서울북부지방법원 2025타경13823. 서울 도봉구 쌍문동 우림씨티빌 4층 402호, 전용 58.14㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 박범상으로, 2021년 6월 9일 매매를 원인으로 거래가액 172,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이후 2023년 10월 서울보증보험의 가압류를 시작으로 여러 금융기관의 가압류가 이어졌으며, 2025년 12월 주택도시보증공사의 신청으로 강제경매가 개시됐습니다.

이 사건의 말소기준권리는 근저당이 아닙니다. 2023년 10월 25일 서울보증보험 주식회사의 가압류가 말소기준권리입니다. 이후 가압류와 압류, 경매개시결정은 원칙적으로 매각으로 소멸합니다. 다만 그보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인 홍진령은 별도로 살펴야 합니다. 임차권등기 자체는 2024년에 이루어졌지만 전입신고와 점유개시는 2021년으로, 등기 시점만 보고 후순위 임차인으로 처리하면 안 됩니다.

결론을 좌우하는 것은 2026년 2월 25일 제출된 확약서입니다. 주택도시보증공사(홍진령)가 잔존보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한 것으로 기재되어 있습니다. 이에 따라 홍진령의 보증금 인수 위험은 실질적으로 해소되는 구조입니다. 그러나 확약 효력은 해당 임차인에게 한정되므로, 다른 신고자의 권리까지 자동으로 소멸한다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준인 서울보증보험 가압류 이후에 설정된 다수의 가압류와 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 반면 홍진령은 2021년 5월 25일 점유개시, 2021년 5월 27일 주민등록, 2021년 5월 11일 확정일자가 확인되어 말소기준보다 앞선 대항력을 갖춘 임차인으로 분석됩니다.

임차인·보증기관 신고 현황

실제 임차인 또는 점유자로 확인·신고된 사람은 홍진령과 김좌준 2명입니다. 별도로 기재된 주택도시 관련 신고는 홍진령의 보증금과 연결된 보증기관 신고로 보아야 하며, 독립된 임차보증금을 추가로 합산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 구간 평균의 137.1%

우림씨티빌은 10세대 규모의 다세대주택으로, 비교 가능한 실거래 표본이 많지 않습니다. 확인되는 거래는 2023년과 2021년의 거래이며, 최근 구간 평균은 159,000,000원, 전체 표본 평균은 163,333,333원입니다. 가격 추세 지표는 -7.6%로 하락 방향을 가리킵니다.

현재 최저매각가 218,000,000원은 최근 구간 평균 159,000,000원보다 59,000,000원 높습니다. 최근 구간 평균 대비 비율은 137.1%이며, 전체 평균 대비로도 133.5%입니다. 확인되는 가장 늦은 거래인 2023년 8월의 143,000,000원과 비교해도 신건 가격이 상당히 높습니다.

유찰 시나리오 — 보증금 인수와 가격을 분리해서 보자

확약 전 인수액은 홍진령의 선순위 임차보증금 172,000,000원과 예상 배당 부족분을 기준으로 한 회차별 추정치입니다. 확약 반영 실질 인수 0원은 홍진령에게 한정하며, 김좌준 등 별도 권리는 포함하지 않습니다. 회차별 실질취득에는 취득세·집행 외 비용·명도비용 등이 포함되지 않습니다.

확약이 없었다면 유찰로 최저가가 내려가더라도 선순위 임차인의 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 수 있습니다. 특히 2회 유찰 시에는 최저가 139,520,000원에 인수 추정액 35,233,280원이 더해져, 단순 최저가만으로 시세 메리트를 판단할 수 없습니다. 하지만 이 사건은 홍진령에 대한 확약이 있어 해당 보증금 인수액을 실질 0원으로 분석합니다.

③ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)

위 예상배당은 집행비용 3,852,000원, 홍진령 임차보증금 172,000,000원, 서울보증보험 가압류 배당 42,148,000원의 순서로 매각대금을 배분한 추정입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영됐으며, 실제 배당순위 및 금액은 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 보증금 승계·대위 관계에 따라 실제 수령자도 달라질 수 있으므로, 홍진령 보증금과 보증기관 청구를 독립된 임차보증금으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

