서울북부지방법원 2025타경13714. 서울 도봉구 도봉동 삼환도봉아파트 1동 906호, 전용 83.97㎡ 아파트입니다. 현재 소유자 이재경은 2018년 거래가 345,000,000원에 취득했고, 2021년 애큐온저축은행을 근저당권자로 하는 600,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 같은 금융기관이 158,400,000원과 88,800,000원의 근저당을 추가로 설정했습니다. 세 건의 채권최고액 합계는 847,200,000원입니다. 채무불이행으로 애큐온저축은행이 임의경매를 신청했고, 청구금액은 805,778,671원입니다.

표면적으로는 구조가 단순합니다. 2021.09.17 애큐온저축은행 근저당이 말소기준권리이며, 이후 설정된 두 건의 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 앞선 근저당권들도 등기부상 이미 말소됐습니다. 문제는 등기부에 나타난 채무가 아니라 재건축 조합원 자격이라는 별도의 법적 제한입니다.

삼환도봉아파트 재건축사업은 2026.02.12 조합설립인가를 받았습니다. 매각물건명세서는 투기과열지구 내 재건축사업의 조합설립인가 이후 양수인에 대한 조합원 자격 제한과 예외 요건을 명시하고 있습니다. 이 사건의 금융기관 채무불이행 경매가 법정 예외에 해당하는지, 매수인이 조합원 자격을 취득할 수 있는지는 반드시 관할구청과 재건축조합에 사전 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당은 소멸, 조합원 자격은 별개

핵심은 을구 22번 근저당권입니다. 2021.09.17 설정된 애큐온저축은행의 채권최고액 600,000,000원 근저당이 말소기준이며, 이후의 을구 25번·26번 근저당권도 매각으로 소멸합니다. 2020년 키움저축은행과 티플레인대부 근저당권은 2021.09.23 이미 말소됐습니다.

임차인 신고 내역은 없지만 임대관계는 미상입니다. 감정평가서에도 임대관계를 확인하지 못한 것으로 기재되어 있습니다. 따라서 현재 확인된 인수액이 0원이라는 것과 실제 점유자에게 대항력이나 보증금 반환 문제가 전혀 없다는 것은 구별해야 합니다. 전입세대·점유관계·임대차 여부를 확인하기 전에는 무조건적인 인수 0원 물건으로 단정해서는 안 됩니다.

② 시세 비교 — 최근 시세보다 높은 신건 가격

삼환도봉아파트 동일 면적 전용 83.97㎡의 실거래 사례입니다. 전체 9건의 평균은 641,000,000원이지만, 여기에는 2021년의 850,000,000원 및 755,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 현재 가격 판단에서는 오래된 고가 거래가 반영된 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다.

현재 최저가 631,000,000원은 최근 12개월 평균 609,500,000원보다 21,500,000원 높고, 최신 거래 620,000,000원보다도 11,000,000원 높습니다. 최근 12개월 평균 대비 비율은 103.5%입니다. 확인된 인수액이 0원이어서 실질취득을 최저가와 동일하게 보더라도 현재 신건 가격을 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

같은 단지의 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다. 그렇다고 향후 유찰이 확정되는 것은 아닙니다. 실제 입찰가는 재건축 조합원 자격 취득 가능성과 최근 실거래를 함께 검토하여 결정해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 631,000,000원 가정)

근저당 채권최고액 기준의 단순 배당 추정입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영하지 않았습니다. 신청채권자의 실제 청구액은 805,778,671원으로 채권최고액 합계와 구분해야 합니다. 실제 배당액과 순위는 배당절차에서 달라질 수 있습니다.

회차별 가격·미배당 시나리오

유찰이 진행되면 채권자 미배당액은 증가하지만, 확인된 근저당권의 매수인 인수액은 여전히 0원입니다. 다만 이 가격 시나리오는 실제 유찰이나 다음 회차 진행을 보장하지 않습니다. 또한 가격이 낮아지더라도 조합원 자격 취득이 불가능한 경우의 사업상 불이익은 가격 하락만으로 해결되지 않습니다.

