서울북부지방법원 2025타경13888. 서울 도봉구 방학동의 삼익하이츠빌라 지하층 비02호를 대상으로 하는 강제경매입니다. 전용면적은 43.56㎡, 감정가와 신건 최저매각가는 모두 90,000,000원입니다. 소유자는 주식회사헤븐리치이며, 2022.02.22 소유권을 취득할 당시 등기상 거래가액은 60,000,000원입니다.

권리관계는 단순하지 않습니다. 2023.05.09 성북구 압류가 말소기준권리로 제시되어 있고, 이후 서울보증보험의 가압류와 경매개시결정, 추가 세금 압류가 이어졌습니다. 다만 그보다 앞선 전입·점유 이력이 기재된 89,100,000원 임차보증금이 있어, 후순위 임차권등기라는 이유만으로 모든 보증금 인수 위험이 사라진다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류는 소멸해도 보증금은 별개

등기상 말소기준권리는 2023.05.09 성북구 압류입니다. 서울보증보험의 2023.09.14 가압류, 2025.12.19 강제경매개시결정, 이후 도봉구·강동구·국의 압류는 매각으로 소멸하는 권리로 분류되어 있습니다.

하지만 한국토지주택공사 명의의 임차권등기에는 말소기준보다 앞선 2020.04.21 전입일과 2020.04.24 점유개시일, 2020.04.01 확정일자가 기재되어 있습니다. 따라서 임차권등기 접수일이 2023.07.24라는 사실만으로 선행 대항력을 배제해서는 안 됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 기관 승계 1건

임차권등기: 을구 3번 · 보증금 89,100,000원 · 계약일 2020.03.27 · 확정일 2020.04.01 · 전입일 2020.04.21 · 점유개시일 2020.04.24 · 등기일 및 배당요구일 2023.07.24.

실제 임차인으로 기재된 사람은 제비 1명입니다. 제비 본인의 전입일과 보증금은 확인되지 않으므로 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다. 한국토지주택공사의 보증금 89,100,000원은 제비와 관계된 대위·승계 채권으로, 제비의 별도 보증금에 다시 더하는 금액이 아닙니다.

③ 시세 비교 — 69.2%를 그대로 할인율로 볼 수 없다

삼익하이츠빌라의 확인된 실거래는 6건이고, 전체 평균은 95,333,333원입니다. 최근 12개월 거래는 1건으로, 2026.02의 1층 130,000,000원입니다. 최근 시세 대비 최저가 비율은 69.2%이지만, 본건은 지하층이라 층 차이에 따른 가격 보정이 필수입니다.

과거 동일 면적 지하층 실거래는 60,000,000원~65,000,000원입니다. 물론 해당 거래는 2021~2022년 기록이므로 현재 시세로 단정할 수 없습니다. 그러나 현재 최저가 90,000,000원과 실질취득 추정액 91,120,000원을 평가할 때 반드시 확인해야 할 직접 비교 사례입니다.

최근 거래와 과거 거래 간 추세 지표는 +47.1%이지만, 최근 표본이 1층 거래 1건이고 과거 거래에는 지하층이 포함되어 있어 이를 지하층 자체의 가격 상승률로 해석하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 90,000,000원 가정)

집행비용 2,020,000원을 먼저 공제하고 임차보증금에 87,980,000원을 배당하는 추정입니다. 국세·지방세 당해세 및 최우선변제는 미반영이며, 서울보증보험 관련 청구의 중복 여부와 실제 배당순위는 별도 확인이 필요합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 총부담은 크게 줄지 않는다

보증금 인수형 구조에서는 낙찰가가 내려가더라도 임차인의 미배당 보증금이 늘어나기 때문에 총취득 부담은 보증금 89,100,000원 수준에 사실상 묶입니다. 위 시나리오는 각 회차의 추정 집행비용까지 반영하여 실질취득이 약 90,536,800원~91,120,000원으로 계산된 경우입니다.