채권자 관련 총 청구액 추정은 707,431,421원이며, 신건 기준 일반채권자 예상배당 합계는 42,148,000원, 미배당 추정액은 665,283,421원입니다. 이 미배당 채권액이 그대로 매수인의 인수채무가 된다는 의미는 아닙니다. 매각으로 소멸하는 일반채권과 선순위 임차보증금의 승계 여부를 구분해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 서라벌중학교 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·다세대주택·연립주택·근린생활시설 등이 혼재한 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장과 우이신설선 솔밭공원역이 있습니다. 대중교통 및 차량 접근 여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 2002.09.12 사용승인된 10세대 규모의 우림씨티빌입니다. 철근콘크리트조 4층 건물의 최상층인 4층 402호이며, 기본적인 위생·급배수·난방설비가 갖추어져 있습니다.
• 도로. 건물 북서측으로 폭 약 7~8미터 내외의 포장도로와 접합니다. 토지는 대체로 사다리형으로 다세대주택 건부지로 이용되고 있습니다.
• 토지·규제. 제1종일반주거지역, 도시지역, 과밀억제권역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에관한허가구역 관련 지정도 확인되므로 입찰 전 해당 다세대주택에 적용되는 허가·규제 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 2,382,000원/㎡입니다. 토지면적은 282.0㎡이며, 이는 개별 세대의 전용면적과 구분해야 합니다.
• 내부 상태. 현장 확인 시 폐문부재 등으로 내부구조와 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물 현황도 등을 참고한 평가이므로 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
• 환금성. 10세대 규모의 소규모 다세대주택이며, 확인되는 실거래가 제한적입니다. 확인된 거래 범위는 143,000,000원~175,000,000원으로, 호별 면적·층·상태 차이를 반영한 매도가격 검증이 중요합니다. 가격 추세는 -7.6%로 하락 방향입니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.02.25 제출된 주택도시보증공사(홍진령)의 잔존임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 문구를 매각물건명세서와 원본 문서에서 대조해야 합니다.
• 보증기관 승계관계 확인. 홍진령 보증금 172,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 172,000,000원이 어떻게 연결되는지 확인하고, 별도 보증금으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 김좌준의 임대차·점유관계. 전입일은 말소기준 이후지만 보증금·확정일자·점유 범위가 미상입니다. 배당요구 및 현황조사 원본을 대조하고 실제 거주자를 확인해야 합니다.
• 명도 가능성. 임차보증금 반환청구권을 포기하는 확약이 곧바로 현실적인 점유 인도를 보장하는 것은 아닙니다. 실제 점유자와 인도 절차, 이사 협의 가능성을 별도 검토해야 합니다.
• 입찰가격 상한. 신건 최저가 218,000,000원은 최근 구간 평균 159,000,000원의 137.1%입니다. 하락 추세와 거래 시차를 반영해 현재 시점의 비교 거래를 재확인하고 보수적으로 상한을 정해야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 174,400,000원, 2회 유찰 시 139,520,000원입니다. 홍진령 확약을 반영하면 해당 보증금 인수는 0원이지만, 별도 점유·권리 문제와 부대비용을 함께 검토해야 합니다.
• 건물 내부 및 수선비. 감정평가 과정에서 내부 확인이 이루어지지 않았습니다. 시설 노후·누수·설비 상태 등 추가 비용 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비·조세·규제. 미납 관리비와 세금, 토지거래허가 적용 가능성, 위반건축물 및 공부와 현황의 일치 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
• 원본 서류 검토. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 보증기관 승계관계를 최종 매각기일에 맞춰 재검토해야 합니다.

맺으며 — “인수 위험이 줄었다고 가격까지 좋아지는 것은 아니다”

이 사건은 언뜻 보면 선순위 임차인 보증금 172,000,000원이 부담스러운 다세대 경매입니다. 실제로 홍진령의 전입과 점유가 말소기준보다 빠르기 때문에, 확약이 없었다면 유찰 시 미배당 보증금 인수가 핵심 위험으로 작용할 수 있습니다.

그러나 주택도시보증공사(홍진령)가 2026년 2월 25일 잔존보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서를 제출하면서 상황이 달라졌습니다. 홍진령에 대한 실질 인수액은 0원으로 판단할 수 있습니다. 다만 이 효력은 해당 보증금에 한정되며, 김좌준의 미상 보증금과 점유관계까지 해결된 것으로 단정해서는 안 됩니다.

보다 큰 문제는 가격입니다. 신건 최저가 218,000,000원은 최근 구간 평균 159,000,000원의 137.1%이고, 가격 추세는 -7.6%입니다. 소규모 다세대주택에 거래 표본까지 제한적이므로 감정가를 그대로 시장가격으로 받아들이기 어렵습니다.

권리는 확약 덕분에 주요 위험이 완화됐지만, 가격은 여전히 불리합니다. 현재 신건에서 무리하게 응찰하기보다는 확약의 적용 범위와 점유관계를 먼저 확인하고, 유찰 이후에도 실제 거래 가능한 가격을 재검증하는 전략이 타당합니다. 권리 해소와 가격 메리트는 별개의 판단입니다.