④ 입지·재건축·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울북부지방법원 북측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트단지, 체육시설, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 근거리에 지하철 1호선 도봉역이 있으며 전반적인 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 프리케스트콘크리트조 평스라브지붕, 지상 15층 건물의 9층 906호입니다. 사용승인일은 1987.10.29이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 재건축. 삼환도봉아파트 재건축 정비구역에 속하고 2026.02.12 조합설립인가가 이루어졌습니다. 조합원 자격 승계 여부가 매수인의 권리와 사업 참여 가능성을 좌우합니다.
• 토지이용. 준공업지역, 자연녹지지역 등 관련 용도지역이 확인되고 지구단위계획구역·정비구역에 포함됩니다. 일부 토지는 어린이공원에 저촉되며 대공방어협조구역·과밀억제권역 등 제한도 확인됩니다.
• 토지거래허가. 아파트 용도에 관한 2025.10.20부터 2026.12.31까지의 토지거래허가구역 지정이 기재되어 있습니다. 경매취득 및 향후 거래에 관한 적용 여부는 관할기관 확인이 필요합니다.
• 환금성. 660세대 단지로 동일 면적 거래사례가 있으나, 최근 12개월 거래는 2건이며 최근 가격 추세가 -6.2%입니다. 재건축 사업 및 조합원 지위의 불확실성이 매수자 판단에 영향을 줄 수 있습니다.
• 내부 상태. 감정평가 당시 내부 확인이 여의치 않았으며, 내부구조도는 유사물건 사례와 일부 관찰을 토대로 작성됐습니다. 실제 내부 구조·수리 상태·점유 현황은 재확인이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 조합원 자격 확인이 최우선. 도봉구청과 삼환도봉아파트 재건축조합에 이 경매의 매수인이 조합원 자격을 취득할 수 있는지 확인해야 합니다. 도시 및 주거환경정비법 제39조 제2항과 시행령 제37조 제3항 제5호의 금융기관 채무불이행 경매 예외 적용 여부가 핵심입니다.
• 매각물건명세서의 경고 확인. 2026.09.17 도봉구 사실조회 회보서와 관련 법령 요건을 대조하고, 채무자 및 신청채권자가 예외 요건에 해당하는지 확인해야 합니다. 금융기관 명칭만으로 자격 취득을 확정하지 마세요.
• 최근 시세 기준으로 가격 검토. 신건 최저가 631,000,000원은 최근 12개월 평균 609,500,000원의 103.5%입니다. 최신 거래 620,000,000원보다도 높습니다. 과거 고가 거래가 반영된 전체 평균 641,000,000원만 보고 저렴하다고 판단하지 마세요.
• 점유 및 임대차 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 전입세대, 실제 점유자, 보증금 및 확정일자 유무를 확인하여 대항력 있는 점유관계가 존재하는지 검토해야 합니다.
• 내부 확인. 감정평가 당시 내부 확인이 제한적이었습니다. 감정평가상 구조와 실제 구조가 다를 가능성, 수리 상태 및 설비 상태를 점검해야 합니다.
• 재건축 사업 부담 조사. 조합원 자격뿐 아니라 사업 진행상황, 관리처분 관련 사항, 분담금 및 권리·의무 승계 여부를 재건축조합에 확인해야 합니다. 현재 가격에 이를 임의로 가산해서는 안 됩니다.
• 토지거래 관련 규제 확인. 2026.12.31까지 기재된 아파트 용도 토지거래허가구역 지정과 경매취득의 관계, 향후 처분 제한 여부를 관할기관에 확인하세요.
• 미납 관리비 확인. 공용부분 관리비 체납과 매수인 부담 가능성을 관리사무소를 통해 점검하세요.
• 원본 서류 재확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 재건축조합과 관할구청의 확인 내용을 대조하세요.

맺으며 — “근저당이 지워져도, 재건축 권리는 자동으로 따라오지 않는다”

이 사건은 언뜻 보면 근저당권 3건이 모두 매각으로 소멸하는 경매입니다. 현재 확인된 매수인 인수액은 0원이고, 채권자에게 미배당이 발생하더라도 그 금액을 낙찰자가 떠안는 구조는 아닙니다.

하지만 여기서 권리분석을 끝내면 중요한 부분을 놓칩니다. 삼환도봉아파트는 2026.02.12 조합설립인가를 받은 투기과열지구 내 재건축 정비구역에 있으며, 조합원 자격 양도 제한과 법정 예외 요건이 매각물건명세서에 명시되어 있습니다. 매수인의 조합원 자격 취득 가능성은 아직 확인이 필요합니다.

가격 역시 적극적인 입찰 근거가 되기 어렵습니다. 감정가이자 신건 최저가 631,000,000원은 최근 12개월 평균 609,500,000원보다 높고, 최신 거래 620,000,000원도 웃돕니다. 게다가 최근 가격 추세는 -6.2%로 하락 방향입니다. 전체 거래 평균보다 낮다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없습니다.

따라서 이 물건은 등기상 근저당 소멸관계는 비교적 명확하지만, 재건축 조합원 자격과 임대관계의 확인이 선행되어야 하는 신중 검토 대상입니다. 조합원 자격 취득 가능 여부가 확인되기 전에는 재건축 가치를 전제로 한 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 현재 단계의 결론은 명확합니다. 권리 말소는 긍정적, 신건 가격은 불리, 조합원 자격은 확인 전까지 보류.