의정부지방법원 2026타경2548. 경기도 파주시 상지석동에 위치한 '더쉼' 4층 402호 다세대주택입니다. 2022년 준공된 총 8세대 규모의 소규모 공동주택으로, 해당 호실은 철근콘크리트조 4층 건물의 최상층에 자리합니다. 소유자 김정관 명의로 소유권이 이전된 2024년 3월 15일, 수협은행이 채권최고액 437,000,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이후 롯데카드의 가압류가 붙었고, 수협은행이 임의경매를 신청했습니다.

권리관계 자체는 복잡하지 않습니다. 과거 수협은행 명의 신탁등기는 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2024년 3월 15일의 수협은행 근저당권입니다. 후순위 가압류와 경매개시결정 역시 매각으로 소멸할 권리입니다. 다만 신고된 임차인이 없다는 사실과 실제 점유·임대관계가 없다는 사실은 다릅니다. 감정평가서에도 임대관계가 미상으로 기재되어 있으므로, 점유자와 임대차 여부는 입찰 전 별도로 확인해야 합니다.

더 큰 문제는 가격입니다. 현재 최저매각가격은 490,000,000원인데, 가장 최근 확인된 실거래는 260,000,000원입니다. 2023년의 420,000,000원 거래를 함께 고려해도 감정가가 두 거래가격을 모두 웃돕니다. 최근 거래와 과거 거래의 면적·층이 달라 직접적인 시세 확정에는 한계가 있지만, 현 신건 가격을 저렴하다고 평가할 근거는 부족합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 수협은행 근저당

말소기준권리는 2024.03.15 설정된 수협은행 근저당권입니다. 채권최고액은 437,000,000원이며, 경매 신청채권자 역시 수협은행입니다. 이 근저당권과 후순위인 롯데카드 가압류 및 경매개시결정은 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다.

소유권 흐름에서는 최초 이종민 명의 소유권보존 이후 수협은행으로의 신탁 소유권이전이 있었으나, 해당 신탁은 2024년 3월 15일 말소됐습니다. 같은 날 김정관 앞으로 소유권이전 등기가 이루어졌습니다. 따라서 과거 신탁등기 자체를 현재의 별도 인수권리로 중복 계산할 이유는 없습니다.

② 시세 비교 — 최근 실거래와 신건 가격의 큰 격차

같은 더쉼 단지에서 확인된 실거래는 총 2건입니다. 그중 최근 12개월 거래는 2026년 8월의 260,000,000원 1건입니다. 과거 2023년 12월에는 420,000,000원에 거래된 사례가 있습니다.

최근 실거래 260,000,000원과 신건 최저가 490,000,000원의 차이는 무려 230,000,000원입니다. 최저가가 최근 거래의 188.5%라는 뜻으로, 최근 거래가격보다 약 88.5% 높습니다.

또한 두 실거래의 가격을 비교하면 최근 거래가 과거 거래보다 38.1% 낮은 수준입니다. 면적과 층이 서로 달라 이를 동일 조건의 순수한 가격 하락률로 확정할 수는 없지만, 실거래 비교 추세가 -38.1%로 나타나는 하락 신호는 가격 판단에서 반드시 보수적으로 반영해야 합니다.

다만 가장 최근 거래는 전용 64.21㎡·3층이고, 과거 거래는 61.56㎡·1층입니다. 본 물건은 4층 402호이며 다락이 감정평가에 포함되어 있으므로 두 거래가 완벽한 동일 조건 비교사례는 아닙니다. 거래 표본도 적어 단일 거래가격을 확정 시세로 단정하기보다는, 추가 유사 물건 거래·층별 가격·다락의 실제 효용을 검증할 필요가 있습니다.

③ 유찰 시나리오 — 두 번 유찰돼도 최근 거래보다 높다

현재 신건 최저가격을 기준으로 유찰 시나리오를 비교하면 1회 유찰 시 392,000,000원, 2회 유찰 시 313,600,000원입니다. 하지만 이 가격조차 최근 실거래 260,000,000원보다 높습니다.

유찰 시나리오는 각 회차의 가정 최저가 비교입니다. 실제 낙찰가격은 입찰 경쟁 등에 따라 달라집니다. 인수액 0원은 현재 확인된 권리관계에 따른 추정입니다.

④ 예상배당표 (매각가 490,000,000원 가정)

수협은행 배당액은 채권최고액 기준 추정입니다. 경매 신청 청구액은 416,442,022원으로 서로 구분해야 합니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 채권계산서와 배당요구 및 배당순위에 따라 달라질 수 있습니다.

신건 매각대금 490,000,000원을 가정하면 집행비용 7,300,000원을 공제하고, 수협은행에 437,000,000원, 롯데카드에 12,195,697원을 배당하는 것으로 추정됩니다. 채권자 배당 합계는 449,195,697원이며, 소유자에게 33,504,303원이 남는 시나리오입니다.

⑤ 배당 부족 시나리오 — 채권 미배당과 매수인 인수는 다르다

유찰이 발생하면 채권자들이 배당받는 금액은 감소하지만, 현재 확인된 근저당권과 후순위 가압류는 매각으로 소멸하는 권리이므로 채권자의 배당 부족분이 곧바로 매수인의 인수채무가 되는 것은 아닙니다.

