의정부지방법원 2026타경61095. 고양시 덕양구 행신동 샘터마을아파트 103동 1층 103호가 경매에 나왔습니다. 감정가는 530,000,000원, 아직 유찰되지 않아 최저매각가도 같습니다. 신청채권자는 주식회사피플자산관리대부, 청구금액은 260,000,000원입니다. 건물은 지하 1층·지상 22층 구조의 아파트로, 해당 호실은 1층이며 거실·주방·방 4개·화장실 2개 등으로 이용되고 있습니다.

등기상 말소기준은 2020.02.12 흥국생명보험주식회사 근저당권입니다. 뒤에 설정된 피플자산관리대부의 근저당권, 홍성혜의 근저당권, 엔에이치농협캐피탈의 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 2012.01.10 전입한 홍성혜는 말소기준보다 앞서 전입했기 때문에 별도로 검토해야 합니다. 이번 사건의 결론은 등기상 근저당권의 순서보다 홍성혜의 임차권 상실에 관한 명세서 기재와 무상거주확인서의 효력에 달려 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 소멸과 선순위 전입은 별개

말소기준권리는 을구 22번 흥국생명보험주식회사 근저당권입니다. 최초 채권최고액은 156,000,000원이고, 2025.04.15 변경등기에 따라 142,200,000원으로 변경됐습니다. 따라서 최초 설정액만을 현재 채권최고액으로 확정해 배당을 판단해서는 안 됩니다.

그 뒤의 주요 권리는 2025.04.15 설정된 피플자산관리대부 근저당권 390,000,000원, 2026.03.26 설정된 홍성혜 근저당권 100,000,000원, 2026.05.18 설정된 엔에이치농협캐피탈 가압류 10,736,352원입니다. 피플자산관리대부의 근저당권부채권에는 제이비우리캐피탈의 근질권도 설정돼 있습니다. 이는 피플자산관리대부의 근저당권부채권에 관한 담보로, 동일한 390,000,000원을 별도의 독립된 부동산 근저당 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.

선순위 전입자 홍성혜 — 임차권 상실 기재의 의미

임차 신고인은 홍성혜 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고가 아니므로 중복 보증금 합산 문제는 없습니다. 다만 홍성혜의 보증금과 확정일자가 확인되지 않고, 전입신고만으로 유효한 임대차보증금에 대한 대항력을 단정할 수는 없습니다.

여기서 중요한 것은 무상거주확인서가 제출됐다는 사실과 대항력 있는 임차인의 권리가 법적으로 최종 배제되는지는 구별해서 확인해야 한다는 점입니다. 무상거주확인서의 작성자·제출 경위·내용과 실제 임대차관계, 홍성혜의 권리신고 취지를 원문으로 대조할 필요가 있습니다. 명세서가 근저당권자의 지위만 인정한다는 취지인 만큼 현재는 인수액을 0원으로 산정하되, 그 전제가 확인되지 않으면 선순위 전입 관련 위험이 남습니다.

또한 홍성혜는 등기상 2020년 흥국생명 근저당권의 채무자이며, 2026년 근저당권자이기도 합니다. 동일인이 임차 신고인과 등기상 채무자·권리자로 등장한다는 점은 실제 점유 및 임대차관계의 성격을 확인할 이유입니다. 이것만으로 가장임차인이라고 확정할 수는 없습니다.

② 가격 판단 — 신건 530,000,000원이 싼지는 별개의 문제

현재 최저매각가는 감정가와 같은 530,000,000원입니다. 유찰이 없는 신건이라는 사실 자체가 가격 경쟁력을 의미하지는 않습니다. 특히 본건은 아파트 1층이므로 동일 단지의 매매사례를 비교할 때 해당 층과 내부 상태에 따른 가격 차이를 반드시 고려해야 합니다.

현 단계에서는 인수액을 0원으로 보는 명세서상 전제가 확인돼도, 최근 12개월의 동일 단지·유사 면적·유사 층 실거래가격과 비교하기 전에는 530,000,000원이 시세보다 낮다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 감정가와 최저매각가가 같다는 이유로 가격 가점을 줄 수 없습니다.

유찰 회차의 금액은 매각가격별 가정치입니다. 실제 유찰 여부 및 다음 매각조건은 법원 공고를 확인해야 합니다. 채권자 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 530,000,000원 가정)

현재 회차의 배당 산정에서는 집행비용 7,700,000원을 제외한 522,300,000원이 근저당권자에게 배당됩니다. 선순위 흥국생명에 156,000,000원, 피플자산관리대부에 366,300,000원이 배정되며, 후순위 홍성혜 근저당권과 엔에이치농협캐피탈 가압류에는 배당이 없는 구조입니다.

