서울북부지방법원 2026타경17. 서울 노원구 상계동 상계3차현대아파트 304동 14층 1404호, 전용 84.96㎡의 아파트입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 676,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 신청채권자는 신한은행이고 청구금액은 497,264,195원입니다.

등기부만 보면 2024년 신한은행 근저당이 말소기준이고 후순위 근저당·가압류 등이 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 등기부상 권리의 소멸과 임차인의 대항력 문제는 별개입니다. 현황조사와 매각물건명세서에 등장하는 윤지원의 전입일은 2010.11.18로, 말소기준 근저당보다 앞섭니다. 따라서 후순위 담보권이 말소된다는 사실만으로 매수인 인수액을 0원으로 확정할 수 없습니다.

시세 역시 적극적인 신건 입찰을 뒷받침하지 않습니다. 최근 12개월 실거래 평균은 657,500,000원, 최신 거래는 2026년 9월의 640,000,000원입니다. 현재 최저가 676,000,000원은 두 기준 모두를 웃돕니다. 권리 위험을 추가로 감수하면서도 시세보다 높은 가격에 응찰해야 하는 구조입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸, 선순위 전입자는 확인 필요

권리 구조에서 가장 먼저 볼 것은 2024.05.10 신한은행 근저당입니다. 을구 12번, 채권최고액 240,000,000원으로 말소기준권리에 해당합니다. 그 뒤 신한은행의 추가 근저당 354,000,000원, 김용만의 근저당 200,000,000원, 신한카드 가압류 20,376,044원 등이 설정됐고, 이 권리들은 제시된 등기 분석상 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.

2026.04.29 경기신용보증재단이 김용만의 을구 17번 근저당권에 대해 사해행위취소에 따른 근저당권설정등기 말소등기청구권을 피보전권리로 한 가처분을 설정한 사실도 있습니다. 해당 가처분 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으나, 가처분의 대상과 본안 진행 상황은 원본으로 확인하는 편이 안전합니다.

② 임차인 분석 — 실제 확인된 전입자 1명

실제 확인된 전입자 1명. 보증기관 대위·승계에 따른 중복신고는 확인되지 않습니다. 전입신고만으로 대항력의 모든 요건이 입증되는 것은 아닙니다.

이 사건에서는 전입일의 선후관계가 매우 중요합니다. 윤지원의 전입일은 현 소유자 김창윤의 2012.10.24 소유권 취득보다도 앞섭니다. 전입 사실만으로 임차인의 법적 지위가 확정되는 것은 아니므로 당시의 점유, 임대차계약, 소유권 변동 과정과 현재 임대차관계가 이어지는지 확인해야 합니다.

대항력이 인정되고 보증금이 배당으로 전액 회수되지 않는다면 매수인은 그 미배당액을 인수할 수 있습니다. 특히 보증금이 낙찰가보다 크고 전액 인수하는 구조라면 낙찰가가 내려가도 인수액이 늘어나 실질취득금액은 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 따라서 이러한 경우에는 최저가가 아닌 실질취득금액으로 시세를 비교해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최근 평균도, 최신 거래도 신건보다 낮다

상계현대3차 동일 평형인 전용 84.96㎡대의 최근 실거래 12건을 비교합니다. 거래 시기는 2026년 4월부터 9월까지이며, 최근 12개월 평균은 657,500,000원입니다. 전체 거래 평균도 동일한 금액으로 집계되지만, 가격 판단은 최근 거래 표본과 최신 거래를 우선합니다.

최저매각가 676,000,000원은 최근 평균 657,500,000원보다 18,500,000원 높습니다. 최근 평균 대비 비율은 102.8%입니다. 최신 거래로 제시된 2026년 9월의 640,000,000원과 비교하면 36,000,000원 높은 가격입니다.

동일 평형의 최근 거래는 640,000,000원부터 695,000,000원까지 분포합니다. 2026년 9월에도 640,000,000원과 695,000,000원 거래가 함께 존재하므로, 월별 특정 거래 하나만으로 상승장이나 하락장이라고 단정하기는 어렵습니다. 다만 신건 최저가가 최근 거래 평균보다 높다는 사실은 명확합니다.

④ 예상배당표 (매각가 676,000,000원 가정)

아래는 집행비용과 등기상 채권최고액·청구금액을 기준으로 계산한 조건부 배당 추정입니다. 실제 채권잔액, 선순위 임차보증금 및 법정 우선채권 등은 확정적으로 반영되지 않았습니다.

집행비용 9,160,000원을 공제한 뒤 채권자에게 666,840,000원을 배분하는 추정입니다. 신한은행 근저당 2건은 채권최고액 기준으로 계산되어 실제 피담보채권액에 따른 배당과 다를 수 있습니다. 선순위 임차인 배당, 당해세, 최우선변제 등은 미반영입니다. 채권자의 미배당액과 매수인이 인수할 임차보증금은 서로 다른 개념입니다.

⑤ 회차별 시나리오 — 낙찰가 인하와 실질취득은 다르다

낙찰가가 낮아지면 채권자 미배당액은 늘어납니다. 그러나 이 미배당 채권액이 곧바로 매수인 인수액이 되는 것은 아닙니다. 매수인 부담을 판단할 때는 소멸하지 않는 선순위 임차보증금 등 인수 권리를 별도로 계산해야 합니다.

