서울북부지방법원 2025타경13777. 서울 강북구 미아동 경일리치빌3차 제2층 제203호입니다. 2019년 사용승인을 받은 다세대주택으로, 소유자는 이미라입니다. 주택도시보증공사가 220,000,000원의 청구금액으로 강제경매를 진행하고 있습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 244,000,000원이고 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

등기부에서는 2019년에 설정된 구리새마을금고 근저당권 두 건이 확인되지만, 모두 같은 해 말소되었습니다. 현재 권리분석의 핵심은 그 근저당권이 아니라, 2024년 등기된 김승윤의 주택임차권입니다. 전입일이 2020.01.17로 강제경매개시결정보다 빠르고, 보증금은 220,000,000원입니다. 원칙적으로 매수인이 인수할 수 있는 선순위 임차권이지만, 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의 확약이 제출된 점이 이 사건의 가장 중요한 변수입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 핵심

말소기준권리는 2025.12.02 강제경매개시결정입니다. 2019년 구리새마을금고 근저당권은 이미 말소되었으므로 현재의 선순위 담보권 인수 대상으로 계산하지 않습니다. 강제경매개시결정 자체도 매각으로 소멸합니다.

그러나 김승윤의 임차권은 2024.02.14 등기되어 말소기준권리보다 앞섭니다. 임차권등기에는 보증금 220,000,000원, 주민등록일과 점유개시일 2020.01.17, 그리고 임대차계약 및 확정일자가 기재되어 있습니다. 따라서 확약 없이 단순히 매각으로 사라지는 임차권이라고 볼 수 없습니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 2명

김승윤은 2019.12.10 확정일자에 보증금 210,000,000원, 2021.12.22 확정일자에 증액분 10,000,000원이 기재되어 있습니다. 확정일자 기재 사실과 실제 배당순위·배당액은 구분하여 판단해야 합니다. 정용재는 확정일자와 실제 점유관계에 대한 추가 확인이 필요합니다.

③ 가격 검토 — 2.44억이 적정한지는 아직 별개 문제

감정가와 최저매각가는 모두 244,000,000원입니다. 이 물건은 아직 유찰되지 않았으며, 동일 주택형의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격은 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 2.44억을 현재 시장가격이라고 단정할 수 없고, 신건이 시세보다 저렴하다는 판단도 할 수 없습니다.

김승윤 관련 확약이 없었다면 220,000,000원 보증금의 인수 문제가 낙찰가와 별개로 중대한 취득비용 위험이 됩니다. 특히 보증금보다 낮은 가격에서 낙찰되더라도 미배당 보증금 인수액이 증가해 실질취득비용이 보증금 수준에서 유지될 수 있으므로, 최저가 하락만으로 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.

이 사건에서는 확약을 적용한 경우 그 주된 인수위험이 해소되므로 가격 검토의 출발점이 달라집니다. 다만 정용재의 별도 권리가 남아 있으며, 실제 매매가격과 비교할 근거도 충분하지 않습니다.

④ 회차별 자금·배당 시나리오

실질취득 추정은 김승윤 관련 확약의 효력이 인정되고 정용재 보증금 2,000원만 인수한다는 전제입니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수액과 동일하지 않습니다. 유찰 후 금액은 가정 시나리오이며 실제 매각기일·최저가는 별도 확인이 필요합니다. 세금·취득부대비용과 추가 부담은 미반영입니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 244,000,000원 가정)

