서울북부지방법원 2025타경13877. 동대문구 장안동 제이-타워 2동 4층 401호, 감정가 250,000,000원의 다세대주택입니다. 소유자 우덕제는 2019.05.03 신탁재산 처분에 따른 소유권이전을 등기했고, 당시 거래가액은 210,000,000원이었습니다. 이후 2023년 신중원과의 임대차 관계가 등기 내용에 나타나고, 2025.05.08에는 보증금 190,000,000원의 주택임차권이 등기됐습니다. 같은 신중원이 2025.12.19 강제경매개시결정의 채권자로도 등장합니다.

이 사건의 핵심은 가압류 금액의 크기보다 임차보증금의 배당 여부입니다. 말소기준은 2025.11.18 유남숙 가압류이지만, 신중원의 전입신고와 임차권등기는 모두 그보다 앞섭니다. 매각물건명세서 역시 을구 순위 1번 임차권등기의 미변제 잔액이 매수인에게 인수될 수 있음을 명시합니다. 따라서 입찰 시에는 반드시 낙찰금액과 임차인 예상배당액을 함께 계산해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 말소기준보다 빠르다

등기부의 출발점은 2018년 소유권보존과 신탁입니다. 수협은행 신탁은 2019.04.16 말소됐고, 이어진 국제자산신탁주식회사 명의의 신탁도 2019.05.03 말소됐습니다. 2024.06.25 최창수의 가압류 300,000,000원도 2026.01.22 해제에 따라 등기부에서 말소됐습니다.

신중원의 보증금은 190,000,000원, 월차임은 확인되지 않습니다. 확정일자와 배당요구가 모두 확인되므로 예상배당에서 우선변제 대상에 포함됩니다. 현재 최저매각가 250,000,000원에서는 전액 배당되는 계산이지만, 매각가가 보증금보다 낮아지는 구간에서는 미배당액의 인수 가능성을 반드시 반영해야 합니다.

말소기준권리인 유남숙 가압류는 청구금액이 1,384,465,146원으로 매각대금을 크게 초과합니다. 다만 가압류와 이후 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있습니다. 따라서 이들의 미배당 채권액을 매수인의 별도 인수채무로 더해서는 안 됩니다. 매수인의 핵심 인수 위험은 선순위 임차권의 보증금 미변제액입니다.

② 시세 비교 — 69.4%라는 숫자에 속으면 안 된다

J-타워의 실거래 집계 평균은 352,500,000원이고, 최근 거래 3건의 집계 평균은 360,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.03의 370,000,000원입니다. 최근 거래와 과거 거래의 집계 추세는 +9.1%로 나타납니다.

하지만 이 사건에서는 평균금액보다 먼저 확인할 사항이 있습니다. 실거래 비교에 사용된 면적이 분석 대상과 일치하지 않습니다. 대상 면적은 29.89㎡인 반면, 확인된 거래들은 53.23㎡ 또는 54.42㎡입니다. 면적이 다른 거래의 가격을 그대로 비교하면 최저가 250,000,000원이 실제보다 훨씬 저렴해 보일 수 있습니다.

최근 거래가 과거 거래보다 9.1% 높은 추세라는 점도 확인됩니다. 따라서 제공된 거래 집계에서는 하락 추세가 아니라 상승 추세가 관찰됩니다. 다만 이 상승률 역시 비교 거래의 면적이 대상 물건과 다르기 때문에 해당 401호의 가격 상승률이나 적정가를 직접 의미하지는 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정)

현재 회차의 최저매각가로 낙찰된다는 가정에서, 집행비용을 제외한 금액 중 임차인 신중원의 보증금 190,000,000원이 먼저 전액 배당되는 구조입니다. 이어 가압류 채권자에게 일부 배당되고, 소유자에게 돌아가는 잔여금은 없습니다.