이 사건은 윤지원의 보증금이 미상이므로 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 상황에서도 실질취득금액을 확정할 수 없습니다. 특히 대항력 있는 임차보증금이 낙찰가보다 크고 미배당 잔액을 매수인이 인수하는 경우에는 낙찰가 하락분이 인수액 증가로 상쇄될 수 있습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 노원구 상계동 노일중학교 남서측 인근입니다. 주변은 아파트단지·다세대주택·근린생활시설 등으로 이루어진 지역이며 감정평가상 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 마들역이 소재합니다. 감정평가상 교통여건은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브지붕, 지하 1층·지상 15층 건물입니다. 사용승인일은 1999.04.24이며 기본적인 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 단지 내 도로를 통해 공도와 연결됩니다. 남측 약 20m 내외, 동측·서측·북측 약 10m 내외의 포장도로와 접합니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이며 교육환경보호구역·대공방어협조구역·과밀억제권역 등 관련 제한이 표시되어 있습니다.
• 토지거래허가구역. 아파트를 대상으로 하는 토지거래계약 허가구역 지정기간이 2025.10.20~2026.12.31로 표시되어 있습니다. 경매취득 시 적용 관계와 후속 처분에 관한 사항은 별도 확인이 필요합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 공부상 아파트 명칭과 외부표시 명칭은 다릅니다.
• 환금성. 494세대 아파트로 동일 면적대 최근 거래가 확인됩니다. 다만 최근 실거래가가 640,000,000원부터 695,000,000원까지 분포해 층·향·상태에 따른 가격 차이를 살펴야 합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 선순위 전입자부터 확인. 윤지원의 2010.11.18 전입에 대해 실제 점유·임대차계약·임차인 지위·보증금·확정일자·배당요구 여부를 원본 서류와 현장 확인으로 검증해야 합니다.
• 매수인 인수액 재산정. 대항력이 인정되는 경우 실제 배당 가능액과 미배당 보증금을 계산해야 합니다. 보증금이 낙찰가보다 큰 인수형이면 실질취득금액이 보증금 수준에서 유지될 수 있습니다.
• 시세보다 높은 신건 가격. 최저가 676,000,000원은 최근 평균 657,500,000원의 102.8%입니다. 최신 거래 640,000,000원보다도 36,000,000원 높아 현재 가격만으로는 메리트가 부족합니다.
• 실질취득 기준으로 응찰가 산정. 최저가가 아니라 낙찰가·미배당 인수액·취득 부대비용을 함께 검토해야 합니다. 인수액이 미확정이면 응찰 상한도 신뢰성 있게 결정하기 어렵습니다.
• 후순위 가처분 확인. 경기신용보증재단이 설정한 김용만 근저당 관련 가처분의 피보전권리와 절차 진행 상황을 등기 및 사건 원본으로 대조해야 합니다.
• 명도·점유관계. 현황상 전입자는 확인되지만 구체적인 점유 부분과 임대차관계는 미상입니다. 낙찰 후 인도 가능 여부와 필요한 절차를 사전에 검토해야 합니다.
• 관리비·공과금. 공용부분 미납 관리비와 제세공과금 등 예상 부담을 관리주체 및 관련 기관에 확인해야 합니다.
• 공부상 명칭 확인. 상계3차현대아파트와 상계3차 I'PARK의 표시 차이를 현장 및 등기부·건축물대장·매각물건명세서와 대조해야 합니다.
• 입찰 전 최종 서류 재확인. 2026.10.27 매각기일 전에 최신 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 변경·정정 공고를 확인해야 합니다.

맺으며 — “가격보다 선순위 전입자부터 풀어야 한다”

이 물건은 겉으로 보면 신한은행 근저당을 말소기준으로 후순위 권리가 정리되는 아파트 경매입니다. 그러나 2010년 전입자 윤지원이 확인되면서 판단이 달라집니다. 보증금과 점유관계가 확인되지 않아 대항력과 인수액을 확정할 수 없고, 그만큼 매수인이 부담할 총취득비용에도 불확실성이 존재합니다.

가격 역시 매력적이지 않습니다. 신건 최저가 676,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 657,500,000원보다 18,500,000원 높고, 최신 거래 640,000,000원보다 36,000,000원 높습니다. 현재 기준으로는 가격상의 여유가 충분하지 않습니다.

유찰로 최저가가 낮아지더라도 선순위 보증금 인수 위험이 남는다면 실질취득금액은 생각만큼 줄어들지 않을 수 있습니다. 따라서 이 물건의 첫 번째 과제는 유찰을 기다리는 것이 아니라 윤지원의 법적 지위와 보증금 규모를 명확하게 확인하는 것입니다.

최종 판단: 신건 응찰 보류. 선순위 전입자의 대항력·보증금·배당관계가 명확해진 이후 실질취득금액으로 재평가할 필요가 있습니다. 현재는 시세보다 높은 가격과 미확정 임차인 인수 위험이 동시에 존재하여 신중한 접근이 요구됩니다.