중심입니다. 하지만 등기권리의 소멸과 점유관계의 정리는 별개입니다. 매각물건명세서에 따르면 목적물 앞쪽에는 임차인이 운영하는 스타부동산, 뒤쪽에는 전차인이 운영하는 레오통신 점포가 있습니다. 일부 임차 관련 기재는 보증금과 전입신고일이 확인되지 않아, 명도 및 인수 위험을 추가 조사해야 하는 상가입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리의 소멸

말소기준은 2019.09.30 중앙농업협동조합 근저당권입니다. 채무자는 유희연이고 채권최고액은 444,000,000원입니다. 해당 근저당 및 이후 등기된 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

② 임차인·전차인 — 가장 중요한 확인사항

현황조사 및 매각물건명세서에 임차 관련 기재가 3건 존재합니다. 다만 레오통신과 레오통이 동일한 점유 주체를 가리키는지 확인되지 않아, 실제 임차인 수는 확정할 수 없습니다. 또한 스타부동산 임차인과 레오통신 전차인의 관계를 함께 확인해야 합니다.

김상현의 대항력 없음은 조사상 분류입니다. 상가임대차 관계의 최종 판단에는 사업자등록, 실제 점유, 계약 및 권리관계를 함께 확인해야 합니다. 우선변제권과 배당요구 여부도 별도 확인 대상입니다.

③ 가격 분석 — 실거래 검증 없이 신건 접근 금물

본건의 감정가와 최저매각가는 모두 589,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건으로, 감정가가 그대로 입찰 기준입니다.

하지만 같은 상권의 비교 가능한 상가 실거래 평균, 최신 거래 및 최근 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 감정가가 시세보다 저렴한지, 적정한지, 비싼지 판단할 수 없습니다. 상가의 가격은 단순한 건물 위치뿐 아니라 전면 노출, 점포 면적, 임대료, 공실 위험과 임차관계 등에 영향을 받으므로, 아파트 실거래처럼 단순 비교하기도 어렵습니다.

위 가격은 회차별 가정값이며 실제 유찰이나 후속 매각가격을 확정하는 것은 아닙니다. 인수액 0원도 알려진 배당 시뮬레이션상의 결과입니다. 임차인 권리가 확인되면 재산정이 필요합니다.

④ 예상배당표 (매각가 589,000,000원 가정)

위 계산에 따른 전체 채권액은 653,800,562원, 채권자 예상배당은 580,710,000원이며, 미배당액은 73,090,562원입니다. 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

중앙농업협동조합의 예상배당 444,000,000원은 근저당 채권최고액을 적용한 계산이며, 경매 신청 청구액 342,046,280원과는 구별됩니다. 실제 확정 채권액·배당순위·당해세·임차인 최우선변제 등에 따라 배당 결과가 달라질 수 있습니다. 미상 채권액은 배당 계산에서 제외됐습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 파주시 야당동 운정중학교 북동측 인근, 경의로 주변 노선상가지대입니다. 주변에는 대단위 아파트단지, 상업·업무시설, 오피스텔, 학교, 근린공원 및 다세대주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 노선버스 정류장과 경의중앙선 야당역이 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
• 도로. 동측 약 20m, 남측 약 12m 포장도로에 접한 상업용 집합건물 부지입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 8층 건물입니다. 급·배수, 위생설비, 시스템에어컨, 승강기, 옥내소화전, 지하주차장 등이 구비돼 있습니다.
• 토지이용. 일반상업지역·제1종지구단위계획구역 등으로 지정돼 있으며, 토지이용계획상 토지거래계약에관한허가구역 관련 기재도 있습니다. 본건에 대한 실제 적용 범위는 입찰 전 확인이 필요합니다.
• 용도 차이. 건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이지만 현황은 공인중개사무소 등으로 이용 중입니다. 실제 영업 용도와 건축물대장상 용도의 적법성 및 필요한 행정절차를 확인해야 합니다.
• 환금성. 야당역 접근성과 주변 주거·상업 수요는 입지상 검토 요소이나, 본건의 임대수익·공실률·실거래 수준이 확인되지 않아 환금성을 양호하다고 단정할 수 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차·전차인 확인. 스타부동산·김상현·레오통신·레오통의 실제 관계를 확인하고 임대차 및 전대차계약서를 대조해야 합니다.
• 대항력 검증. 레오통신·레오통의 점유 개시 시점, 사업자등록 또는 전입신고, 보증금, 확정일자 및 배당요구를 확인해야 합니다. 대항력 여부에 따라 인수액 재계산이 필요합니다.
• 점포 현황. 앞쪽과 뒤쪽의 분할 사용, 출입구·시설·실제 점유 범위, 전차인의 퇴거 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 시세와 임대수익. 인근 유사 상가의 최근 실거래, 실제 월차임과 공실 위험, 관리비 등을 확인한 뒤 입찰가 상한을 판단해야 합니다.
• 배당 검증. 채권최고액 기준 예상배당과 실제 확정 채권액은 다를 수 있습니다. 당해세, 우선변제, 배당요구 종기 및 임차인 배당권리를 확인해야 합니다.
• 중복 경매 및 사건 진행. 2025타경64513 임의경매 외에 유희연 지분에 대한 2026타경60756 강제경매개시결정도 등기돼 있습니다. 기각결정정본 발송 내역을 포함하여 사건 진행과 병합·처리 여부를 확인해야 합니다.
• 관리비·명도·용도. 체납 관리비, 점유자 인도 비용, 상가 분할 이용상태, 공부와 현황 용도의 차이를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 임대차 관련 서류를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기 소멸이 명확해도, 상가 점유는 별도 문제”

파주 롯데프라자 118호는 중앙농업협동조합 근저당을 기준으로 후순위 권리가 소멸하는 구조입니다. 이 부분만 보면 권리분석이 비교적 단순해 보일 수 있습니다.

그러나 앞쪽 스타부동산과 뒤쪽 레오통신의 분할 점유, 전대차 관계, 레오통신·레오통의 미상 보증금 및 대항력은 중요한 변수입니다. 배당상 인수액 0원을 그대로 확정 인수액으로 사용해서는 안 됩니다.

여기에 신건 최저가 589,000,000원을 뒷받침할 비교 실거래까지 확인되지 않았습니다. 유찰 시 가격은 내려갈 수 있지만, 인수 위험과 적정 시세를 확인하지 못한 상태에서는 저가 매수라고 판단할 수 없습니다.

결론은 등기상 소멸 구조는 확인되지만, 임차관계와 가격 검증은 보류입니다. 특히 미상 점유자의 법적 지위가 확정되기 전에는 보수적인 접근이 필요합니다.