의정부지방법원 2026타경2036. 경기도 고양시 일산동구 장항동에 위치한 대우메종리브르 5층 507호 오피스텔입니다. 감정평가상 일산호수공원 동측 인근의 상업지대에 자리하며, 오피스텔로 이용 중이고 관리상태는 무난한 것으로 기재되어 있습니다. 현재 등기상 소유자는 주식회사엠에스트레이딩으로, 2002년 11월 5일 소유권을 취득했습니다.
권리관계는 단순하지 않습니다. 2004년 서울우유협동조합의 채권최고액 240,000,000원 근저당권을 시작으로, 2012년 국민은행 1,800,000,000원, 2017년 중소기업은행의 복수 근저당권이 설정되었습니다. 이후 신용보증기금·중소기업은행·국민은행의 가압류와 국세 압류까지 이어졌습니다. 현재 등기상 살아 있는 주요 담보권과 후순위 압류·가압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다.
문제는 소멸할 채권이 많다는 사실과, 매수인이 안전하게 취득할 수 있다는 사실은 별개라는 점입니다. 감정평가서상 임대관계는 미상이고, 점유자의 신원이나 임차보증금·전입·확정일자도 확인되지 않았습니다. 따라서 매수인이 승계할 임차보증금이 없다고 최종 확정하기 어렵습니다. 아울러 최근 오피스텔 실거래 비교가격도 확인되지 않아, 현재 362,000,000원이 시세보다 저렴하다고 판단할 근거가 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경2036 (임의경매 · 고양지원) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산동구 장항동 750-1 대우메종리브르 제5층 제507호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산동구 호수로 672 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(오피스텔) · 오피스텔로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철골철근콘크리트조 슬라브지붕 · 지하 1층 / 지상 15층 중 5층 |
| 사용승인일 | 1999.07.13 |
| 소유자 | 주식회사엠에스트레이딩 (2002.11.05 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 362,000,000원 / 362,000,000원 (신건) |
| 유찰 횟수 | 0회 |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 670,800,299원 |
| 말소기준권리 | 2004.01.06 을구 9번 서울우유협동조합 근저당권 · 채권최고액 240,000,000원 |
| 임대관계 | 미상 · 확인된 임차인 0명, 실제 점유관계 추가 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 등기 발급일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 2004년 근저당이 말소기준
핵심은 2004년 1월 6일 접수된 을구 9번 서울우유협동조합 근저당권입니다. 이 권리가 말소기준으로 지정되어 있으며, 그 이후 설정된 주요 근저당권과 가압류·압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 따라서 등기상 후순위 채권액이 크더라도 그 액수를 낙찰자가 그대로 부담하는 구조는 아닙니다.
| 주요 권리 | 권리자 | 채권최고액·청구금액 | 매각 후 판단 |
|---|---|---|---|
| 을구 9 근저당 | 서울우유협동조합 | 240,000,000원 | 말소기준 · 소멸 |
| 을구 10 근저당 | 국민은행 | 1,800,000,000원 | 소멸 예정 |
| 을구 11 근저당 | 중소기업은행 | 480,000,000원 | 소멸 예정 · 공동담보 |
| 을구 13 근저당 | 중소기업은행 | 150,000,000원 | 소멸 예정 · 공동담보 |
| 갑구 7 가압류 | 신용보증기금 | 941,600,000원 | 소멸 예정 |
| 갑구 8 가압류 | 신용보증기금 | 115,200,000원 | 소멸 예정 |
| 갑구 9 가압류 | 중소기업은행 | 2,154,085,429원 | 소멸 예정 |
| 갑구 10 압류 | 국(고양세무서장) | 미기재 | 등기상 소멸 예정 · 조세 우선순위 확인 |
| 갑구 11 가압류 | 국민은행 | 761,504,994원 | 소멸 예정 |
② 점유·임차관계 — 확인된 임차인 0명, 그러나 임대관계 미상
현재 확인된 임차인 신고 내역은 없지만, 감정평가서의 임대관계 표기는 미상입니다. 오피스텔로 이용 중이라는 사실만 확인될 뿐, 누가 실제 점유하는지, 주거용 또는 업무용으로 어떻게 사용되는지, 임차보증금이 존재하는지는 확정되지 않았습니다.
