서울북부지방법원 2025타경13102. 서울특별시 성북구 종암동 3번지의 건물과 토지가 일괄매각되는 임의경매입니다. 감정평가상 건물은 1969년 7월 5일 사용승인된 연와조 슬래브지붕 2층 건물로, 지층은 지하실, 지상 1층은 근린생활시설 4개호, 지상 2층은 주택으로 이용 중입니다. 따라서 일반적인 아파트 한 세대를 취득하는 경매와는 권리구조부터 다릅니다. 건물의 일부에 각각 점유자와 임차인이 존재하며, 보증금 반환 및 인도 문제가 건물 전체의 활용에 영향을 줄 수 있습니다.

현재 소유자는 양원으로, 2023년 4월 25일 협의분할에 의한 상속을 원인으로 소유권을 취득했습니다. 청량리신용협동조합이 청구금액 279,352,790원으로 임의경매를 신청했고, 경매개시결정은 2025년 8월 20일 등기됐습니다. 다만 같은 금융기관이 2013년에 설정한 근저당권의 말소 여부를 명확히 확인해야 임차인의 대항력과 배당순위도 정확하게 판단할 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준부터 재검증해야 한다

핵심은 2025년 8월 20일 경매개시결정이 말소기준으로 산정되어 있다는 점입니다. 이 기준대로라면 서동선·이재량·정규삼·황민국 및 권정숙·양진호의 전입일이 모두 경매개시결정 이전이므로, 각각의 점유와 임대차 요건에 따라 매수인에 대한 대항력을 검토해야 합니다.

반면 을구 1번 중소기업은행 근저당권 120,000,000원, 을구 2번 우리은행 근저당권 118,000,000원, 을구 4번 새종암새마을금고 근저당권 208,000,000원은 각각 말소 이력이 확인됩니다. 강정호 명의의 전세금 25,000,000원 전세권도 2015.11.20 해지로 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 대항력·우선변제·인수 위험

임차관계는 5건이며, 황민국·권정숙은 공동으로 기재되어 있습니다. 보증기관의 대위변제나 승계로 중복 신고된 관계는 확인되지 않습니다. 다만 일부 임차인의 보증금·확정일자·점유 범위가 불명확하고, 1층에는 영업시설이 있어 주택임대차와 상가임대차의 적용요건도 구분해야 합니다.

* 황민국·권정숙, 서동선, 정규삼의 보증금은 각각 5,000 / 1,000 / 1,000으로 기재된 금액을 그대로 원 단위로 표시했습니다. 실제 계약금액의 단위가 확인되지 않았으므로 이 숫자를 확정 보증금으로 사용해서는 안 됩니다. 대항력 표시는 2025년 경매개시결정을 기준으로 한 것으로, 선행 근저당권의 존속 여부와 개별 임대차 요건에 따라 판단이 달라질 수 있습니다.

정규삼은 2025.09.30 배당요구를 했습니다. 그러나 배당요구 사실만으로 우선변제권이 확정되지는 않습니다. 행복인테리어의 서동선, 청백크린의 정규삼에 대해서는 사업자등록, 상가 인도, 임대차계약과 확정일자 등 상가건물 임대차의 대항력·우선변제 요건을 별도로 확인해야 합니다.

황민국·권정숙과 서동선·정규삼의 보증금은 예상배당에서 배당 없이 매수인이 전액 인수하는 것으로 처리되어 있습니다. 그 합계는 표기금액상 7,000원입니다. 다만 이 합계는 실제 계약금액과 단위의 확인을 전제로 하는 잠정치이며, 이재량의 보증금이나 양진호의 배당 부족 가능성까지 포함한 최종 인수액이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 952,908,830원 가정)

집행비용과 양진호 보증금, 소유자 잔여금의 합계는 매각가 952,908,830원과 일치합니다. 그러나 신청채권자 배당이 반영되지 않은 상태의 단순 배분이므로 실제 법원 배당표로 사용할 수 없습니다. 당해세·최우선변제 등도 반영되지 않았습니다. *인수 보증금의 단위는 별도 확인이 필요합니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 인하와 인수액은 별개

* 실질취득 하한 참고치는 회차별 최저가에 표기상 인수액 7,000원을 단순 합산한 것입니다. 보증금 단위가 확인되지 않았고 이재량의 미상 보증금, 양진호의 미배당 가능액, 취득 부대비용 등이 제외되어 있으므로 실제 총취득비용의 확정적인 하한이라고 볼 수 없습니다.

