의정부지방법원 2026타경61002. 파주시 조리읍 봉일천리 성원아파트 102동 13층 1305호입니다. 철근콘크리트조 20층 건물의 13층에 자리한 아파트로, 1997년 5월 20일 사용승인됐습니다. 현재 등기상 소유자는 전길예이며, 2020년 12월 31일 공유자 전원 지분을 이전받아 단독소유자가 됐습니다. 당시 등기에 기재된 거래가액은 142,000,000원입니다.

소유권이전과 같은 날 우리은행 명의의 채권최고액 55,000,000원 근저당이 설정됐습니다. 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리이며, 이후 2026년 4월 14일 임의경매개시결정이 등기됐습니다. 과거에 존재했던 다른 근저당권과 전세권은 이미 말소돼, 현재 등기상 인수 대상으로 볼 선순위 전세권은 확인되지 않습니다.

다만 등기상 권리구조가 단순하다는 사실과 실제 점유관계가 안전하다는 사실은 다릅니다. 감정평가서의 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현장 점유자가 소유자인지, 임차인인지, 제3자인지 추가 확인해야 합니다. 시세 역시 과거 소유권이전 거래가액이나 감정가만으로 현재 가치를 단정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 우리은행 근저당이 말소기준

권리분석의 출발점은 2020년 12월 31일 접수된 을구 13번 우리은행 근저당권입니다. 이 근저당권은 채권최고액 55,000,000원으로 설정됐으며, 이번 경매의 말소기준권리로 분류됩니다. 해당 근저당권 자체와 이후의 경매개시결정 등기는 매각에 따라 소멸할 권리로 판단됩니다.

특히 과거 동성이엔티주식회사 명의로 설정된 전세금 45,000,000원의 전세권은 2008년 9월 30일 말소됐습니다. 이 과거 전세권을 현재 인수할 보증금으로 계산해서는 안 됩니다. 다만 과거 등기가 말소됐다는 사실만으로 현재의 미등기 임대차나 실제 점유상태까지 확인된 것은 아닙니다.

② 임차·점유 분석 — 현재 점유관계 확인이 우선

만약 말소기준권리보다 앞서 대항요건을 갖춘 임차인이 실제로 존재한다면, 배당 후 남는 보증금이 매수인에게 승계될 가능성을 별도로 분석해야 합니다. 현재는 임차인의 보증금·전입일·확정일자·점유 여부가 확인되지 않으므로, 실질취득비용을 낙찰가만으로 최종 확정할 수 없습니다.

③ 가격 분석 — 감정가 1.57억, 시세 판단은 보류

감정가와 현재 최저매각가는 모두 157,000,000원입니다. 아직 유찰되지 않은 신건이므로 감정가의 100%에서 매각이 시작됩니다. 그러나 동일 단지·유사 면적의 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격이 확인되지 않아, 1.57억이 시장가격보다 높은지 낮은지 판단할 근거가 부족합니다.

등기에는 현 소유자가 2020년에 142,000,000원에 취득한 기록이 있습니다. 이는 과거 거래 이력일 뿐이며, 현재의 적정 시세 또는 입찰 적정가로 사용할 수 없습니다. 층·면적·향·내부 상태가 유사한 최근 거래와 현재 매물을 별도로 확인해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 금액은 낮아져도 시세 비교는 별도

현재 신건과 1회·2회 유찰을 가정한 매각가별 배당 모형입니다. 모든 회차에서 채권최고액 55,000,000원 기준 배당과 확인된 등기상 인수액 0원을 가정했습니다. 이 금액들은 낙찰 시나리오이지 적정 입찰가를 의미하지 않습니다.

소유자 잔여액은 제시된 추정 배당모형상 금액입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등 미반영 항목이 있고, 신청채권자 배당관계도 확인되지 않아 실제 배당 결과와 달라질 수 있습니다.

⑤ 예상배당표 (매각가 157,000,000원 가정)

위 배당모형은 집행비용 2,998,000원, 우리은행 근저당 채권최고액 55,000,000원, 소유자 잔여 99,002,000원으로 구성됩니다. 근저당 배당액은 실제 확정채권액이 아닌 채권최고액을 기준으로 한 추정치입니다.