따라서 배당표상의 매수인 인수액 0원은 현재 확인된 권리만을 전제로 한 예상치입니다. 입찰 전 매각물건명세서·현황조사서·전입세대 관련 자료 및 실제 현장 점유관계를 확인해야 합니다. 임차인이 발견된다면 말소기준일인 2004년 1월 6일과의 선후관계를 중심으로 대항력과 우선변제 여부를 별도 분석해야 합니다.
③ 가격 판단 — 362,000,000원, 시세상 유불리는 보류
현재 감정가와 최저매각가는 모두 362,000,000원입니다. 신건으로 0회 유찰 상태이며, 아직 감정가에서 할인된 매각 조건은 아닙니다. 등기상 인수액을 0원으로 가정하면 입찰 부대비용을 제외한 실질취득 기준액 역시 362,000,000원입니다.
하지만 동일 건물 또는 인근 유사 오피스텔의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격, 거래 추세를 확인할 수 없기 때문에 감정가 대비 저렴한지, 오히려 비싼지를 판정할 수 없습니다. 특히 1999년 사용승인된 오피스텔이라는 점을 고려하면 현재의 관리상태와 실제 이용형태를 개별 확인한 뒤 비교가격을 정해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 매각가격 | 채권 미배당액 | 예상 인수액 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 362,000,000원 | 6,286,258,423원 | 0원 |
| 1회 유찰 가정 · 감정가 80% | 289,600,000원 | 6,357,644,823원 | 0원 |
| 2회 유찰 가정 · 감정가 64% | 231,680,000원 | 6,414,753,943원 | 0원 |
유찰 시나리오는 제시된 감정가 대비 80%·64% 가정이며 실제 매각조건 확정값은 아닙니다. 예상 인수액은 미확인 임차관계와 별도 부담을 제외한 값입니다. 채권 미배당액은 매수인 부담액이 아닙니다.
④ 예상배당표 (매각가 362,000,000원 가정)
신건 최저매각가를 낙찰가로 가정하면 예상 집행비용은 5,868,000원이고, 배당 가능한 나머지 356,132,000원은 선순위 근저당권에 배분됩니다. 서울우유협동조합에 240,000,000원, 국민은행 을구 10번 근저당권에 116,132,000원이 배당되는 구조입니다. 그 뒤의 근저당권과 가압류 채권자에게는 예상 배당액이 없습니다.
| 배당 항목 | 채권최고액·청구금액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,868,000원 |
| 1. 근저당 · 서울우유협동조합 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 근저당 · 국민은행 | 1,800,000,000원 | 116,132,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행(을구 11) | 480,000,000원 | 0원 |
| 4. 근저당 · 중소기업은행(을구 13) | 150,000,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신용보증기금(갑구 7) | 941,600,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 신용보증기금(갑구 8) | 115,200,000원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소기업은행(갑구 9) | 2,154,085,429원 | 0원 |
| 8. 가압류 · 국민은행(갑구 11) | 761,504,994원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
채권최고액 및 가압류 청구금액을 기준으로 한 단순 추정배당입니다. 근저당의 실제 피담보채무액, 공동담보 배당조정, 일부 대위변제, 조세채권의 우선순위 및 실제 집행비용에 따라 배당액과 순위는 달라질 수 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
신청채권자인 국민은행의 청구액은 670,800,299원입니다. 현재 회차 시나리오에서 국민은행에 예상되는 배당액은 116,132,000원이고, 1회 유찰 시 44,745,600원, 2회 유찰 시 0원으로 계산됩니다. 이는 제시된 배당순위와 채권액을 적용한 시뮬레이션이며, 실제 배당에서는 공동담보 및 채권관계와 조세채권을 확인해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 일산호수공원 동측 인근에 위치하며, 주변에는 근린생활시설과 오피스텔이 혼재하는 상업지대가 형성되어 있습니다. 감정평가상 주변 여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 접근 및 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 이용할 수 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 건물. 1999년 7월 13일 사용승인된 철골철근콘크리트조 건물로 지하 1층·지상 15층 규모입니다. 대상 호실은 5층에 있으며 오피스텔로 이용 중이고 관리상태는 무난합니다.