경매가 유찰되면 입찰 최저가는 내려가지만, 매수인이 승계해야 하는 보증금까지 함께 줄어드는 것은 아닙니다. 대항력이 인정되는 임차인의 보증금이 배당으로 전액 반환되지 않는다면 미배당 부분이 매수인의 부담으로 남을 수 있습니다.

특히 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우에는 낙찰가가 내려갈수록 매수인이 인수할 미배당 보증금이 늘어나, 낙찰가와 인수액을 합한 실질취득액이 보증금 규모에 가까워질 수 있습니다. 따라서 낮아진 최저매각가만 보고 저가매수라고 판단해서는 안 됩니다.

이 사건은 매수인 인수액의 전체 규모가 확정되지 않았으므로, 현재 회차나 유찰 후 회차 모두 실제 투자원가를 확정할 수 없습니다. 경매신청채권자의 배당 누락 문제까지 해결해야 배당 부족과 임차인 인수액의 관계를 분석할 수 있습니다.

⑤ 가격 판단 — 감정가와 시장가치는 다르다

이 물건의 감정가와 신건 최저가는 모두 952,908,830원입니다. 다만 인근 동일 용도의 최근 실거래 평균이나 최신 거래금액이 확인되지 않아 감정가가 현재 시장에서 높게 형성된 것인지, 낮게 형성된 것인지 판단하기 어렵습니다.

게다가 이 사건은 일반적인 주택 매매가격뿐 아니라 토지 가치, 기존 건물의 이용수익, 임차인 인수 부담, 종암8구역 재개발 진행 단계를 함께 고려해야 합니다. 특히 1969년 사용승인된 노후 건물과 정비구역 토지는 일반 아파트의 동일 평형 실거래 비교방식으로 직접 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입지·재개발·환금성 메모 (감정평가 및 사실조회 기준)

