서울북부지방법원 2025타경13966. 서울 도봉구 쌍문동 탑클래스 101동 503호, 전용 42.31㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이정우이며, 임차권자 박윤성이 강제경매를 신청했습니다. 사건의 핵심은 명확합니다. 2020년부터 임차인의 대항요건이 형성되어 있고, 말소기준권리는 그보다 늦은 2022년 국세 압류라는 점입니다. 따라서 등기상 임차권이 매각으로 말소되는 것과 임차보증금 반환채무가 소멸하는 것은 별개의 문제입니다. 보증금 미변제분이 남는다면 낙찰자가 그 부담을 떠안을 수 있습니다.

현재 매각예정가격은 284,500,000원으로 보증금 240,000,000원을 웃돌아, 제시된 배당 추정에서는 보증금이 전액 변제됩니다. 그러나 세금 압류가 여러 건이고, 임차권자와 경매신청채권자가 동일인이어서 배당표의 청구 관계도 재확인해야 합니다. 또 가격을 살펴보면 감정가는 확인 가능한 실거래 두 건 모두보다 높습니다. 신건에서 보증금 인수가 없다는 계산만으로 안전하거나 저렴하다고 판단할 수 없는 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 압류보다 빠른 임차인

권리분석의 출발점은 2022.06.10 국 압류입니다. 이 압류가 말소기준권리로 산정되어 있으며, 이후 등기된 압류와 강제경매개시결정은 원칙적으로 매각에 따라 말소됩니다. 한편 2018년에 설정되었던 경기남부수산업협동조합의 채권최고액 3,960,000,000원 근저당권은 2020.05.29 이미 말소되었습니다. 따라서 현재 살아 있는 근저당권 채무로 합산하면 안 됩니다.

하지만 임차인은 다릅니다. 박윤성은 2020.05.29 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2020.05.06입니다. 모두 말소기준권리인 2022년 압류보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024.05.16 이루어졌지만, 그 이전의 대항력과 우선변제권을 토대로 보증금 반환을 주장할 수 있는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명

박윤성은 실제 임차인 1명으로 분석합니다. 임차보증금은 240,000,000원이며, 임차권등기는 새로운 보증금 채권이 아니라 기존 임대차보증금에 관한 권리이므로 보증금을 이중 합산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래보다 높다

탑클래스 101·102동의 확인 가능한 거래는 2건입니다. 전체 평균은 275,000,000원이지만, 과거 고가 거래가 평균을 높일 수 있으므로 가격 판단에는 최신 거래와 최근 가격 추세를 우선 적용합니다.

현재 신건 최저가이자 배당 가정상 실질취득액은 284,500,000원입니다. 최신 거래가 268,000,000원보다 16,500,000원 높고, 최근 비교 기준의 106.2%에 해당합니다. 전체 거래 평균 275,000,000원과 비교해도 103.5%로 높습니다.

가격 추세 역시 -5.0%입니다. 확인 가능한 거래 중 가장 최근 사례가 2024.03인 만큼, 2026년 매각 시점의 시세라고 확정할 정도로 표본이 신선하거나 충분하지는 않습니다. 특히 최근 12개월 평균으로 표시된 268,000,000원은 집계 1건에 불과하며, 확인된 거래시점과도 차이가 있습니다. 이 한계를 감안하더라도 현재 최저가가 확인된 거래가격 모두를 웃돈다는 사실은 분명합니다.

④ 예상배당표 (매각가 284,500,000원 가정)

신건 가정 배당금 합계 284,500,000원. 집행비용은 추정치입니다. 국세·지방세의 실제 우선순위 및 당해세, 기타 우선변제 사항은 확정 반영되지 않았습니다. 임차보증금과 같은 명의의 경매신청채권을 각각 표기한 계산으로, 실제 배당에서는 청구권 중복 여부와 배당순위 확인이 필요합니다.

이 배당 가정대로라면 임차인 박윤성에게 보증금 240,000,000원 전액이 배당되므로 매수인의 임차보증금 인수액은 0원입니다. 그러나 세금채권이 먼저 배당되거나 청구권의 법률관계가 달리 확인되면 실제 임차인 배당액은 바뀔 수 있습니다. 배당표상 경매신청채권 미배당액 200,940,300원을 임차보증금 인수액으로 곧바로 간주해서는 안 됩니다. 인수액은 실제로 미변제된 대항력 임차보증금을 기준으로 판단해야 합니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 최저가만 비교하면 안 된다

이 물건의 가장 중요한 함정은 매각가가 내려가면 임차보증금 인수액이 늘어날 수 있다는 점입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금보다 낙찰가가 낮아지면, 매수인의 실질취득비용은 단순한 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 미배당 임차보증금입니다.

실질취득액 = 매각가 + 해당 회차 예상 임차보증금 인수액. 각 회차의 집행비용·예상 배당을 반영한 단순 추정이며 취득세, 명도비, 수선비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다. 실제 인수액은 배당 결과에 따라 달라집니다.

즉, 2회 유찰 최저가만 보고 큰 폭의 할인이라고 판단하면 안 됩니다. 실질취득액을 기준으로 하면 유찰 이후 시세와의 차이가 생기지만, 비교 기준인 최신 거래 자체가 2024년 사례이고 가격 추세도 하락 중입니다. 더구나 세금채권 배당으로 임차인 미변제액이 늘어날 가능성도 남아 있습니다. 낙찰가격과 인수부담을 함께 확정해야 실제 매입가격을 판단할 수 있습니다.