- 설비. 위생·급배수·급탕설비, 개별난방(도시가스보일러), 승강기 및 소방설비 등이 갖추어져 있습니다.
- 도로. 남서측 약 35m, 남동측 약 25m, 북동측 약 15m 도로에 각각 접한 상업용 건부지입니다.
- 토지·규제. 중심상업지역, 지구단위계획구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 공시지가는 4,605,000원/㎡로 표시되어 있습니다. 토지거래허가구역 표기도 있으나 외국인 등의 특정 주택용도 대상 조건이 기재되어 있으므로, 본 오피스텔 거래에 대한 실제 적용 여부는 별도 확인해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다. 다만 내부 노후도와 실제 수선 필요성은 현장 확인 대상입니다.
- 환금성. 상업지대 오피스텔이라는 입지 특성은 확인되지만, 최근 실거래가격·거래량·임대수익에 대한 비교 근거가 없어 가격별 매수수요나 매도 가능성을 확정하기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준권리 확인. 2004.01.06 을구 9번 서울우유협동조합 근저당권을 기준으로 등기상 소멸·존속 관계를 매각물건명세서와 최종 대조하세요.
- 임차인·점유 확인. 임대관계가 미상입니다. 현장점유, 주거용·업무용 이용형태, 임차보증금, 관련 대항력 및 우선변제 요건을 반드시 조사하세요.
- 을구 12번 이력 검토. 기존 근저당의 말소 분류와 2026.05.18 기술보증기금 일부 대위변제·근저당권 이전 기재 사이의 관계를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 중소기업은행 을구 11번 근저당에는 503호·505호·506호가, 을구 13번 근저당에는 508호가 공동담보로 기재되어 있습니다. 배당과 담보권 정리에 영향을 줄 수 있으므로 공동담보목록 및 말소 상태를 대조하세요.
- 국세 압류 확인. 2026.03.04 고양세무서장의 압류가 존재합니다. 등기 말소 예정 여부와 별도로 조세채권의 법정기일 및 배당 우선순위를 확인하세요.
- 시세 검증. 대우메종리브르의 동일·유사 호실 최근 실거래, 실제 면적, 층별 가격차, 임대료 및 공실 가능성을 확인하여 별도 입찰 상한을 정하세요.
- 유찰가격 검토. 289,600,000원 및 231,680,000원 시나리오가 감정가 대비 할인이라는 이유만으로 적정가격이라고 판단해서는 안 됩니다.
- 명도·관리비. 실제 점유자와 미납 관리비, 특히 공용부분 관리비의 승계 가능성을 확인하고 명도비용과 취득 부대비용을 별도 산정하세요.
- 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 전에 확인하세요.
맺으며 — “등기상 소멸 예정 ≠ 모든 위험 해소”
이 오피스텔의 등기상 권리 흐름은 비교적 명확합니다. 2004년 서울우유협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후의 주요 근저당권과 가압류·압류는 매각으로 소멸할 예정입니다. 신건 매각가 362,000,000원을 기준으로 한 예상 인수액도 0원입니다.
하지만 확인되지 않은 임대관계와 실거래 시세라는 중요한 공백이 남아 있습니다. 여기에 공동담보 근저당, 일부 대위변제·이전 등기, 국세 압류와 상당한 채권 미배당이 겹쳐 있어 배당 구조를 그대로 확정적인 권리관계로 해석해서는 안 됩니다.
따라서 이 물건에 대한 결론은 권리상 후순위 소멸 가능성은 긍정적이지만, 신건 입찰 판단은 보류입니다. 먼저 실제 점유관계와 임차보증금 위험을 확인하고, 최신 오피스텔 실거래가격과 비교하여 입찰 상한을 정해야 합니다. 채권이 많이 남는다고 매수인이 그 채무를 떠안는 것은 아니며, 반대로 채권이 소멸한다고 물건을 시세보다 싸게 사는 것도 아닙니다. 이 사건의 핵심은 권리 말소 자체보다 실제 인수 위험과 가격의 적정성을 최종 확인하는 데 있습니다.
