서울북부지방법원 2025타경13624. 서울 동대문구 장안동의 장안푸르미에 301호입니다. 사건상 용도는 아파트로 분류되지만, 감정평가상 실제 이용상태는 도시형생활주택 원룸형입니다. 전용면적은 12.6512㎡로, 일반적인 가족형 아파트와는 다른 소형 주거상품입니다. 이 사건에서 가장 중요한 권리는 2024년 등기된 민윤경의 주택임차권 125,000,000원입니다. 임차인의 전입일은 2022.02.04로 말소기준인 2025.02.12 압류보다 앞섭니다. 따라서 선순위 대항력을 무시하고 낙찰가만으로 투자금액을 판단해서는 안 됩니다.
그런데 매각물건명세서에는 중요한 사정이 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.06.24에 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서를 제출했습니다. 이 확약이 해당 임차보증금 청구에 유효하게 적용된다면 원래 발생할 잔존 보증금 인수위험은 실질적으로 해소됩니다. 그러나 인수위험의 해소가 곧 저가 매입을 뜻하지는 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13624 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 466-5, 장안푸르미에 3층 301호 도로명: 서울특별시 동대문구 천호대로97길 9 |
| 물건종류 / 이용상태 | 사건상 아파트 · 감정상 도시형생활주택 원룸형 |
| 전용 / 층수 | 12.6512㎡ · 지상 10층 중 3층 |
| 건물 / 규모 | 장안푸르미에 · 147세대 · 2013.11.14 준공 |
| 소유자 | 이인우 · 2022.10.13 소유권 취득 (거래가 125,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 116,000,000원 / 116,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 기준 | 최저가의 10% 기준 11,600,000원 (실제 공고 확인 필요) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 125,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 권리 기준 | 2025.02.12 국민건강보험공단 압류 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 효력
말소기준권리는 2025.02.12 국민건강보험공단 압류입니다. 이보다 먼저 성립한 민윤경의 임차권은 대항력 있는 선순위 권리로 분석됩니다. 등기부에는 2024.03.05 주택임차권등기가 존재하고, 임대차계약일 2022.01.04, 확정일자 2022.01.05, 전입 및 점유개시일 2022.02.04가 확인됩니다. 배당요구도 있는 것으로 나타납니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|
| 민윤경 제3층 제301호 전부 |
125,000,000원 | 대항력 있음 전입 2022.02.04 |
우선변제 가능 확정 2022.01.05 · 배당요구 있음 |
보증기관 관여반환청구 포기 확약 주택도시보증공사 확약서 2026.06.24 제출 |
실제 확인된 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매신청채권자이자 확약 관련 보증기관으로 나타나며, 별도 실제 임차인으로 추가 계산하지 않습니다. 동일 보증금 관련 청구가 중복 집계되지 않도록 주의해야 합니다.
국민건강보험공단 압류 이후의 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 금천구 및 동대문구 압류는 매각에 따른 소멸 대상으로 분석됩니다. 다만 압류의 말소 여부와 별개로 당해세에 해당하는 조세채권이 있다면 실제 배당순위와 배당액에 영향을 줄 수 있으므로 세금채권의 성격과 금액은 확인이 필요합니다.
② 시세 비교 — 확약이 있어도 신건은 비싸다
장안푸르미에 소형 면적대 실거래 12건의 전체 평균은 114,708,333원입니다. 하지만 오래된 거래까지 포함한 평균만으로 가격을 판단하면 현재의 약세 흐름을 놓칠 수 있습니다. 우선해야 할 지표는 최근 12개월 평균 111,500,000원, 최신 거래가 96,000,000원, 그리고 최근 거래 추세 -4.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 12.69㎡ | 1 | 96,000,000원 |
| 2025.11 | 12.95㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2025.10 | 12.65㎡ | 3 | 115,000,000원 |
| 2025.09 | 12.65㎡ | 9 | 115,000,000원 |
| 2025.03 | 12.65㎡ | 8 | 93,000,000원 |
| 2024.10 | 12.69㎡ | 1 | 117,000,000원 |
| 2024.09 | 12.50㎡ | 10 | 130,000,000원 |
| 2024.08 | 12.69㎡ | 1 | 117,000,000원 |
| 2024.07 | 12.58㎡ | 7 | 120,000,000원 |
| 2024.03 | 12.95㎡ | 4 | 120,500,000원 |
| 2024.01 | 12.65㎡ | 7 | 114,000,000원 |
| 2024.01 | 12.65㎡ | 9 | 119,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 111,500,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 114,708,333원 |
신건 최저가 116,000,000원은 최근 12개월 평균보다 4,500,000원 높고, 평균 대비 비율은 104.0%입니다. 최신 거래가 96,000,000원과 비교하면 20,000,000원 높습니다. 동일한 원룸형 면적대라도 층과 개별 상태에 따른 차이는 있지만, 현재 가격을 저렴하다고 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,424,000원 |
| 1. 임차인 민윤경 · 우선변제 | 125,000,000원 | 113,576,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 · 강제경매 신청 | 125,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
제시된 예상배당 기준입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세 및 최우선변제 등에 따른 실제 배당순서 변경 가능성은 반영되지 않았습니다. 주택도시보증공사의 청구액을 별도의 신규 임차보증금으로 합산하지 않습니다.