• 입지. 서울특별시 성북구 종암동 일신초등학교 남서측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 아파트와 주택이 혼재하며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 6호선 월곡역이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건물 이용. 지층 지하실, 지상 1층 근린생활시설 4개호, 지상 2층 주택으로 이용하고 있습니다. 기존 임차인과 영업시설의 인도·명도 문제가 취득 후 활용에 영향을 줄 수 있습니다.
• 건물 노후도. 사용승인일은 1969.07.05입니다. 벽돌쌓기, 몰탈 페인팅, 플라스틱 및 알루미늄 샷시 등이 기재돼 있으며, 위생·급배수설비와 일부 도시가스 난방설비가 있습니다. 내부 상태와 보수비용은 별도 확인이 필요합니다.
• 토지. 102.0㎡의 주상용 토지로, 평지·사다리형이며 중로한면에 접합니다. 제2종·제3종 일반주거지역과 지구단위계획구역 관련 사항이 기재돼 있습니다.
• 토지이용 제한. 정비구역, 과밀억제권역, 교육환경 상대보호구역, 대공방어협조구역 등이 관련되어 있으며 도로 저촉·건축선 저촉 사항이 있습니다. 토지거래허가구역의 지정 이력도 있어 입찰 시점의 적용 여부 확인이 필요합니다.
• 재개발. 성북구 사실조회 회신(2026.05.28)에 따르면 종암8구역 주택정비형 재개발사업 대상지이고, 2025.12.10 조합설립추진위원회 승인을 받았습니다. 아직 조합설립인가 전이므로 사업 일정, 조합원 자격, 분담금 및 최종 권리가액은 확정적으로 평가할 수 없습니다.
• 환금성. 복합용도 노후건물에 임차관계와 정비사업 변수가 결합되어 있습니다. 매수층이 토지·정비사업 투자자로 제한될 가능성이 있고, 일반적인 공동주택보다 가치평가와 재매각이 복잡할 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 말소기준권리 재확정. 을구 7번 청량리신용협동조합 근저당권의 2013.07.04 설정과 실제 말소 여부를 원본 등기부로 확인해야 합니다. 2023.06.22 채무자 변경 이력과 2025년 임의경매 신청채권의 연결관계도 검증해야 합니다.
• 이재량 보증금 확인. 2018.09.20 전입자의 실제 계약금액, 임대차 목적물, 점유 지속 여부, 확정일자 및 배당요구 여부를 확인해야 합니다. 이 항목이 해결되지 않으면 매수인의 총 인수액을 확정하기 어렵습니다.
• 보증금 단위 검증. 황민국·권정숙의 5,000, 서동선과 정규삼의 각 1,000이 어떤 금액 단위로 기재된 것인지 임대차계약서·현황조사서·매각물건명세서 원본과 대조해야 합니다.
• 양진호 배당순위 검증. 140,000,000원 임차보증금의 확정일자, 최초 점유와 전입, 임차권등기, 배당요구 및 선순위 담보권의 관계를 확인하고 실제 예상 미배당액을 계산해야 합니다.
• 상가 임차인 확인. 행복인테리어와 청백크린의 사업자등록일, 임대차 목적물 인도, 확정일자 및 배당요구의 효력을 검증해야 합니다. 정규삼의 배당요구는 2025.09.30 접수된 것으로 기재되어 있습니다.
• 배당표 재작성. 청량리신용협동조합의 청구금액 279,352,790원과 예상배당 0원 사이의 불일치를 해소하고, 담보채권·세금·우선변제 및 소액임차인 최우선변제 여부를 재검토해야 합니다.
• 일괄매각 범위 확인. 토지와 건물, 제시외 건물 포함 범위를 감정평가서·매각물건명세서 및 현장과 대조해야 합니다. 각 층의 점유 부분과 인도 가능 여부도 확인해야 합니다.
• 정비사업 권리 확인. 종암8구역의 권리산정기준일, 토지등소유자 지위, 향후 조합원 자격, 분양대상 및 사업비 부담 가능성을 확인해야 합니다. 추진위원회 승인만으로 입주권 취득을 전제하지 않아야 합니다.
• 건물 상태와 비용 확인. 1969년 사용승인 건물의 구조·설비·누수·노후 상태, 철거 및 보수 가능성, 체납 공과금·관리비 등을 확인해야 합니다.
• 입찰 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 관련 서류 및 정비사업 자료를 최신 상태로 재확인해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 인수액의 확정”

이 사건은 단순히 감정가 952,908,830원에 나온 서울 성북구 부동산이 아닙니다. 1층 근린생활시설과 2층 주택으로 구성된 노후 복합용도 건물이며, 5건의 임차관계, 미상 보증금, 선행 근저당권 확인 문제, 배당 산출 불일치, 재개발 초기 단계가 중첩된 물건입니다.

표기상 매수인 인수액은 7,000원이지만 그 숫자만으로 권리상 안전하다고 판단할 수 없습니다. 이재량의 보증금 규모가 확인되지 않았고, 다른 임차인의 보증금 단위도 검증해야 합니다. 또한 2013년 청량리신용협동조합 근저당권이 실제 존속하는지에 따라 말소기준권리와 임차인의 대항력 판단이 달라질 수 있습니다.

종암8구역 재개발 추진은 검토할 가치가 있는 요소이지만 조합설립인가 전이라는 사업 단계와 조합원 자격·분담금 불확실성을 감안해야 합니다. 실거래 비교도 확인되지 않았으므로 신건 최저가가 시장가격보다 저렴하다는 근거는 없습니다.

종합 결론은 적극 입찰 보류입니다. 2013년 근저당권 말소 여부, 전체 임차인의 실제 보증금 및 대항력, 채권자 배당순위, 재개발사업상 취득 권리부터 확정해야 합니다. 이 문제가 해소되기 전에는 최저가가 내려가더라도 안전마진을 계산할 수 없습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 권리와 실질취득비용의 확정입니다.