서울북부지방법원 2025타경13661. 중랑구 망우동 더하이어 6층 606호입니다. 전용면적은 12.0156㎡이며, 물건 용도는 다세대로 분류되어 있고 감정평가서상 이용상태는 아파트(도시형생활주택-원룸형)입니다. 건물은 지하 1층·지상 15층 규모이고, 사용승인일은 2013년 9월 5일입니다. 현재 소유자는 이상현으로, 2020년 5월 29일 소유권이전등기를 마쳤으며 당시 거래가액은 105,000,000원입니다.
이 경매는 근저당권자의 임의경매가 아니라 서울보증보험 주식회사가 신청한 강제경매입니다. 등기부에 있었던 신한은행 근저당권(채권최고액 54,000,000원)은 2015년 3월 2일 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 중요한 권리구조는 2024년 등기된 한국토지주택공사의 주택임차권과 2025년 강제경매개시결정의 선후관계입니다.
한국토지주택공사의 임차권은 경매개시결정보다 먼저 등기되었고, 주민등록일과 확정일자도 그보다 앞섭니다. 배당으로 보증금을 전액 돌려받지 못하면 매수인이 미배당 보증금 반환부담을 승계할 수 있는 구조입니다. 이 점이 최저매각가보다 훨씬 중요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13661 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 망우동 508-6 더하이어 제6층 제606호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 중랑구 망우로58길 31 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(다세대) · 감정평가상 아파트(도시형생활주택-원룸형) |
| 전용면적 | 12.0156㎡ (실거래 비교 면적 12.02㎡) |
| 층수 / 구조 | 지하 1층·지상 15층 중 6층 · 철근콘크리트구조 |
| 사용승인 | 2013.09.05 |
| 건물 규모 | 더하이어 63세대 |
| 소유자 | 이상현 (2020.05.29 소유권이전, 거래가액 105,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 107,000,000원 / 107,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 서울보증보험 주식회사 |
| 청구금액 | 127,729,451원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 2025.11.17 강제경매개시결정 (갑구 7번) |
| 선순위 임차권 | 한국토지주택공사 · 임차보증금 125,000,000원 |
| 예상 매수인 인수 | 20,298,000원 |
| 실질취득 추정 | 127,298,000원 (최저가 + 예상 인수) |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권
기존 신한은행 근저당권은 이미 말소된 권리입니다. 따라서 2014년에 설정되었다는 이유로 현재 경매의 말소기준권리로 삼아서는 안 됩니다. 현재 분석상 말소기준은 갑구 7번 강제경매개시결정이며, 그보다 앞선 을구 3번 주택임차권의 인수 가능성을 구분해야 합니다.
② 임차권 분석 — 보증금 1.25억의 실제 부담
| 등기상 권리자 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|
| 한국토지주택공사 기관 명의 주택임차권등기 · 을구 3번 |
125,000,000원 | 2020.07.13 / 2020.06.24 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 인수 |
별도로 신원이 확인된 실제 개인 임차인은 0명입니다. 한국토지주택공사는 기관 명의 임차권·보증금 청구 주체로 구분하며, 이를 별도 개인 임차인으로 중복 계산하거나 보증금을 이중 합산하지 않습니다. 실제 점유자 및 원임차인 관계는 확인이 필요합니다.
| 등기상 임차권자 | 한국토지주택공사 (서울지역본부) |
|---|---|
| 임차 목적물 | 건물 중 6층 606호 전부 |
| 임대차계약일 | 2020.06.23 |
| 확정일자 | 2020.06.24 |
| 주민등록일 | 2020.07.13 |
| 점유개시일 | 2020.07.24 |
| 임차권등기일 | 2024.08.02 |
| 임차보증금 | 125,000,000원 |
| 배당요구 | 있음 |
| 대항력 | 有 말소기준권리 이전 |
| 우선변제권 | 有 확정일자 및 배당요구 |
| 예상 우선배당 | 104,702,000원 |
| 예상 미배당 | 20,298,000원 |
| 매수인 승계 | 인수 예상 미배당 보증금 20,298,000원 |
임차보증금 125,000,000원에서 예상배당 104,702,000원을 빼면 20,298,000원이 남습니다. 선순위 임차권의 대항력이 유지되는 것으로 분석되므로, 이 금액은 단순히 배당받지 못한 채권으로 끝나는 것이 아니라 낙찰자에게 보증금 반환부담으로 이어질 수 있습니다.