④ 유찰 시나리오 — 확약 유효성이 핵심
대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 큰 사건에서는 유찰로 낙찰가가 내려가더라도 미배당 보증금이 증가해 실질취득금액이 크게 줄어들지 않는 것이 원칙입니다. 이 사건은 반환청구권 포기 확약이 있으므로 그 원칙적 부담과 확약 적용 후 실제 부담을 반드시 구별해야 합니다.
| 회차 | 최저가 | 원칙상 인수 | 확약 적용 인수 |
|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 116,000,000원 | 11,424,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 92,800,000원 | 34,270,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 74,240,000원 | 52,496,320원 | 0원 |
원칙상 인수액은 회차별 추정배당과 집행비용을 반영한 수치입니다. 확약이 적용되지 않는 경우의 총취득부담은 낙찰가에 해당 인수액을 더해야 하며, 회차별 집행비용 차이로 보증금과 정확히 일치하지 않을 수 있습니다. 확약이 유효하게 적용될 경우에는 각 회차의 낙찰가가 실질취득 기준금액입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 동대문구 장안동 소재 지하철 5호선 장한평역 동측 인근입니다. 주변에는 상업·업무용 건물, 주상용 건물, 다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 장한평역과 인근 버스 정류장을 이용할 수 있어 대중교통 사정은 양호한 것으로 평가됩니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 10층 건물의 3층 301호입니다. 위생·급배수·난방·화재탐지·승강기 설비 등을 갖추고 있습니다.
- 실제 이용. 전용 12.6512㎡ 도시형생활주택 원룸형입니다. 소형 주거상품인 만큼 일반 아파트와 수요층 및 환금성을 동일하게 판단하지 않아야 합니다.
- 용도지역. 준주거지역 및 장안평일대 지구단위계획구역에 해당합니다. 토지는 동측·북측 포장도로에 접하고 있으며 공시지가는 6,543,000원/㎡입니다.
- 규제. 아파트를 대상으로 하는 토지거래허가구역과 외국인 등 대상 허가구역 지정 내용이 확인됩니다. 실제 도시형생활주택 원룸형의 허가 적용 여부는 법적 용도와 취득 주체를 기준으로 확인해야 합니다.
- 환금성. 147세대 건물이며 실거래 12건 가격은 93,000,000원부터 130,000,000원까지 차이가 있습니다. 최근 가격 추세 -4.1%와 평균 유찰 3.7회가 확인되므로 매수 후 재매각 가격을 보수적으로 판단할 필요가 있습니다.
- 현장 확인. 감정 당시 폐문 및 관계인 부재로 임대관계를 현장에서 확인하지 못했습니다. 공부와의 차이나 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.24 제출된 주택도시보증공사의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서가 본건 매수인에게 어떤 조건으로 적용되는지 확인하세요.
- 실제 임차인 1명 확인. 민윤경과 주택도시보증공사를 별도 임차인으로 중복 계산하지 말고, 추가 점유자 또는 확약 대상 밖 임차인이 있는지 확인하세요.
- 대항력 판단. 민윤경의 전입 2022.02.04와 말소기준 압류 2025.02.12의 선후관계를 확인하고, 확약이 없을 경우 잔존 보증금 인수 가능성을 반드시 반영하세요.
- 배당과 조세. 국민건강보험공단·금천구·동대문구 압류 관련 채권의 성격과 당해세 여부를 확인하세요. 예상배당액은 실제 배당과 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한. 신건 최저가 116,000,000원은 최근 거래 평균 111,500,000원보다 높습니다. 전체 평균 114,708,333원만 근거로 저가 매입이라고 판단하지 마세요.
- 하락 추세. 최신 거래 96,000,000원, 최근 거래 추세 -4.1%, 평균 유찰 3.7회를 고려해 유찰 시나리오와 재매각 가능성을 검토하세요.
- 명도 및 관리비. 확약에 따른 보증금 반환청구권 포기와 실제 점유자의 인도는 별개 문제입니다. 현재 점유상황, 명도 절차, 미납 관리비를 확인하세요.
- 토지거래허가. 법적 건축물 용도와 토지거래허가구역 적용 여부를 관할기관 및 원본 문서로 확인하세요.
- 입찰서류 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 실거래자료 및 매각기일 공고를 최종 대조하세요.
맺으며 — “인수위험은 풀렸지만, 가격은 아직 아니다”
이 물건의 핵심은 선순위 임차보증금 125,000,000원입니다. 신건 최저가 116,000,000원보다 보증금이 크고, 임차인의 대항력도 말소기준권리보다 앞섭니다. 확약이 없다면 배당 부족분이 매수인 부담으로 이어지는 전형적인 선순위 임차권 인수형입니다.
하지만 주택도시보증공사가 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출한 사정이 다릅니다. 해당 확약의 효력이 확인되면 실질 인수액은 0원입니다. 확인된 실제 임차인은 1명이며, 보증기관을 별도 임차인으로 중복 산정할 이유도 없습니다. 다만 현장 점유와 확약 적용 범위는 끝까지 확인해야 합니다.
가격은 더 냉정하게 봐야 합니다. 최근 12개월 실거래 평균 111,500,000원에 비해 신건 최저가 116,000,000원은 104.0%입니다. 최신 거래는 96,000,000원이며, 최근 거래 추세도 -4.1%입니다. 단지 경매물건 평균 3.7회 유찰이라는 지표까지 감안하면 지금 가격에 서둘러 접근할 근거는 약합니다.
결론은 확약 확인을 전제로 권리 부담은 해소 가능, 신건 가격은 보류입니다. 확약의 법적 적용과 실제 점유를 확인하고, 향후 유찰로 가격이 조정되는지 살피는 접근이 적절합니다. 특히 이 물건의 가치는 단순한 감정가 할인율이 아니라 실제 인수부담과 최근 하락 시세를 함께 검토한 취득가격으로 판단해야 합니다.