당해세·최우선변제·기타 미확인 우선채권은 배당모형에 반영되지 않았습니다. 배당액 및 잔여액은 법원의 실제 배당표와 다를 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 조리읍 봉일천리 소재 봉일천초등학교 남서측 인근입니다. 주변에 아파트단지·연립주택·근린생활시설·공원 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통입니다.
• 도로. 단지 내 포장도로가 개설돼 있으며, 동측 광대로와 북측·서측·남측 소로의 외곽 공도로 연결됩니다.
• 건물. 1997년 5월 20일 사용승인된 철근콘크리트조 20층 건물의 13층입니다. 위생·급배수·소방·승강기설비 및 도시가스 개별난방설비가 갖춰져 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 도로 관련 도시계획시설 지정과 가축사육제한구역·교육환경 상대보호구역·폐기물매립시설 설치제한지역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다.
• 토지거래 관련 규제. 감정평가서에는 2025.08.26부터 2026.08.25까지 외국인 등의 주택 취득을 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 내용이 기재돼 있습니다. 해당 기재 기간은 현재 매각기일보다 앞서 종료되므로, 입찰 시점의 적용 여부는 별도로 확인해야 합니다.
• 공부·건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 내부 상태·수리 이력은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 아파트 용도로 사용되는 주택이지만, 동일 단지의 최근 매매가격과 거래량이 확인되지 않았습니다. 따라서 매각 용이성과 적정 회수가격을 긍정적으로 확정할 수 없습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 최신 실거래 확인. 성원아파트 동일·유사 전용면적의 최근 12개월 거래 평균, 최신 거래가격, 층별 거래 차이를 조사해 감정가 157,000,000원과 비교해야 합니다.
• 실제 점유자 확인. 현장 방문, 전입세대 확인, 현황조사 및 매각물건명세서 대조를 통해 소유자 점유인지, 임차인 점유인지 확인해야 합니다.
• 임차인 대항력 검토. 임차인이 확인되면 전입일·점유개시일·확정일자·보증금·배당요구 여부를 말소기준일인 2020.12.31과 비교하고, 미배당 보증금 승계 가능성을 다시 계산해야 합니다.
• 채권승계 서류 대조. 등기상 우리은행 근저당과 경매신청채권자 유더블유아이유동화전문유한회사 사이의 권리승계 관계를 경매기록에서 확인해야 합니다.
• 배당표 재검증. 청구액 43,394,476원과 신청채권자 예상배당 0원 표시의 관계, 실제 확정채권액 및 우선배당채권을 확인해야 합니다.
• 입찰자금. 신건 최저가 157,000,000원 기준 10%는 15,700,000원입니다. 보증금액과 매각조건은 실제 매각공고에서 재확인해야 합니다.
• 관리비·명도 비용. 공용부분 미납 관리비, 점유자 이사 협의, 인도 및 명도 관련 추가비용을 확인해야 합니다.
• 건물 상태. 사용승인일과 건물 연식을 고려해 누수, 창호, 난방, 승강기 및 공용부 상태를 살펴야 합니다. 내부 상태 확인이 어렵다면 수선비 불확실성을 입찰가격에 반영해야 합니다.
• 매각조건·원본 확인. 매각물건명세서, 등기사항전부증명서, 현황조사서, 감정평가서와 매각기일 변경 여부를 최종 대조해야 합니다.

맺으며 — “등기는 단순하지만, 가격과 점유는 미확인”

파주 성원아파트 102동 1305호는 권리구조만 보면 비교적 단순한 임의경매 물건입니다. 말소기준권리는 우리은행의 채권최고액 55,000,000원 근저당이며, 과거 전세권·근저당은 이미 말소됐습니다. 현재 확인된 등기권리와 배당모형상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 실제 임대관계가 미상이고, 현재 점유자와 최신 실거래 시세가 확인되지 않았다는 점이 중요합니다. 경매신청채권자가 등기상 근저당권자와 다른 점, 신청채권자 배당액에 확인할 부분이 있는 점까지 고려하면 단순히 등기가 깨끗하다는 이유로 매수 판단을 내리기는 어렵습니다.

2026년 10월 27일 신건 최저매각가는 157,000,000원입니다. 이 금액이 시장가치보다 유리한지는 아직 입증되지 않았으며, 향후 유찰된다고 하더라도 최근 거래와 비교하기 전에는 할인 메리트를 확정할 수 없습니다. 권리구조는 긍정적이지만, 점유·시세·채권승계 검증을 마친 뒤 응찰 여부를 판단하는 것이 합리적입니다.