③ 시세 비교 — 최저가도 비싸고 실질취득은 더 비싸다
더하이어의 동일 면적(12.02㎡) 거래를 보면 최근 12개월에 해당하는 2025년 12월과 2026년 9월의 2건은 각각 100,000,000원, 105,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 102,500,000원입니다.
그런데 이 물건의 최저매각가는 107,000,000원으로 최근 평균의 104.4%입니다. 보증금 미배당 인수까지 더한 실질취득 127,298,000원은 최근 평균의 124.2%이며, 최신 거래 105,000,000원보다도 22,298,000원 높습니다. 여기에 최근 거래 대비 과거 거래 추세는 -2.2% 하락입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 12.02㎡ | 14 | 105,000,000원 |
| 2025.12 | 12.02㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 12.02㎡ | 2건 | 102,500,000원 |
| 2024.08 | 12.02㎡ | 5 | 99,000,000원 |
| 2024.06 | 12.02㎡ | 8 | 103,000,000원 |
| 2024.03 | 12.02㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2023.11 | 12.02㎡ | 8 | 145,000,000원 |
| 2023.05 | 12.02㎡ | 7 | 100,000,000원 |
| 2023.05 | 12.02㎡ | 11 | 100,000,000원 |
| 2023.02 | 12.02㎡ | 7 | 98,000,000원 |
| 2022.10 | 12.02㎡ | 15 | 105,000,000원 |
| 2022.10 | 12.02㎡ | 5 | 100,000,000원 |
| 2022.09 | 12.02㎡ | 15 | 98,000,000원 |
전체 12건 평균은 104,416,666원이지만, 여기에는 2023년 11월의 145,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 이 과거 고가 거래를 포함한 전체 평균만을 사용하면 현재 가격 수준을 과대평가할 수 있습니다. 따라서 가격 판단은 최근 12개월 평균 102,500,000원과 최신 거래 105,000,000원을 우선합니다.
④ 예상배당표 (매각가 107,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,298,000원 |
| 1. 한국토지주택공사 · 주택임차권 우선변제 | 125,000,000원 | 104,702,000원 |
| 2. 서울보증보험 주식회사 · 신청채권 | 127,729,451원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 매수인 인수 예상액 | 임차보증금 미회수액 | 20,298,000원 |
집행비용 2,298,000원은 추정치입니다. 매각대금 전액이 집행비용과 선순위 임차권 배당에 사용되는 것으로 계산되어 신청채권자 배당은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영되어 실제 배당 및 인수액이 달라질 수 있습니다. 인수액은 매각대금의 배분 항목이 아니라 매수인의 추가 부담입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 낮아져도 총원가는 고정에 가깝다
이 물건에서 가장 주의해야 할 부분입니다. 일반적인 경매는 유찰되면 최저매각가가 내려가므로 가격 메리트가 커질 수 있습니다. 하지만 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우는 다릅니다. 매각대금이 줄어들수록 배당받지 못하는 보증금이 증가해 매수인 인수 부담이 그만큼 커지기 때문입니다.
| 시나리오 | 낙찰가 가정 | 예상 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 107,000,000원 | 20,298,000원 | 127,298,000원 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 85,600,000원 | 41,340,800원 | 126,940,800원 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 68,480,000원 | 58,152,640원 | 126,632,640원 |
신건에서 2회 유찰 가정까지 낙찰가는 107,000,000원 → 68,480,000원으로 크게 내려갑니다. 그러나 인수액이 20,298,000원 → 58,152,640원으로 증가해 실질취득은 127,298,000원 → 126,632,640원으로 소폭만 달라집니다.