⑥ 세금 압류 4건 — 배당보다 먼저 확인할 사항

압류등기는 원칙적으로 매각으로 말소되는 권리지만, 압류등기 말소와 조세채권의 배당순위는 다르게 판단해야 합니다. 조세의 법정기일, 당해세 해당 여부, 임차보증금과의 우선순위에 따라 실제 배당금이 달라질 수 있습니다.

⑦ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 도봉구 쌍문동 쌍문초등학교 북서측 인근입니다. 주변은 아파트·공동주택·단독주택·근린생활시설·교육기관·공원 등이 혼재하며, 감정평가상 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 마을버스정류장까지 도보 약 2~3분으로 조사되었으며, 대중교통 이용편의는 보통으로 평가되었습니다.
• 건물. 2018.09.05 사용승인된 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층입니다. 승강기·개별도시가스보일러 난방·급배수·위생설비를 갖추고, 건물의 현상과 설비 상태는 보통으로 평가되었습니다.
• 제시외 부분. 발코니 2개와 옥탑층 창고 1개가 조사되었고, 매각물건명세서에 제시외 건물 포함이라고 기재되어 있습니다. 해당 부분의 실제 현황과 사용·수선 관련 사항을 확인해야 합니다.
• 토지 및 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등과 관련됩니다. 토지거래계약 허가구역 중 해당 물건의 용도와 매수인에게 실제 적용되는 사항은 별도 확인이 필요합니다. 토지 공시지가는 2,634,000원/㎡입니다.
• 환금성. 28세대 규모의 다세대주택으로 확인 가능한 실거래가 적습니다. 최신 거래가 2024.03이고 가격 추세는 -5.0%이므로, 재매도 시 원하는 가격으로 빠르게 매각할 수 있다고 단정하기 어렵습니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 임차인 보증금 인수 확인. 박윤성의 대항력·우선변제권, 임차권등기명령과 배당요구 관계를 원본으로 확인하고, 매각대금별 미배당 보증금을 다시 산정해야 합니다.
• 중복 청구 검토. 임차권자 박윤성과 경매신청채권자 박윤성의 청구가 동일 채권에 근거하는지, 별도 집행권원이 있는지 확인해야 합니다. 임대차계약서와 보증금 지급 증빙도 함께 점검해야 합니다.
• 국세·지방세 배당순위. 세금 압류 4건의 실제 체납금액·법정기일·당해세 여부를 확인하고, 그 결과를 반영한 임차인 배당 및 매수인 인수액을 계산해야 합니다.
• 실질취득액으로 입찰가 판단. 1회 유찰 시 243,986,400원, 2회 유찰 시 243,349,120원이라는 예상 실질취득액을 참고하되, 배당순위 변경과 추가 비용을 반영해야 합니다.
• 거래가격 재확인. 최신 비교 거래가 2024.03의 268,000,000원이므로, 2026년 매각 시점의 실제 거래시장과 개별 호수의 층·향·상태를 별도 검증해야 합니다.
• 제시외 건물 확인. 발코니·옥탑 창고가 포함된 매각 범위, 실제 이용상태, 건축 관련 제한 및 필요한 정비비를 확인해야 합니다.
• 명도·관리비. 임차권등기 이후의 실제 점유상태, 인도 가능 시점, 관리비 체납 및 승계 가능한 공용부분 부담을 확인해야 합니다.
• 최종 원본 대조. 입찰 전에 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·배당 관련 서류를 다시 확인하고, 매각기일의 변경 여부도 확인해야 합니다.

맺으며 — “낙찰가가 낮아져도 보증금은 사라지지 않는다”

이 사건은 대항력 있는 임차인 1명, 임차보증금 240,000,000원, 국세·지방세 압류 4건이 함께 있는 다세대주택 경매입니다. 신건 최저가 284,500,000원에서는 임차보증금 전액 배당이 예상되지만, 조세채권 우선순위와 동일 명의 청구권의 관계를 확인하지 않고 인수 0원을 확정할 수는 없습니다.

가격 역시 현재로서는 불리합니다. 신건 실질취득 추정액 284,500,000원은 최신 실거래 268,000,000원의 106.2%이며, 거래가격 추세도 -5.0%입니다. 28세대 소규모 다세대이고 거래 표본도 적어 환금성에 대한 보수적 판단이 필요합니다.

유찰이 되더라도 1회 유찰 시 실질취득 추정액은 243,986,400원, 2회 유찰 시 243,349,120원으로, 최저가만큼 취득비용이 내려가지 않습니다. 보증금 인수액이 늘어나 매입원가가 240,000,000원 부근에 머물기 때문입니다.

종합 판단은 신건 입찰 신중·권리 검증 우선입니다. 가격 메리트가 확인되지 않은 상황에서 임차인 인수와 세금 배당의 불확실성까지 부담할 이유는 약합니다. 본건의 승부처는 단순한 유찰 횟수가 아니라 최종 배당순위, 미변제 임차보증금, 실질취득원가를 얼마나 정확하게 확인하느냐에 있습니다.