배당표상 총 미배당액은 134,436,352원입니다. 그러나 이 금액은 채권자들이 회수하지 못할 것으로 추산되는 금액이지 매수인이 자동으로 떠안는 채무가 아닙니다. 배당을 받지 못한 후순위 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸한다면 그 부족액은 원칙적으로 매수인의 부담이 아닙니다. 다만 임차보증금이 독립적으로 인정되어 인수되는 경우는 별도의 판단이 필요합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 고양시 덕양구 행신동 소재 무원고등학교 동측 인근에 위치합니다. 주위에는 아파트단지, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통 수준으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 간선도로가 있습니다. 감정평가상 제반 교통상황은 보통으로 기재돼 있습니다.
• 구조·설비. 철골콘크리트벽식구조, 지하 1층·지상 22층 건물의 1층 세대입니다. 지역난방 바닥난방설비, 급배수·위생설비, 소화전·화재탐지설비 및 승강기설비 등이 설치돼 있습니다.
• 층별 환금성. 본건은 1층입니다. 동일 단지의 다른 층 거래가격을 그대로 적용하기보다 1층 거래사례와 실제 채광·사생활 노출·소음·내부 상태를 비교해야 합니다.
• 토지이용규제. 제3종일반주거지역, 화정능곡택지개발 지구단위계획구역, 교육환경보호구역 및 과밀억제권역에 해당합니다. 외국인 등을 대상으로 하는 주택용 토지거래허가구역 지정사항도 있으므로 해당 매수인의 허가 대상 여부를 확인해야 합니다.
• 공부·건축 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 보고되지 않았습니다. 다만 내부 이용상태와 실제 점유·시설 상태는 현장 확인이 필요합니다.
• 관리비 관련 이력. 과거 샘터마을1단지아파트입주자대표회의가 청구금액 4,236,290원의 가압류를 설정한 이력이 있으나, 해당 가압류는 이미 말소됐습니다. 과거 가압류액을 현재 체납 관리비로 단정할 수 없으며, 현행 관리비 체납 여부는 별도로 확인해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 홍성혜의 무상거주확인서 원문 확인. 누가 작성·제출했는지, 어떤 권리를 대상으로 하는지, 임차권 상실을 뒷받침하는 근거가 충분한지 반드시 대조해야 합니다.
• 선순위 전입 사실관계 확인. 홍성혜의 2012.01.10 전입, 실제 점유 형태, 임대차계약 존재 여부, 보증금 수수 여부 및 확정일자를 조사해야 합니다. 보증금 미상 상태를 보증금 0원으로 단정해서는 안 됩니다.
• 권리신고 및 배당요구 확인. 2026.07.09 제출된 신청서에서 홍성혜가 실제로 근저당권자로서만 청구했는지, 임차권 관련 주장을 유지하고 있지 않은지 확인해야 합니다.
• 흥국생명 채권최고액 변경. 최초 156,000,000원과 변경 후 142,200,000원을 구분해야 합니다. 최종 배당계산은 변경등기 및 실제 채권계산서를 기준으로 재검토해야 합니다.
• 피플자산관리대부와 근질권. 신청채권 260,000,000원, 근저당권 채권최고액 390,000,000원, 제이비우리캐피탈 근질권의 관계를 확인하고 채권을 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 실거래가 검증. 530,000,000원의 감정가와 동일 단지 최근 12개월 평균, 최신 실거래 및 1층 거래가격을 비교해야 합니다. 최근 거래가격이 하락하는 추세라면 과거 고가 거래를 기준으로 입찰가를 정해서는 안 됩니다.
• 유찰 시 인수위험 재산정. 424,000,000원 또는 339,200,000원으로 최저가가 내려가더라도, 유효한 선순위 임차권이 확인될 경우 실질취득 총액은 별도로 계산해야 합니다.
• 점유·명도 확인. 홍성혜의 실제 거주 여부와 현재 점유자를 확인하고, 낙찰 후 인도·명도 과정에서 발생할 수 있는 분쟁 가능성을 검토해야 합니다.
• 관리비·조세채권 확인. 과거 관리비 관련 가압류 이력이 있으므로 현재 공용부분 관리비 체납액과 조세채권의 배당 영향을 확인해야 합니다.
• 매각기일 직전 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 권리신고서 및 법원의 매각조건 변경 여부를 최종 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸은 명확하지만, 선순위 전입의 해석이 관건”

샘터마을아파트 103동 103호는 표면적으로는 일반적인 근저당권 실행 경매입니다. 2020년 흥국생명 근저당권이 말소기준이고 그 후순위의 주요 등기권리는 매각으로 소멸합니다. 배당 추정에서도 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 2012년부터 전입한 홍성혜를 빼놓으면 권리분석이 완성되지 않습니다. 이 인물은 근저당권의 채무자이자 후순위 근저당권자이며, 동시에 임차 신고인입니다. 매각물건명세서에는 무상거주확인서로 임차인의 권리를 상실하여 근저당권자로서만 우선변제를 청구한다는 설명이 있습니다. 그 내용은 인수 위험을 낮추는 중요한 근거이지만, 확인서의 효력을 확정한 법률 판단과 동일한 것은 아닙니다.

따라서 이 사건은 인수액 0원이 확인된다는 조건에서 취득비용을 평가할 수 있는 물건입니다. 선순위 임차권이 유효하게 남아 있다면 취득비용 판단 자체가 달라집니다. 게다가 현재 최저가 530,000,000원의 가격 경쟁력도 최근 실거래와 비교하기 전에는 인정하기 어렵습니다.

종합 판단은 C등급, 조건부 검토입니다. 후순위 등기권리의 소멸 구조는 비교적 명확하지만, 선순위 전입자의 임차권 상실 여부와 실거래가격 확인이 남아 있습니다. 무상거주확인서의 효력 확인이 먼저, 입찰가격 결정은 그다음입니다.