의정부지방법원 2026타경61059. 파주시 야당동 한빛마을7단지 717동 1004호가 경매에 나왔습니다. 한빛마을7단지(한신휴플러스)는 1,352세대 규모의 아파트 단지로, 본건은 철근콘크리트구조 18층 건물의 10층에 자리합니다. 소유자는 이종훈이며, 2020.08.14에 거래가 235,000,000원으로 소유권을 취득했습니다.

등기부의 출발점은 같은 날 설정된 우리은행 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 246,400,000원이었고, 2025.09.11에 229,000,000원으로 변경됐습니다. 이후 여러 금융채권과 담보권이 얹혔으나, 기존 근저당 가운데 이미 말소된 권리를 제외하면 현존하는 후순위 근저당과 전세권은 경매 매각으로 소멸하는 구조입니다.

문제는 가격입니다. 이번 회차는 감정가 그대로 시작하는 신건으로 최저매각가가 405,000,000원입니다. 반면 같은 단지의 유사 면적 실거래 평균은 371,833,333원입니다. 권리관계만 보고 신건에 응찰하기에는 시세 대비 가격 부담이 뚜렷한 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 우리은행 근저당

등기상 말소기준권리는 2020.08.14 설정된 주식회사우리은행 근저당권입니다. 이 권리 자체와 이후 설정된 후순위 담보권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 특히 동일한 주식회사위드에셋자산관리대부 명의로 설정된 80,000,000원 근저당권, 5,000,000원 전세권, 45,000,000원 근저당권은 각각 독립적으로 등기된 후순위 권리입니다.

권리별 세부 분석

2025.08.06 접수된 피에프씨테크놀로지스의 종전 임의경매개시결정은 2025.08.21 취하로 말소됐습니다. 데일리펀딩 및 피에프씨테크놀로지스의 기존 근저당과 관련 질권 등도 이미 말소돼 현재 인수대상 권리로 보지 않습니다.

다만 우리은행 근저당은 최초 설정액 246,400,000원에서 229,000,000원으로 채권최고액이 변경된 이력이 있으므로, 배당 예측 시 변경 후 금액과 실제 채권 잔액을 구분해야 합니다.

② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 거래 최고가보다 높다

한빛마을7단지(한신휴플러스)의 전용 84.88~84.95㎡ 유사 평형 실거래 최근 12건을 비교했습니다. 거래 시점은 2026년 8~9월이며, 평균 거래가는 371,833,333원입니다.

표본 실거래 최저는 320,000,000원, 최고는 395,000,000원입니다. 최신 거래는 2026.09의 390,000,000원이며, 최저매각가 405,000,000원은 이 최신 거래와 최근 12건 평균 모두를 웃돕니다.

③ 예상배당표 (매각가 405,000,000원 가정)

제시된 매각대금 배분 추정에 따르면 집행비용을 제외하고 후순위 채권까지 배당한 뒤 소유자에게 잔여금이 발생합니다. 아래는 채권최고액 중심의 단순 추정 배당이며, 실제 배당요구액과 우선순위에 따라 달라질 수 있습니다.

위 배당표는 우리은행의 최초 채권최고액 246,400,000원을 사용한 추정치입니다. 2025.09.11 등기상 채권최고액이 229,000,000원으로 변경된 사실은 반영하지 않았습니다. 또한 당해세·임차인 최우선변제 등이 미반영돼 실제 배당금과 소유자 잔여액은 달라질 수 있습니다.

유찰 시나리오 — 가격은 낮아져도 인수액은 0원

신건에서 채권자 예상배당액은 376,400,000원, 예상 소유자 잔여액은 22,150,000원입니다. 1회 유찰 시에는 채권 미배당액이 57,736,000원, 2회 유찰 시에는 121,628,800원으로 증가합니다.