신건 매각가를 기준으로 집행비용 4,216,000원, 주택도시보증공사 예상배당 220,000,000원, 소유자 잔여 19,784,000원으로 산정한 추정표입니다. 임차보증금과 신청채권액은 동일한 금액이 포함될 수 있으므로 중복된 채권으로 단순 합산하지 않습니다. 실제 배당은 임차인 우선변제순위, 채권 승계관계, 당해세, 최우선변제 여부에 따라 달라질 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 송중초등학교 북서측 인근 주택지대입니다. 단독주택·빌라 등이 분포하고, 송천초·송중초·화계초·영훈초·영훈국제중·성암국제무역고 등 교육시설이 인근 및 근거리에 있습니다.
• 교통. 북동측 근거리에 지하철 4호선 미아역, 남동측 근거리에 미아사거리역이 위치하고 도봉로 주변에 버스정류장이 있습니다.
• 건물. 2019.01.08 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 다세대주택의 203호입니다. 위생·급배수·난방·소방설비, 엘리베이터 및 주차장시설이 갖춰져 있습니다.
• 도로. 미아동 325-1 및 325-52 토지에 걸친 건물로, 북서측과 북동측 각각 폭 약 4미터 도로에 접합니다.
• 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)이며, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
• 내부 상태. 이해관계인 부재·폐문·시건장치 등으로 내부 확인이 불가능하여, 표준적인 설비와 현황도면, 외부관찰 등에 의존한 평가입니다. 실제 내부 구조와 상태가 다를 수 있습니다.
• 환금성. 지하철과 생활시설 접근 여건은 확인되지만, 동일 유형의 최근 거래가격이 확인되지 않아 실제 환금성과 가격 수준은 별도로 검토해야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본. 2026.02.13 및 2026.06.26 제출된 주택도시보증공사(김승윤) 관련 확약서의 내용·조건·효력을 확인하고, 잔존 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 이행 범위를 검토하세요.
• 정용재 임차관계. 2025.07.03 전입, 보증금 2,000원, 2025.12.26 배당요구 내역을 대조하고 실제 점유 및 대항력 성립 여부를 확인하세요. 보증금의 기재 금액도 원본으로 재확인할 필요가 있습니다.
• 임차인 상호관계. 김승윤과 정용재가 모두 같은 203호에 관련되어 있으므로 실제 점유자, 임대차의 연속성·중복 여부, 인도 가능 시점을 확인하세요.
• 우선변제 및 배당. 김승윤 임차권의 확정일자와 주택도시보증공사의 채권 관계를 확인하여 예상배당과 실제 배당순위가 일치하는지 검증하세요.
• 민간임대주택등기. 2022.12.07 등기된 민간임대주택 관련 사항의 현재 상태와 매각 후 처리 및 의무 존속 여부를 확인하세요.
• 시세 재확인. 동일 또는 유사한 다세대주택의 최근 실거래, 면적·층·상태를 비교하여 244,000,000원 감정가의 적정성을 검토하세요.
• 내부 확인·명도. 평가 당시 내부 확인이 이루어지지 않았으므로 실제 마감·설비·하자와 점유상태, 명도 일정 및 비용을 점검하세요.
• 기타 부담. 미납 관리비, 세금, 말소 및 등기 비용 등을 확인하고 실질취득비용에 반영하세요.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기 및 확약서 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “2.2억 인수 해소가 곧 무위험은 아니다”

경일리치빌3차 203호의 권리분석에서 가장 중요한 것은 선순위 임차권 220,000,000원 자체보다 그 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 존재한다는 사실입니다. 확약이 유효하게 적용된다면 김승윤 관련 인수는 실질적으로 0원이 됩니다.

하지만 정용재는 별도의 실제 임차인입니다. 전입일이 말소기준보다 빠르고, 보증금 2,000원의 인수 가능성이 남아 있으며, 점유관계와 확정일자도 추가로 검토해야 합니다. 여기에 민간임대주택등기와 미확인 내부 상태까지 고려하면 단순한 무인수 안전형으로 평가할 수는 없습니다.

최저매각가는 244,000,000원, 확약 유효와 별도 인수 2,000원을 전제로 한 실질취득 추정액은 244,002,000원입니다. 그러나 현재 비교 가능한 실거래가격이 없어 가격 메리트는 확인되지 않았습니다. 확약 원본 확인 → 별도 임차인 검증 → 시세 비교의 순서로 접근해야 합니다. 종합적으로 권리위험은 크게 완화되었으나, 추가 검증 전 적극적인 입찰은 보류하는 C등급 물건으로 판단합니다.