의정부지방법원 2026타경61115. 경기도 고양시 덕양구 지축동에 자리한 지축푸리마타워 5층 509호가 경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가 모두 1,000,000,000원인 신건입니다. 공부상 용도와 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며, 매각물건명세서에는 '점프스타' 줄넘기학원으로 운영 중이라고 기재돼 있습니다.

현재 소유자는 주식회사대영시디에이입니다. 2023년 7월 거래가액 1,113,424,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 인천수산업협동조합 앞으로 근저당권이 설정됐습니다. 이후 추가 근저당과 압류·가압류가 등장하면서 해당 협동조합의 신청으로 임의경매가 진행되고 있습니다.

등기 권리의 소멸 관계는 비교적 명확하지만, 상가 임차인의 대항력 여부와 실제 사용관계, 공동담보 채권의 중복 여부가 아직 해소되지 않았습니다. 권리가 말소된다는 사실만으로 낙찰 후 인수·명도 부담까지 없다고 결론 내리기 어려운 사건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준은 명확, 공동담보는 확인 필요

권리분석의 기준점은 2023.07.27 접수된 을구 5번 인천수산업협동조합 근저당권입니다. 이 근저당권이 말소기준에 해당하므로 이후 설정된 근저당과 압류·가압류 등은 원칙적으로 매각으로 소멸하는 구조입니다.

2022년에 설정됐던 오산농업협동조합·북서울농업협동조합·광주농업협동조합의 근저당권은 2023.07.27 등기말소됐습니다. 따라서 이들 과거 근저당의 거액 채권최고액을 매수인이 새로 떠안는 구조로 해석해서는 안 됩니다.

2025년과 2026년에 고양시 압류가 각각 등기됐고, 2026.05.08 하나카드의 가압류도 설정됐습니다. 이들 압류·가압류는 등기상 말소기준 이후의 권리로 매각 시 소멸하는 것으로 분류됩니다. 다만 조세채권의 법정 우선순위와 실제 배당관계는 등기 순위만으로 확정되지 않으므로 별도 확인이 필요합니다.

② 임차인·점유 분석 — 인수액 0원 단정 금지

확인된 실명 임차인은 조현 1명이며, 별도로 '점포'라는 명칭의 사용관계가 기록돼 있습니다. 두 기재가 동일한 점유관계를 가리키는지, 별도의 점유자가 있는지는 확인되지 않았습니다.

조현은 2026.06.25 배당요구를 한 것으로 확인됩니다. 그러나 대항력 및 우선변제권의 성립 여부는 확인되지 않았습니다. 배당요구를 했다는 사실만으로 보증금이 전액 배당된다거나, 매수인의 인수 부담이 없어졌다고 볼 수는 없습니다.

③ 예상배당표 (매각가 1,000,000,000원 가정)

다음은 신건 최저매각가에 낙찰된다고 가정한 배당 계산입니다. 공동담보 중복 가능성, 실제 채권잔액 및 임차인·조세채권의 우선순위가 확정되지 않았으므로 확정 배당표가 아닌 검증 전 시뮬레이션으로 읽어야 합니다.

집행비용 12,400,000원을 우선 공제하고 잔여 987,600,000원을 채권자에게 배분한 계산입니다. 을구 5번과 6번의 공동담보 관계가 중복 계산됐을 수 있으며, 당해세·임차인 최우선변제 및 실제 채권잔액은 반영되지 않았습니다.

④ 유찰 시나리오 — 가격 인하와 권리 위험은 별개

유찰 가정에 따라 최저매각가는 1,000,000,000원 → 800,000,000원 → 640,000,000원으로 낮아집니다. 그러나 배당재원이 감소하면서 모형상 채권자의 미배당액은 커집니다. 여기 표시된 미배당액은 채권자 미회수액이며, 그 자체가 낙찰자가 인수할 금액은 아닙니다.