그러나 후순위 근저당권과 전세권은 매각으로 소멸하는 구조이므로, 배당을 받지 못한 채권액이 그대로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 현재 확인된 등기상 권리만 기준으로 하면 각 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 임차관계 등은 별도 검증 대상입니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정평가 요항 기준)

• 입지. 파주시 야당동 운정초등학교 북서측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 단독주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고, 인근에 경의중앙선 야당역 및 버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 상황은 보통으로 평가됩니다.
• 단지 규모. 2011.11.09 준공된 1,352세대 아파트 단지입니다. 유사 평형의 2026년 8~9월 실거래 12건이 확인돼 가격 비교에 활용할 거래 표본이 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조이며, 외벽은 페인팅 및 석재 마감, 내부는 벽지·타일 마감으로 조사됐습니다. 기본 위생·급배수·승강기·난방설비가 설치돼 있습니다.
• 토지 및 도로. 아파트 부지는 대체로 평탄한 부정형 토지이며, 북측으로 광대로, 동측으로 중로에 접합니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역 및 제1종지구단위계획구역에 해당합니다. 공시지가는 ㎡당 1,814,000원입니다.
• 토지이용규제. 교육환경 보호구역과 가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 확인됩니다. 허가 대상 여부와 적용 기간은 거래 전 관계기관에서 재확인해야 합니다.
• 공부 및 위반 사항. 공부와 현황의 차이는 없으며, 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 최근 유사 평형 실거래가 320,000,000원부터 395,000,000원까지 분포합니다. 실제 거래는 존재하지만 가격 차이가 크므로 층·향·내부 상태와 매수자 선호에 따라 환금성 및 적정가격은 달라질 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 신건 가격 검증. 최저가 405,000,000원은 최근 실거래 평균 371,833,333원의 108.9%입니다. 최신 거래 390,000,000원도 초과하므로 감정가를 곧바로 적정 매수가로 받아들이지 마세요.
• 우리은행 근저당 변경 확인. 채권최고액이 246,400,000원에서 229,000,000원으로 변경됐습니다. 배당표에 최초 금액이 사용된 점을 확인하고, 실제 채권액과 배당계산을 재검증해야 합니다.
• 전세권 확인. 위드에셋자산관리대부의 전세권 5,000,000원은 후순위 소멸권리로 판단됩니다. 전세권의 실제 사용관계와 말소 처리 조건을 매각물건명세서 및 등기부에서 대조하세요.
• 점유 및 임차관계. 감정평가상 임대관계가 미상입니다. 전입세대열람, 확정일자 부여현황, 현황조사서, 매각물건명세서 등을 통해 실제 점유자와 임차보증금 및 대항력 가능성을 확인하세요.
• 경매신청 채권 확인. 신청채권자는 주식회사위드에셋자산관리대부이며, 청구금액은 74,577,182원입니다. 담보권별 채권최고액과 실제 청구채권은 다를 수 있으므로 혼동하지 않아야 합니다.
• 유찰 시나리오. 1회 유찰 가정가격 324,000,000원, 2회 유찰 가정가격 259,200,000원을 최근 시세와 비교해 응찰가 상한을 검토하세요. 유찰이 보장되는 것은 아닙니다.
• 입찰자금. 신건 최저매각가의 10% 기준 입찰보증금은 40,500,000원입니다. 실제 보증금률과 매각조건은 입찰 공고를 확인하세요.
• 관리비 및 인도. 미납 관리비 중 승계될 수 있는 부분과 실제 점유자의 인도 가능 여부를 확인하세요. 등기상 인수액 0원과 명도비용 0원은 같은 의미가 아닙니다.
• 규제 확인. 토지거래계약 허가 관련 지정, 교육환경 보호구역 제한 및 실제 적용 요건을 관계기관에서 재확인하세요.
• 원본 서류 대조. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당 관련 자료 및 실거래가를 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원이어도 비싸게 사면 안 된다”

이 물건은 등기상 권리의 정리 구조가 비교적 명확합니다. 2020년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 이후 설정된 위드에셋자산관리대부의 근저당과 전세권은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 등기상 예상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 따라서 실제 점유와 임차인 존재 여부는 확인이 필요하며, 권리분석이 끝났다고 단정하기는 어렵습니다.

더 큰 문제는 가격입니다. 신건 최저가 405,000,000원은 최근 12건 실거래 평균 371,833,333원의 108.9%입니다. 최신 거래 390,000,000원과 최근 최고 거래가 395,000,000원보다도 높습니다. 지금 가격으로는 시세상 할인 메리트를 인정하기 어렵습니다.

종합하면 등기상 권리는 양호하지만, 임대관계 확인이 필요하고 신건 가격에는 투자 매력이 부족합니다. 단지 평균 유찰 0.7회라는 점을 고려하면 유찰을 확신할 수는 없으나, 현재로서는 신건 응찰보다 가격 조정 여부와 실제 점유관계를 확인하는 접근이 합리적입니다.

최종 판단: 권리 조건부 양호 · 가격 보류 · 종합 C등급.