세 시나리오 모두 실질취득이 약 1.27억이고, 이는 보증금 125,000,000원에 집행비용이 반영되는 구조와 일치합니다. 유찰로 낙찰가가 낮아지는 것만으로 시세 메리트가 생기지 않습니다. 이 분석에서는 취득세·등기비·명도비 등 별도 비용은 실질취득에 포함하지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 망우역 남동측 인근에 위치하고, 주변은 공동주택과 근린생활시설 등이 혼재합니다. 감정평가상 제반 주위환경은 보통 수준입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 망우역(경의중앙선·경춘선)이 소재합니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
- 건물. 2013.09.05 사용승인된 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 15층 건물로, 위생·급배수·난방·승강기·기계식 주차설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·도로. 평탄한 가로장방형 토지로 서측 약 6m, 남측 약 2m 포장도로에 접합니다. 토지 전체 면적은 358.2㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 지정도 확인되므로 매수 주체·용도에 따른 적용 여부를 검토해야 합니다.
- 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 표시되어 있지 않습니다.
- 환금성. 총 63세대, 전용 12.0156㎡의 소형 원룸형 물건입니다. 최근 12개월 동일 면적 거래는 2건으로 거래 표본이 적어 매도 시점의 수요와 환금성을 보수적으로 평가할 필요가 있습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 선순위 임차권 원본 확인. 을구 3번 한국토지주택공사 주택임차권의 존속 여부와 임차보증금 125,000,000원, 매각에 따른 인수 여부를 반드시 확인하세요.
- 실제 임차인 및 점유 관계. 기관 명의 임차권과 별도로 실제 거주하는 사람, 원임차인 및 보증금 반환관계를 확인해야 합니다. 실제 점유관계에 따라 명도 절차가 달라질 수 있습니다.
- 배당 및 인수액 재확인. 현재 예상 인수액은 20,298,000원이며, 배당 우선순위·집행비용·조세 등 실제 배당 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
- 인수 해소 여부. 임차권자의 보증금 전액 회수, 대항력 포기 또는 적법한 권리정리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다. 확인되지 않은 상태에서 인수액 0원을 가정하면 안 됩니다.
- 실질취득 기준 입찰가 계산. 응찰가에 미배당 보증금 인수액을 합산하고, 취득세·등기비·명도비 및 기타 비용까지 별도로 산정하세요.
- 최근 시세와 하락 추세. 최근 12개월 평균은 102,500,000원이고 최근 거래 추세는 -2.2%입니다. 과거 145,000,000원 거래를 현재 시세의 기준으로 삼지 마세요.
- 토지이용 규제. 일반상업지역 및 토지거래허가구역 관련 사항을 확인하고, 입찰자와 취득 목적에 적용되는 규제를 점검하세요.
- 기계식 주차·관리비. 기계식 주차설비의 실제 이용 가능 여부, 사용 조건 및 체납 관리비를 확인하세요.
- 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 실거래 기록을 입찰 직전에 재확인하세요.
맺으며 — “낙찰가가 낮다고 싸게 사는 것이 아니다”
이 물건의 가장 큰 함정은 선순위 임차권 보증금입니다. 한국토지주택공사 명의로 등기된 125,000,000원의 주택임차권은 말소기준권리보다 앞서 있으며, 현재 예상배당에서는 20,298,000원의 미배당액이 발생합니다.
최저매각가 107,000,000원에 이 인수액을 합산하면 실질취득은 127,298,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균 102,500,000원 대비 124.2%이며, 최신 거래 105,000,000원보다도 높습니다. 더욱이 최근 거래 추세는 -2.2% 하락입니다.
유찰을 거치더라도 매수인이 떠안을 보증금이 늘어나므로 실질취득은 약 1.27억 수준에서 크게 달라지지 않습니다. 특히 전용 12.0156㎡의 소형 주택이고 최근 거래 표본도 제한적이어서 가격과 환금성 모두 보수적으로 보아야 합니다.
결론은 명확합니다. 권리 인수 위험이 크고, 현재 실질취득은 최근 시세를 크게 상회합니다. 단순히 최저매각가가 낮아졌다는 이유만으로 접근할 물건은 아닙니다. 선순위 임차권의 인수구조가 적법하게 해소되는지 확인되지 않는 한 입찰을 보류하는 것이 합리적인 판단입니다.
