서울북부지방법원 2025타경13885. 서울 강북구 수유동 535-251 소재 집합건물 2층 202호가 경매에 나왔습니다. 물건분류는 다세대이며 감정평가서에는 연립주택으로 이용 중이라고 기재되어 있습니다. 채권자 현대카드 주식회사가 청구금액 11,819,613원을 근거로 진행한 강제경매입니다.
눈에 띄는 것은 채권자의 청구금액과 물건의 감정가 사이에 상당한 차이가 있다는 점입니다. 신청채권자의 청구금액은 1,181만원 수준이지만, 다른 가압류까지 포함한 채권액 합계는 527,000,256원입니다. 현재 등기상 유효한 가압류가 여러 건 겹쳐 있고, 그중 강성호의 가압류 청구금액만 322,788,990원에 이릅니다.
그러나 경매에서 핵심은 채권액이 크다는 사실 자체보다 어떤 권리가 매각 후에도 남는지입니다. 이 사건의 말소기준은 2023년 10월 26일 현대카드 가압류입니다. 기존 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 남아 있는 가압류는 매각으로 소멸할 것으로 정리됩니다. 문제는 등기부 밖에 있는 점유·임대차 문제와 313,000,000원이라는 가격의 적정성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13885 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 535-251 · 제2층 제202호 도로명주소: 서울특별시 강북구 4.19로13길 26-9 |
| 물건종류 / 용도 | 집합건물(다세대) · 감정평가상 연립주택 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 및 벽돌조 · 경사슬래브 세멘기와지붕 · 3층 건물 내 제2층 제202호 |
| 사용승인일 | 1985.12.11 |
| 소유자 | 김해순 · 2020.09.15 소유권이전등기 · 거래가액 217,000,000원 |
| 감정가 | 313,000,000원 |
| 최저매각가 | 313,000,000원 (신건 · 0회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 현대카드 주식회사 / 11,819,613원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.26 · 갑구 7번 현대카드 가압류 |
| 현재 등기상 근저당 | 없음 (종전 근저당권 말소) |
| 매수인 산정 인수액 | 0원 · 미확인 임차권 별도 확인 필요 |
| 임대관계 | 미상 · 현장 점유 및 임대차 확인 필요 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 현대카드 가압류
이 물건의 말소기준은 갑구 7번, 2023년 10월 26일 접수된 현대카드 가압류입니다. 현대카드의 청구금액은 11,819,613원이며, 2025년 12월 18일에는 해당 가압류의 본압류로의 이행을 수반하는 강제경매개시결정이 등기됐습니다. 따라서 이 강제경매개시결정을 별개의 새로운 채권액으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
말소기준 이후의 주요 가압류는 롯데카드, 김연흥, 강성호, 국민은행입니다. 현대카드를 포함해 현재 유효한 가압류는 5건이며, 이들 등기상 권리는 매각에 따라 말소될 것으로 정리됩니다.
② 임차인·점유 분석 — ‘신고 없음’과 ‘임차인 없음’은 다르다
현재 확인되는 임차인 신고 내역은 없습니다. 그러나 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 확인된 임차인이 없다는 사정만으로 실제 임차인도 없거나 대항력 문제가 전혀 없다고 단정할 수 없습니다.
| 확인 항목 | 현재 판단 | 입찰 전 확인사항 |
|---|---|---|
| 임차인 신고 | 확인된 신고 없음 | 현황조사서 및 매각물건명세서 대조 |
| 실제 점유자 | 확인 필요 | 소유자·임차인·기타 점유자 여부 |
| 대항력 | 가능·미상 | 전입일·점유개시일·말소기준일 비교 |
| 우선변제권 | 미상 | 확정일자·배당요구 여부 |
| 보증금 승계 | 산정 0원 · 확정 불가 | 선순위 대항력 임차인 존재 여부 |
핵심 기준일은 2023.10.26입니다. 이 날짜보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인이 확인된다면, 임대차의 내용과 배당 결과에 따라 매수인에게 보증금 반환 문제가 남을 수 있습니다. 임차인이 실제로 존재하는지, 존재한다면 어떤 권리를 갖는지를 먼저 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 313,000,000원 가정)
감정가 그대로 낙찰된다고 가정하면 예상 집행비용은 5,182,000원, 채권자에게 배분되는 금액은 307,818,000원입니다. 반면 확인된 채권 청구액 합계는 527,000,256원으로, 배당 부족액이 219,182,256원 발생하는 추정입니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 5,182,000원 |
| 1. 갑구 7 · 현대카드 | 11,819,613원 | 11,819,613원 |
| 2. 갑구 8 · 롯데카드 | 8,477,932원 | 8,477,932원 |
| 3. 갑구 11 · 김연흥 | 75,000,000원 | 75,000,000원 |
| 4. 갑구 12 · 강성호 | 322,788,990원 | 212,520,455원 |
| 5. 갑구 14 · 국민은행 | 108,913,721원 | 0원 |
| 갑구 16 · 현대카드 강제경매 | 별도 금액 미확인 | 0원 |
| 채권자 배당 합계 | 527,000,256원 | 307,818,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 표는 채권 청구액과 입력된 배당 추정 순서에 따른 기계적 예시입니다. 가압류채권 사이의 실제 배당은 등기 접수 순서대로 전액을 지급하는 방식으로 확정되지 않으며, 안분배당·우선채권·조세·배당요구 등에 따라 개별 채권자의 수령액은 달라질 수 있습니다. 현대카드 신청채권에 대한 회차별 배당 추정치와 위 배분표에도 불일치가 있으므로, 개별 예상배당액을 확정액으로 취급해서는 안 됩니다. 당해세와 임차인의 최우선변제 여부도 별도 확인이 필요합니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 미배당은 커진다
현재 최저가는 감정가의 100%인 313,000,000원입니다. 제시된 유찰 시나리오에 따르면 1회 유찰 시 250,400,000원, 2회 유찰 시 200,320,000원이 됩니다. 매각대금이 낮아질수록 채권자들의 예상 미배당액은 증가합니다.