따라서 2회 유찰로 최저가가 57,600,000원이 된다고 해도 57,600,000원에 취득하는 구조가 아닙니다. 미배당 보증금을 인수한다면 실질취득 추정액은 90,536,800원입니다. 이는 서울보증보험 확약의 적용 범위가 확인되지 않은 상태에서의 조건부 인수 시나리오입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울오봉초등학교 남서측 인근 주택지대입니다. 주변에 다세대주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 지하철 1호선 방학역이 도보 20분 이내에 소재하며 대중교통 여건은 보통으로 평가되어 있습니다.
• 건물 상태. 1993.06.10 사용승인된 철근콘크리트 및 벽돌조 건물입니다. 위생·급배수·도시가스설비가 있으며, 공부와의 차이는 없습니다. 위반건축물로 기재된 사항은 없습니다.
• 토지·도로. 대체로 평탄한 세장형 토지이며 남서측으로 폭 약 3~4m 포장도로에 접합니다. 제1종일반주거지역 및 정비구역에 포함됩니다.
• 규제. 과밀억제권역·대공방어협조구역·토지거래계약에 관한 허가구역 등 관련 제한이 기재되어 있으므로 실제 취득 목적에 대한 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 15세대 규모의 소규모 다세대주택이며 경매 대상은 지하층입니다. 지상층과 지하층의 과거 거래가격 차이가 커, 최근 1층 거래를 지하층의 매각 가능 가격으로 그대로 적용하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 서울보증보험 확약 원본. 대항력 포기, 잔존 보증금 반환청구권 포기, 임차권등기 말소 동의의 대상 채권 및 당사자를 정확히 확인해야 합니다.
• 한국토지주택공사 권리. 89,100,000원 임차권등기의 승계 구조와 서울보증보험 확약이 해당 보증금에 미치는 범위를 확인해야 합니다.
• 실제 임차인 제비. 전입일·보증금·점유관계가 명확하지 않으므로 대항력 및 별도 반환청구 가능성에 대한 원본 조사가 필요합니다.
• 배당요구·배당순위. 보증금 89,100,000원과 예상배당 87,980,000원의 차액이 실제로 누구에게 귀속되고 누가 부담하는지 확인해야 합니다.
• 조세채권. 국세·지방세의 법정기일과 당해세 여부, 우선배당으로 인한 임차인 배당 감소 가능성을 확인해야 합니다.
• 지하층 시세. 2026.02의 1층 거래 130,000,000원보다 과거 지하층 거래 60,000,000원~65,000,000원 및 현재 지하층 매매 가능 가격을 우선 검토해야 합니다.
• 현장·명도. 지하층의 누수·습기·채광·환기 상태와 실제 점유자를 확인하고, 임차권등기 말소 및 인도 절차를 점검해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 및 최신 실거래자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가보다 중요한 것은 최종 인수액”

이 물건의 핵심은 최저가 90,000,000원이 최근 거래 130,000,000원보다 낮다는 사실이 아닙니다. 최근 거래는 1층이고 본건은 지하층이며, 실제 지하층의 과거 거래는 60,000,000원~65,000,000원 수준이었습니다. 현재 최저가만으로는 가격 메리트를 입증하기 어렵습니다.

권리 측면에서는 보증금 89,100,000원의 미배당 가능성과 보증기관 승계, 실제 임차인의 대항력 미상, 서울보증보험 확약의 당사자 불일치가 문제입니다. 확약이 적용되는 채권은 인수 0원으로 평가할 수 있지만, 한국토지주택공사와 실제 임차인 제비에게 확약이 미치는지는 아직 확정할 수 없습니다. 확약 밖의 권리에는 별도 인수 위험이 남습니다.

배당 추정상 신건의 실질취득액은 91,120,000원이고, 2회 유찰 시에도 90,536,800원입니다. 보증금 인수형이면 낮아진 낙찰가가 실제 가격 할인으로 연결되지 않습니다. 국세·지방세 배당 변동 가능성과 소규모 지하층의 환금성까지 고려하면 현재 단계에서는 적극 입찰보다 보증금 인수와 확약 적용 범위를 확정하는 것이 우선입니다.

결론: 권리 미확정·가격 메리트 불확실. 확약 원본과 실제 임차인의 잔존 권리가 확인되기 전까지 입찰 보류가 합리적입니다.