집행비용 4,300,000원은 추정치입니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았으므로 실제 배당순위 및 금액은 달라질 수 있습니다. 신중원의 경매신청채권 210,000,000원과 임차보증금 190,000,000원의 채권 관계도 배당표 원본으로 확인해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 동대문구 장안동 은석초등학교 북측 인근입니다. 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정과 도로 상태는 보통으로 평가됐습니다. 토지는 소로각지에 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물의 4층 401호입니다. 외벽은 석재 붙임 마감 등이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비를 갖추고 있습니다. 감정상 이용상태는 다세대주택입니다.
• 규제. 제2종일반주거지역·과밀억제권역·교육환경보호구역 등에 해당합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 사항도 있으므로, 다세대주택인 이 호실에 실제 적용되는 허가대상·기간·취득자 요건을 입찰 전 확인해야 합니다.
• 토지. 지목은 대, 토지면적은 641.0㎡이며, 평지의 세로장방형 토지입니다. 공시지가는 4,516,000원/㎡로 표시되어 있습니다. 이는 개별 호실의 토지가격이나 매각가와 동일한 개념이 아닙니다.
• 건축물 및 공부. 위반건축물 표시가 없고, 감정요항표에도 공부와의 차이가 기재되지 않았습니다. 다만 이는 임대차관계나 실제 점유 상태의 확인을 대신하지 않습니다.
• 환금성. J-타워는 28세대 규모입니다. 확인된 거래는 53.23㎡와 54.42㎡에 집중되어 있어 대상 면적 29.89㎡의 실제 매도가격과 매도 가능 기간을 판단하기에는 비교 근거가 부족합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 선순위 임차권의 인수 조건. 신중원의 임차권은 말소기준권리 이전에 등기되어 있습니다. 보증금 190,000,000원의 실제 배당액과 미배당 잔액을 확인하고, 매각물건명세서에 표시된 매수인 인수 조건을 기준으로 판단해야 합니다.
• 회차별 실질취득액. 신건은 낙찰가 250,000,000원·예상 인수 0원, 1회 유찰은 200,000,000원·예상 인수 0원, 2회 유찰은 160,000,000원·예상 인수 33,040,000원입니다. 2회 유찰 시 실질취득은 193,040,000원으로 계산해야 합니다.
• 동일 면적 실거래 확인. 최근 집계 평균 360,000,000원은 53.23~54.42㎡ 거래를 반영합니다. 대상 면적 29.89㎡와 일치하지 않으므로, 해당 호실의 공부상 면적과 동일 면적의 거래사례를 대조하기 전에는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다.
• 임차인·채권자 동일인 확인. 신중원이 임차권자이자 강제경매 신청채권자입니다. 임차보증금 190,000,000원과 신청채권 210,000,000원의 관계, 집행권원의 내용 및 실제 보증금 반환청구 관계를 확인해야 합니다. 별개 채권임이 확인되지 않은 금액을 중복 인수액으로 산정해서는 안 됩니다.
• 배당순위 및 집행비용. 집행비용과 실제 세금, 최우선변제 등의 우선순위는 임차인 배당금에 영향을 줄 수 있습니다. 임차인 예상배당이 변하면 매수인 인수액도 달라질 수 있습니다.
• 점유·인도 및 임차권등기 정리. 2023.04.20 점유개시와 2023.04.21 전입신고 사실이 확인되지만, 현재 실제 점유자·인도 가능 여부는 별도 확인이 필요합니다. 배당 결과에 따른 임차권등기 말소 및 명도 조건을 점검해야 합니다.
• 기존 신탁 및 가압류. 2018년과 2019년 신탁의 말소 처리, 2024년 최창수 가압류의 2026.01.22 말소, 2025.11.18 가압류를 말소기준으로 한 소멸관계를 최신 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
• 토지이용 규제. 제2종일반주거지역과 토지거래허가구역 지정 사항 중 다세대주택에 적용되는 규제가 있는지, 경매 취득 방식에 따른 절차상 차이는 무엇인지 확인해야 합니다.
• 관리비·현장 상태. 공용부분 관리비 체납 여부와 내부 상태, 실제 점유 및 인도 비용을 조사해야 합니다. 실질취득액 외에 발생할 수 있는 추가 지출도 고려해야 합니다.
• 입찰 전 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실제 배당관계를 확인한 뒤 입찰 여부를 결정해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 내려가도 취득원가가 같이 내려가지는 않는다”

장안동 제이-타워 401호의 핵심은 보증금 190,000,000원을 가진 대항력 있는 임차인입니다. 신건 최저가 250,000,000원에서는 보증금이 전액 배당되는 계산이어서 예상 인수액은 0원입니다. 그러나 이 권리가 사라지는 것은 아닙니다. 매각가가 떨어져 배당액이 부족해지면 그 잔액이 매수인에게 돌아올 수 있습니다.

실제로 2회 유찰 시나리오에서는 낙찰가 160,000,000원에 보증금 미배당액 33,040,000원이 추가되어 실질취득액이 193,040,000원이 됩니다. 표면상 낙찰가만 보고 저가 매수로 평가하면 안 되는 이유입니다. 여기에 임차인과 경매신청채권자가 동일하다는 사실까지 있어 채권의 실제 관계를 검증할 필요가 있습니다.

최근 실거래 집계는 상승 추세(+9.1%)이고 평균금액도 360,000,000원으로 제시되어 있습니다. 하지만 이는 대상보다 면적이 큰 53.23~54.42㎡ 거래이므로, 최저가가 평균의 69.4%라는 수치는 가격 경쟁력의 증거가 되지 못합니다. 대상 면적 29.89㎡에 맞는 시세를 확인하기 전에는 신건 250,000,000원도, 유찰 후 실질취득액 193,040,000원도 저렴하다고 단정하기 어렵습니다.

권리는 조건부, 가격은 검증 전, 입찰 판단은 보수적으로. 이 사건은 후순위 가압류의 거액 청구보다 선순위 임차권의 배당·인수 구조와 실제 동일 면적 시세를 정확히 파악하는 것이 우선인 물건입니다.