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 산정 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 313,000,000원 | 307,818,000원 | 219,182,256원 | 0원 |
| 1회 유찰 (80%) | 250,400,000원 | 246,094,400원 | 280,905,856원 | 0원 |
| 2회 유찰 (64%) | 200,320,000원 | 196,715,520원 | 330,284,736원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 수유동 소재 서울인수초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택과 다세대주택 등이 형성된 기존 주택지대로, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 보통입니다.
- 건물 연식. 1985.12.11 사용승인된 건물로, 건물 노후도와 유지보수 상태가 가격 및 환금성에 영향을 줄 수 있습니다. 외벽은 벽돌 붙임, 창호는 새시 창호로 기재돼 있습니다.
- 설비. 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비가 있습니다. 설비의 실제 작동상태와 노후도는 현장 확인이 필요합니다.
- 도로. 서측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접하며, 토지는 인접지 및 도로와 대체로 평탄한 세장형입니다.
- 용도지역. 도시지역·제1종일반주거지역·자연경관지구에 해당합니다. 감정요항표에는 건축허가·착공제한지역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 제한사항도 기재돼 있습니다.
- 토지거래허가. 감정자료에는 외국인 등 대상의 토지거래계약 허가구역 및 아파트 용도 허가구역 지정 이력이 기재돼 있습니다. 이 물건에 대한 실제 적용 여부는 건축물대장상 용도 및 매수인 자격을 기준으로 확인해야 합니다.
- 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다. 다만 물건분류는 다세대, 감정상 이용상태는 연립주택으로 표시되므로 정확한 건축물대장상 용도는 대조할 필요가 있습니다.
- 환금성. 노후 저층 공동주택으로서 수선상태·대지권·실제 전용면적·층별 선호도에 따라 가치 차이가 날 수 있습니다. 최근 비교거래에 근거한 가격 검증이 선행돼야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 갑구 7번 현대카드 가압류(2023.10.26)가 말소기준입니다. 이후 가압류 및 강제경매개시결정의 말소 여부를 매각물건명세서와 대조하세요.
- 실제 점유자 조사. 임대관계가 미상입니다. 소유자 점유인지 임차인 점유인지 현황조사서와 현장을 통해 확인하세요.
- 대항력 판단. 임차인이 확인된다면 전입일·점유개시일을 2023.10.26과 비교하고, 확정일자·배당요구·보증금도 조사하세요. 확인되지 않은 임차인을 대항력 없는 임차인으로 간주해서는 안 됩니다.
- 배당표 검토. 총 청구채권액 527,000,256원에 비해 예상 배당재원이 부족합니다. 특히 가압류채권 사이의 안분배당 가능성과 신청채권자 배당 추정의 불일치를 검증하세요.
- 최근 실거래 확인. 신건 최저가 313,000,000원이 적정한지는 확인되지 않았습니다. 동일 건물 및 주변 유사 연식·면적·용도의 실제 거래가격을 검토한 뒤 입찰가를 산정하세요.
- 건물 상태 점검. 1985년 사용승인 건물이므로 누수·균열·배관·방수·난방설비와 향후 수선비 부담 가능성을 검토하세요.
- 대지권 및 규제 확인. 대지권 비율, 토지이용계획, 자연경관지구 규제, 건축 관련 제한사항 및 토지거래허가 적용 여부를 원본으로 확인하세요.
- 관리비·명도비용. 관리비 체납 및 매수인에게 문제 될 수 있는 공용부분 관련 비용, 실제 점유자와의 인도·명도 비용을 확인하세요.
- 매각기일 재확인. 2026.10.27 예정 기일의 진행 여부, 변경·취하·정지 가능성 및 최종 매각조건을 법원 공고에서 다시 확인하세요.
맺으며 — “채권이 많다고 모두 인수하는 것은 아니지만, 안전하다고 확정할 수도 없다”
이 사건은 채권자의 미배당액과 매수인의 인수액을 구분해야 하는 경매입니다. 가압류채권 청구액 합계는 527,000,256원이고, 신건 예상 미배당액은 219,182,256원입니다. 그러나 현재 확인된 등기상 권리는 말소기준 가압류를 중심으로 매각으로 정리될 구조이며, 산정된 매수인 인수액은 0원입니다.
그렇다고 이 물건을 곧바로 안전하고 저렴한 경매라고 평가하기는 어렵습니다. 임대관계가 미상이어서 실제 임차인과 대항력 여부가 확인되지 않았고, 1985년 사용승인된 노후 주택인 데다 최근 실거래 근거가 없어 313,000,000원이라는 신건 가격의 적정성도 검증되지 않았기 때문입니다.
따라서 결론은 등기상 말소 구조는 비교적 명확하지만, 점유·임차권과 시세 검증 전에는 입찰 보류입니다. 가압류가 많다는 이유로 채권액 전부를 인수한다고 오해할 필요는 없지만, 반대로 산정 인수액 0원이라는 숫자만으로 명도와 투자수익까지 안전하다고 판단해서도 안 됩니다. 이 물건의 승부처는 배당 부족액이 아니라, 실제 점유관계와 노후 주택의 적정 취득가격입니다.
