서울북부지방법원 2025타경13903. 서울 동대문구 장안동 현대썬앤빌601의 18층 에이1802호입니다. 전용면적 18.35㎡의 도시형생활주택 원룸형 아파트로, 20층 건물의 18층에 자리합니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 120,000,000원입니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 116,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다.

이 사건은 겉보기보다 복잡합니다. 등기부상 장지영의 임차권등기보다 뒤에 설정된 강제경매개시결정이 말소기준권리로 잡혀 있기 때문입니다. 장지영의 주민등록일자는 2018.01.24, 확정일자는 2018.01.08이며 보증금은 120,000,000원입니다. 말소기준권리보다 앞선 임차권이므로 통상적인 배당 계산만 보면 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 위험이 있습니다.

하지만 2026.06.24 제출된 확약서가 판단을 바꿉니다. 주택도시보증공사(장지영)가 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 장지영 관련 인수는 계산상 부족분과 달리 실질 0원입니다. 다만 이 확약은 장지영에 대해서만 적용되며, 전입자 양현주의 권리까지 소멸시키는 문서가 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권과 확약서

2015년에 설정된 신한은행 근저당권의 채권최고액은 92,400,000원이지만, 해당 근저당은 2018.01.25 이미 말소됐습니다. 따라서 현존하는 말소기준권리를 이 과거 근저당으로 판단하면 안 됩니다. 이 사건의 말소기준은 2025.12.22 갑구 5번 강제경매개시결정입니다.

그보다 앞선 2024.12.02 을구 3번 임차권등기가 핵심입니다. 임차권자 장지영은 확정일자와 배당요구를 갖춘 것으로 조사되어 우선변제권 행사 대상이며, 보증금을 전액 배당받지 못하면 잔액 인수가 문제될 수 있는 구조입니다. 그러나 해당 임차권은 잔존 보증금 청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 있어 매수인의 실질 인수 위험을 해소하는 것으로 분석합니다.

② 임차인·점유자 분석 — 주된 인수 해소와 남는 변수

확인되는 임차·점유 관련 인물은 장지영과 양현주 2명입니다. 장지영은 임차권등기된 임차인이고, 양현주는 전입 사실은 확인되지만 임대차관계가 미상인 인물입니다. 주택도시보증공사는 신청채권자이자 장지영 관련 확약서 제출 주체로 기재되어 있으며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

장지영의 임대차계약일은 2017.12.13(1차), 2021.12.24(2차)이며, 등기된 보증금 120,000,000원은 1차 및 2차 계약에 관한 금액입니다. 동일 임차인의 보증금으로 중복 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 최저가가 최근 12개월 평균보다 12.4% 높다

현대썬앤빌601의 동일 전용면적 18.35㎡ 실거래를 비교하면, 최근 12개월 9건 평균 103,166,666원입니다. 전체 확인된 거래 12건의 평균은 102,875,000원이지만, 가격 판단에서는 상대적으로 최신인 최근 12개월 평균과 최신 거래가격을 우선합니다.

최저매각가 116,000,000원은 최근 12개월 평균 103,166,666원보다 12,833,334원 높고, 평균 대비 112.4%에 해당합니다. 최신 거래인 2026.09의 107,000,000원보다도 9,000,000원 높습니다. 현재 최저가는 확인된 12건 중 최고 거래가인 107,000,000원마저 웃돕니다.

최근 거래의 이전 기간 대비 가격 추세는 +1.1%로 소폭 상승입니다. 따라서 하락장으로 단정할 수는 없지만, 그 상승 추세만으로 신건 최저가의 시세 초과분이 정당화되지는 않습니다. 현재 가격은 최근 실거래 수준보다 명확히 높습니다.

④ 예상배당표 (매각가 116,000,000원 가정)

매각대금 116,000,000원에서 집행비용 추정 2,424,000원을 제외한 113,576,000원이 장지영 임차보증금에 배당되는 계산입니다. 신청채권자와 임차권자 관련 권리는 동일한 보증금의 중복 산입 여부를 구별해야 하며, 배당표상의 신청채권자 배당액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않은 추정치입니다.

장지영의 보증금 120,000,000원과 예상배당 113,576,000원의 차액은 6,424,000원입니다. 확약이 없다면 이 차액은 매수인 인수 대상이 될 수 있지만, 2026.06.24 제출된 확약서로 장지영 관련 잔존보증금 반환청구권이 포기됐으므로 실질 인수는 0원으로 봅니다. 다만 양현주의 독립적인 권리 유무는 별도입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 장지영 미배당은 늘지만 확약이 적용된다

일반적인 대항력 있는 임차권은 낙찰가가 하락하면 미배당 보증금이 증가해 낙찰자의 실질취득비용이 크게 줄지 않을 수 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형 물건은 낙찰가보다 전체 실질취득금액을 먼저 계산해야 합니다.

그러나 이 사건은 장지영에 관한 반환청구권 포기 확약이 있으므로 해당 임차인에 대한 계산상 미배당을 그대로 인수액으로 더해서는 안 됩니다. 아래 표는 계산상 부족분과 확약 적용 후 인수액을 구분한 것입니다.

