서울북부지방법원 2025타경13654. 동대문구 장안동 동일타워 제3층 제305호의 강제경매입니다. 소유자는 안상훈이며, 2022.07.21 소유권을 취득할 당시 등기상 거래가액은 235,000,000원이었습니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 209,000,000원입니다. 여기에서 가장 먼저 확인해야 할 것은 가격이 아니라 임차권과 확약서입니다.

임차인 박혜진은 2022.06.08 확정일자를 받고 2022.06.24 전입신고 및 점유를 시작했습니다. 기준이 되는 가압류 등기일 2024.05.10보다 빠르므로 대항력이 인정되는 구조입니다. 보증금은 235,000,000원으로 최저가보다 큽니다. 하지만 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 매수인에 대한 잔존 보증금 청구를 포기하고 임차권등기 말소까지 동의하고 있다는 점이 결정적입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준과 대항력의 관계

현재 권리분석의 기준은 2024.05.10 주식회사 스마트저축은행 가압류입니다. 그보다 앞서 설정되었던 경인북부수산업협동조합 근저당은 등기부상 이미 말소됐습니다. 2024.03.04의 종전 강제경매개시결정도 2024.05.23 말소되어, 이번 경매의 말소기준으로 보지 않습니다.

기준권리 이후의 박혜진 임차권등기, 주택도시보증공사 강제경매개시결정, 국민건강보험공단 압류 등은 매각에 따른 말소 대상으로 정리됩니다. 다만 등기 말소와 임차보증금 반환채무의 인수 여부는 별개의 문제입니다. 특히 박혜진의 전입·점유가 기준권리보다 앞서므로 확약서가 없었다면 미배당 보증금의 인수 위험을 별도로 판단해야 합니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 있지만 확약이 핵심

실제 임차인은 박혜진 1명입니다. 주택도시보증공사는 경매 신청채권자이자 확약서 제출자로서 임차인 수나 보증금에 별도 중복 합산하지 않습니다.

다만 확약을 제출한 주체는 주택도시보증공사이지, 박혜진이 직접 포기서를 제출했다고 확인되는 것은 아닙니다. 따라서 보증기관의 채권 승계 범위, 확약 대상 채권, 박혜진에게 별도로 남는 반환청구권 유무를 매각물건명세서 및 확약서 원본으로 최종 대조해야 합니다. 확약의 효력은 해당 보증금에 한정되며 다른 임차인의 권리까지 소멸시키지는 않습니다.

③ 가격 분석 — 2.09억이 싼지는 별개의 문제

감정가와 최저매각가는 모두 209,000,000원입니다. 감정평가 당시의 가격과 실제 시장에서 체결되는 동일 용도·유사 면적 거래가격은 구분해야 합니다. 이 물건은 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 최저가가 시세보다 낮다는 결론을 내릴 수 없습니다.

소유자의 2022년 등기상 취득 거래가액은 235,000,000원이지만, 이는 현재 시세를 뜻하지 않습니다. 또한 임차보증금 235,000,000원도 시장의 매매가격을 대체할 수 없습니다. 따라서 과거 취득가나 임차보증금과 최저가를 단순 비교해 가격 메리트가 있다고 평가하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 209,000,000원 가정)

집행비용과 우선변제 임차보증금에 매각대금 전액이 배분되는 추정입니다. 스마트저축은행과 주택도시보증공사의 청구액 합계 286,524,337원은 이 배당 시뮬레이션에서 전액 미배당으로 나타납니다. 이는 채권자 미배당액이며 매수인 인수액과 다릅니다. 당해세와 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낮은 최저가에 속지 말 것

확약 전 인수액은 회차별 배당 추정을 전제로 한 계산상 금액입니다. 확약이 없으면 낮아진 낙찰가에 따라 미배당 보증금이 증가하여 실질취득 부담이 보증금 수준으로 유지되는 구조입니다. 확약의 효력이 해당 보증금 전체에 적용되면 위 인수액은 실질 0원으로 정리됩니다. 취득세, 명도비, 관리비 등의 별도 비용은 포함하지 않았습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 동대문구 답십리동 소재 동답초등학교 동측 인근입니다. 주위에 근린생활시설·업무시설·아파트·단독주택·다세대주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준으로 조사됐습니다.
• 도로. 북서측 약 28m, 남동측 약 4m의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 9층 건물의 3층 호실로, 승강기·주차장·위생·급배수 설비가 있습니다.
• 토지 및 규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등 관련 제한이 있습니다. 토지거래허가구역 관련 기재도 있으나, 해당 호실의 공부상 용도와 허가대상 범위를 구분하여 확인해야 합니다.
• 현장상태. 현장조사 당시 폐문부재 등으로 건축물현황도와 외부관찰·탐문을 종합하여 평가했습니다. 내부상태와 현재 점유관계는 현장에서 재확인할 필요가 있습니다.
• 환금성. 근린시설 분류와 공부상 오피스텔 기재가 함께 있는 만큼 동일 용도의 유사 거래, 실제 이용 가능 범위와 매수 수요를 확인한 뒤 환금성을 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 대조. 주택도시보증공사의 대항력 포기, 잔존 임대차보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의가 매수인에게 적용되는 범위를 확인하세요.
• 임차인과 보증기관 권리관계. 박혜진 보증금 235,000,000원의 보증기관 승계 범위와 독립적으로 남는 반환청구권 유무를 확인하세요. 보증기관을 별도 임차인으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 말소기준 재확인. 2024.05.10 스마트저축은행 가압류를 기준으로 앞선 임차인의 대항력과 후순위 권리의 소멸 관계를 확인하세요. 과거 강제경매개시결정의 말소 여부도 등기 원본과 대조해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 2022.07.21 기재된 민간임대주택등기의 현재 효력과 매각 후 정리 여부, 임대의무기간 등 관련 제한을 확인하세요.
• 용도 확인. 경매상 근린시설 분류와 공부상 오피스텔 기재를 건축물대장·감정평가서 원본으로 대조하고, 주거용 사용에 따른 제한과 세금 문제를 확인하세요.
• 시세 조사. 동일타워 및 인근의 유사 용도·면적·층수 거래 사례를 확인한 뒤 감정가 209,000,000원의 적정성을 판단하세요.
• 점유 및 명도. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 현장 점유자를 확정할 수 없습니다. 실제 점유자, 인도 가능 시점, 명도비용을 확인하세요.
• 배당 및 추가 비용. 집행비용 추정액 3,726,000원과 당해세·최우선변제 가능성, 미납 관리비 및 취득 관련 비용을 별도로 검토하세요.

맺으며 — “인수 위험은 확약으로 해소, 가격은 아직 검증 전”

이 물건의 핵심은 명확합니다. 대항력 있는 임차인 1명, 보증금 235,000,000원, 신건 최저가 209,000,000원. 숫자만 보면 보증금 부족분을 떠안을 수 있는 구조입니다. 그러나 주택도시보증공사의 대항력 포기·잔존 보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약이 적용되면 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

그렇다고 신건이 좋은 가격이라는 뜻은 아닙니다. 근린시설 분류와 공부상 오피스텔의 용도 확인, 실제 점유 및 민간임대주택등기의 영향, 객관적인 최근 실거래 시세 검증이 아직 중요하게 남아 있습니다. 권리분석의 승부처는 확약의 효력 확인이고, 투자 판단의 승부처는 시장가격 확인입니다. 종합적으로 C등급의 신중 검토형으로 평가하며, 확약서 원본과 비교 시세가 확인되기 전에는 무리한 신건 응찰을 권하기 어렵습니다.