임차인의 대항력 여부가 확정되지 않은 만큼, 매각가가 내려가더라도 실제 취득비용이 같은 비율로 줄어든다고 볼 수 없습니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 배당으로 전액 회수되지 못하면 매수인이 잔액을 부담할 가능성이 있기 때문입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지축역 북동측 인근으로 주변에 근린생활시설·업무시설·단독주택·아파트 등이 소재합니다. 감정평가상 주위환경은 보통 수준입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지축역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 편의는 양호한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 10층 건물로 석재붙임·강화유리 외벽 마감이며, 기본 위생·급배수설비·화재탐지설비·승강기설비가 있습니다.
• 도로. 북측 약 40m, 남측 약 15m의 포장도로에 접하고 서측에는 약 8m 내외의 보행자도로가 있습니다.
• 토지이용. 일반상업지역·고양지축지구 지구단위계획구역·공공주택지구이며, 과밀억제권역 및 제한보호구역 등 규제가 기재돼 있습니다.
• 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
• 환금성. 지하철역 접근성과 상업지역 입지는 참고할 만하지만, 해당 호실의 실제 매매사례·임대수익률·공실률이 확인되지 않아 1,000,000,000원의 가격 적정성이나 매도 용이성을 단정할 수 없습니다.

⑥ 가격 판단 — 실거래 확인 전에는 보수적으로

이 물건의 감정가는 1,000,000,000원이고 현재 최저매각가도 같습니다. 소유자의 2023년 취득 당시 거래가액은 1,113,424,000원입니다. 다만 과거 취득가격은 현시점의 적정 시세를 의미하지 않습니다.

상업용 구분건물은 같은 건물에서도 층별 접근성, 전면 노출, 임차 상태, 전용면적, 임대수익에 따라 가치가 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 현재 최저가가 과거 취득가격보다 낮다는 이유만으로 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차인 조현 확인. 보증금 40,000,000원·월세 2,500,000원의 계약서, 점포 인도일, 사업자등록 신청일, 확정일자, 배당요구 내역을 확인해 대항력과 배당순위를 판단해야 합니다.
• 추가 점유관계 확인. '점포'로 표시된 사용관계가 조현과 동일한지, 별도 사용자인지 확인하고 주거 사용 기재의 경위를 확인해야 합니다.
• 공동담보 원부 확인. 을구 5번·6번 근저당이 동일 채권을 담보하는지, 공동담보목록과 실제 피담보채무 잔액을 대조해야 합니다.
• 배당계산 정합성 확인. 신청채권자 청구금액 705,237,794원과 근저당 배당계산 및 신청채권자 배당 표시 사이의 차이를 확인해야 합니다.
• 체납 세금 확인. 고양시 압류와 관련된 조세채권의 종류·법정기일·우선순위 및 배당 반영 여부를 확인해야 합니다.
• 현장 조사. 줄넘기학원 운영 여부, 실제 영업자, 점유관계, 관리비 체납, 영업시설과 인도 가능 상태를 확인해야 합니다.
• 상업시설 시세 검증. 지축푸리마타워 또는 인근 유사 근린생활시설의 실거래와 임대수익을 확인한 후 낙찰가 상한을 설정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·공동담보목록의 최신 원본을 확인해야 합니다.

맺으며 — “말소되는 근저당보다 미확인 임차인이 중요하다”

고양 지축푸리마타워 509호는 말소기준권리가 명확하고 후순위 등기 권리의 소멸 구조도 비교적 단순합니다. 하지만 그것만으로 안전한 경매물건이라고 단정할 수는 없습니다.

확인된 임차인 조현의 보증금은 40,000,000원이고 대항력 및 우선변제 여부가 미상입니다. 별도 점유관계도 불명확하며, 등기상 공동담보로 연결된 근저당 두 건의 배당계산 역시 검증이 필요합니다. 예상 미배당액 677,471,268원은 공동담보 중복 가능성이 있는 모형상 수치로, 낙찰자가 인수할 금액과도 구별해야 합니다.

현재 최저매각가 1,000,000,000원을 평가할 비교 실거래도 확인되지 않았습니다. 따라서 결론은 “등기상 후순위 권리 소멸은 긍정적, 임차인·공동담보·가격은 검증 전 보류”입니다. 입찰 판단의 우선순위는 가격 인하 기대보다 실제 인수금액과 적정 시세를 확정하는 것에 있습니다.