각 회차의 미배당 수치는 집행비용을 반영한 예상 계산값입니다. 장지영의 실질 인수 0원은 해당 확약의 유효한 적용을 전제로 하며, 양현주의 미상 보증금은 포함하지 않습니다. 유찰 시나리오는 가정일 뿐 실제 향후 매각조건이나 일정이 확정된 것은 아닙니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 동대문구 장안동의 장평중학교 북서측 인근입니다. 주변은 상업용시설과 업무용시설이 혼재하는 노선상가지대로, 감정평가상 주변환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측 근거리에 지하철 5호선 장한평역이 위치합니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 현대썬앤빌601은 2015.10.02 사용승인된 철근콘크리트구조 건물로, 본 물건은 20층 중 18층에 있습니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비가 확인됩니다.
• 이용상태. 아파트로 표시되어 있지만 실제 감정상 이용 형태는 도시형생활주택 원룸형입니다. 전용 18.35㎡의 소형 주거상품으로, 일반적인 가족형 아파트와 동일한 수요층이나 환금성을 가정하면 안 됩니다.
• 토지 및 규제. 일반상업지역이며, 장한로와 한천로24길에 접합니다. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·대공방어협조구역 등이 기재되어 있습니다. 아파트를 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31입니다. 경매 취득에 대한 구체적인 허가 적용 여부는 관할기관 확인이 필요합니다.
• 내부 상태. 현장 방문 당시 이해관계인 부재와 폐문으로 정확한 내부 확인이 불가능했습니다. 내부구조는 집합건축물대장상 도면과 외부 관찰 등을 근거로 작성돼 실제 상태와 다를 수 있습니다.
• 환금성. 동일 면적의 실거래가 확인되지만, 단지 경매 통계상 평균 유찰 9.3회와 낙찰률 0.0%가 나타납니다. 소형 원룸형이라는 상품 특성과 이러한 경매 이력을 고려하면 매도·재경매 시 환금성은 보수적으로 평가하는 편이 타당합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 장지영 확약서 원본 확인. 2026.06.24 제출된 잔존임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약서의 정확한 문구, 제출 주체, 적용 범위와 실제 이행 조건을 확인해야 합니다.
• 양현주 임대차관계 확인. 전입일 2025.04.16은 말소기준보다 앞섭니다. 임대차계약서, 실제 점유, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 전체 인수액을 0원으로 확정하지 마세요.
• 점유자 간 관계 확인. 장지영 임차권등기와 양현주 전입이 동일 호실에 존재합니다. 양현주가 독립 임차인인지, 동거·승계 등 다른 관계인지 확인해야 임차인 수와 인수 범위를 정확히 판단할 수 있습니다.
• 말소기준권리 재확인. 2015년 신한은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2025.12.22 강제경매개시결정이며, 선행 임차권등기와 민간임대주택등기의 처리 관계를 최신 등기부와 매각물건명세서로 확인해야 합니다.
• 가격 상한 설정. 현재 최저가 116,000,000원은 최근 12개월 평균 103,166,666원 및 최신 거래 107,000,000원을 모두 웃돕니다. 시세 기준보다 높은 응찰을 피하고, 추가 인수 위험을 반영한 실질취득비용을 기준으로 판단해야 합니다.
• 유찰 이력 검토. 단지 평균 유찰 9.3회라는 지표를 고려하되, 향후 동일 횟수의 유찰을 당연하게 예상해서는 안 됩니다. 각 매각기일의 실제 최저가와 물건상태를 재확인해야 합니다.
• 민간임대주택등기 및 규제 확인. 2022.11.25 민간임대주택등기가 존재합니다. 경매 취득 이후 등기 처리와 임대사업 관련 의무의 존속 여부, 토지거래허가구역 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 내부·명도·관리비 확인. 내부 미확인 상태이며 점유관계도 불명확합니다. 현장 상태와 실제 점유자, 명도 가능성, 미납 관리비 및 공용부분 부담 여부를 조사해야 합니다.
• 원본 대조. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “확약 0원”과 “전체 인수 0원”은 다르다

이 사건의 가장 중요한 긍정적 요소는 장지영의 120,000,000원 임차보증금 관련 잔존 인수 위험이 2026.06.24 확약으로 해소된다는 점입니다. 단순 배당 계산상 6,424,000원의 부족분이 발생하지만, 이를 낙찰자 실질취득비용에 그대로 더하는 것은 확약 효과를 무시한 판단입니다.

그렇다고 권리가 완전히 깨끗하다고 볼 수는 없습니다. 양현주는 말소기준보다 앞서 전입했지만 임대차계약과 보증금이 미상입니다. 장지영에 관한 확약은 양현주에게 적용되지 않으므로, 이 인물의 독립적인 대항력과 잠재적 보증금 인수를 확인하는 것이 입찰 전 핵심 과제입니다.

가격도 불리합니다. 현재 최저가 116,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균의 112.4%이고 최신 거래 107,000,000원보다 높습니다. 추세가 +1.1%로 소폭 상승하더라도 현재 신건 가격의 초과분을 상쇄할 정도의 가격 메리트는 확인되지 않습니다. 여기에 단지 경매 평균 유찰 9.3회와 원룸형 소형 주거상품의 환금성까지 감안하면 보수적인 접근이 적절합니다.

결론은 신건 입찰 보류입니다. 장지영 확약의 법적·실무적 이행 가능성을 확인하고, 양현주의 실제 임차관계와 보증금 위험을 해소한 뒤, 최근 시세와 비교해 충분한 안전마진이 생기는 가격에서 재검토하는 전략이 합리적입니다. 주된 임차권 인수는 해소됐지만, 추가 점유자와 높은 매각가격 때문에 현재 단계에서는 고위험 물건으로 평가합니다.