1회 유찰 시에는 채권자 미배당액이 63,483,697원, 2회 유찰 시에는 140,786,097원으로 증가하는 추정입니다. 그럼에도 각 시나리오의 매수인 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다. 이는 현재 확인된 권리의 소멸을 전제로 하며, 새로운 점유·임대차 사실이 확인될 경우 별도 검토가 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 파주시 상지석동 소재 운정4동 행정복지센터 남동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택·단독주택·근린생활시설·공장 등이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 근거리에 야당역이 소재합니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 2022년 준공된 철근콘크리트조 4층 건물입니다. 외벽은 석재붙임·타일붙임 등으로 마감되어 있고, 도시가스 개별난방·위생 및 급배수설비·승강기 등이 구비되어 있습니다.
• 도로. 남측으로 폭 약 4미터의 포장도로에 접합니다. 토지는 사다리형의 공동주택 건부지로 이용 중입니다.
• 토지 및 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역(준주거 Zone)이며, 가축사육제한구역과 제한보호구역 등이 기재되어 있습니다. 토지 공시지가 자료는 619,600원/㎡입니다.
• 토지거래허가 관련 확인. 감정자료에는 2025.08.26~2026.08.25 기간의 토지거래계약 허가구역 기재가 있습니다. 해당 기재 기간은 매각기일보다 앞서 종료되므로, 연장·재지정 및 실제 적용 대상 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 공부 현황. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다. 다만 옥탑 다락은 별도의 구조·사용현황 확인이 필요합니다.
• 환금성. 총 8세대 규모로 거래 표본이 많지 않습니다. 확인된 실거래는 2023년 12월과 2026년 8월의 2건이며, 최근 거래가격은 과거 사례보다 크게 낮습니다. 매도 시 적정 가격을 추정하기 위해서는 인근 유사 다세대의 거래도 함께 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최근 시세 재검증. 최근 거래 260,000,000원은 전용 64.21㎡·3층입니다. 본 물건 4층 402호와 비교해 면적·층·향·내부상태·다락의 효용 차이를 확인하세요. 2023년 거래 420,000,000원을 현재 시세로 그대로 적용하지 않는 것이 중요합니다.
• 신건 입찰가격 보수화. 최저가 490,000,000원은 최근 거래보다 230,000,000원 높습니다. 가격 차이를 설명할 객관적인 감정 근거와 거래 사례를 확보하기 전에는 신건 입찰을 보수적으로 판단해야 합니다.
• 유찰 후 가격도 별도 검증. 1회 유찰 시 392,000,000원, 2회 유찰 시 313,600,000원입니다. 두 가격 모두 최근 거래보다 높으므로 유찰 횟수만으로 저가 매수 여부를 판단하지 마세요.
• 실제 점유·임대관계. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서 원본과 현장 조사를 통해 점유자·전입세대·임대차 관련 사항을 확인해야 합니다. 소유자 점유 여부 역시 확인이 필요합니다.
• 옥탑 다락 확인. 402호 내부계단으로 연결되는 다락이 감정가격에 포함되어 있습니다. 현장 실측·건축물대장·건축물현황도·등기부를 대조해 공간의 범위와 적법성, 실제 이용 가능 여부를 점검하세요.
• 근저당 및 신탁 말소 확인. 과거 신탁등기는 말소됐으며 수협은행 근저당이 말소기준입니다. 신탁원부와 등기부 원본을 대조하고, 경매 진행 중 추가 권리변동이 없는지 재확인하세요.
• 관리비·세금·명도비. 예상배당표에는 당해세·최우선변제 등 일부 사항이 반영되지 않았습니다. 미납 관리비, 공용부분 관리비 승계 가능성, 명도 및 인도에 필요한 비용을 확인해야 합니다.
• 규제 확인. 계획관리지역·성장관리계획구역 및 토지거래허가 관련 사항은 매각기일 기준 최신 규제 상태를 확인하세요.
• 입찰 전 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 최근 실거래자료를 직접 확인한 후 응찰 여부를 결정하세요.

맺으며 — “권리는 정리되지만, 가격은 납득하기 어렵다”

파주 더쉼 402호는 권리분석보다 가격분석이 더 중요한 물건입니다. 수협은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 롯데카드 가압류도 매각으로 소멸합니다. 현재 확인된 권리와 배당 추정상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 신고 임차인 0명과 별개로 임대관계가 미상이라는 점은 입찰 전 확인해야 합니다.

가격을 보면 판단이 달라집니다. 신건 최저가 490,000,000원은 최근 실거래 260,000,000원의 188.5%입니다. 실거래 비교 추세는 -38.1%이고, 2회 유찰 가격 313,600,000원조차 최근 거래보다 20.6% 높습니다.

물론 옥탑 다락이 포함된 4층 호실이라는 개별 특성이 있고, 비교 거래의 면적·층과 거래 시점도 서로 다릅니다. 따라서 단순 비율만으로 정확한 적정가격을 확정할 수는 없습니다. 하지만 소규모 단지의 적은 거래 표본과 확인된 가격 격차를 고려하면, 현재 자료로 신건 가격을 정당화하기는 어렵습니다.

결론은 권리조건부 양호, 가격은 강한 보류입니다. 먼저 점유·다락·등기 원본을 확인하고, 최근 거래와 비교 가능한 추가 사례를 통해 적정 매수가를 재산정해야 합니다. 신건은 물론 1~2회 유찰 이후에도 최근 시세를 웃돌 수 있으므로, 유찰 자체보다 검증된 실질 매수가격을 기준으로 접근하는 것이 합리적입니다.