서울북부지방법원 2026타경10007. 서울특별시 도봉구 방학동에 있는 드림빌 5층 503호가 강제경매로 나왔습니다. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건이며, 감정가와 최저매각가는 모두 262,000,000원입니다. 소유자는 이상준, 강제경매 신청채권자는 원명희입니다. 신청채권액은 228,000,000원입니다.
이 사건은 단순히 압류가 매각으로 소멸하는지만 확인해서는 안 됩니다. 원명희가 2020.08.20에 전입했고, 2020.08.04 확정일자를 갖춘 주거 임차인으로 조사되어 있습니다. 등기상 말소기준으로 분석된 도봉구 압류는 2022.10.13이므로, 임차인의 전입이 더 빠릅니다. 선순위 대항력과 배당요구가 모두 문제 되는 구조에서 보증금이 확인되지 않아, 낙찰대금만으로 실제 취득원가를 확정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10007 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 방학동 398-5 드림빌 503호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 도봉구 시루봉로15길 58-14 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택 |
| 층수 / 비교면적 | 5층 건물 중 5층 503호 · 실거래 비교 전용 39.84㎡ |
| 건물 현황 | 철근콘크리트구조 · 2018.08.17 준공 · 총 16세대 |
| 소유자 | 이상준 (2020.08.20 소유권이전 등기, 거래가 228,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 262,000,000원 / 262,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구액 | 원명희 / 228,000,000원 |
| 말소기준 검토 | 2022.10.13 도봉구 압류 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
① 권리 흐름 — 등기 소멸과 임차보증금 인수는 별개
등기부에는 과거 대한토지신탁주식회사에 대한 신탁등기와 주식회사 오케이저축은행이 신청한 2022년 강제경매개시결정이 있었으나, 해당 신탁과 종전 경매개시결정은 이미 말소되었습니다. 현재 검토 대상은 도봉구 압류와 2026년 원명희 신청 강제경매입니다.
도봉구 압류는 2022.10.13 접수되었고, 현재 경매개시결정은 2026.01.06 접수되었습니다. 등기상 이 권리들은 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 그러나 2020.08.20 전입한 임차인의 대항력은 등기상 압류가 말소된다는 사실만으로 없어지지 않습니다.
② 임차인 분석 — 대항력은 확인, 인수액은 미상
| 임차인 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 | 배당요구 |
|---|---|---|---|---|
| 원명희 503호 · 주거 |
전입 2020.08.20 확정 2020.08.04 |
미상 | 대항력 있음 우선변제권 있음 미배당 인수 가능 보증기관 승계 아님 | 신청 2026.02.25 |
실제 조사된 임차인은 1명입니다. 보증기관의 보증금 대위변제나 중복 승계신고로 분류된 사례는 아닙니다. 전입일이 압류보다 빠르다는 점과 확정일자·배당요구가 확인된다는 점을 함께 보아야 합니다. 다만 대항력의 구체적인 존속 범위와 배당 순위는 임대차 원본 및 법적 요건 확인이 필요합니다.
실질취득원가 계산의 핵심은 낙찰가에 매수인이 부담하게 되는 미배당 보증금을 더하는 것입니다. 대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가보다 크고 그 보증금 중 미배당분을 매수인이 인수하는 구조라면, 낙찰가가 내려가도 인수액이 증가하여 실질취득원가는 보증금 수준으로 유지될 수 있습니다. 현재는 보증금 미상으로 이 계산을 확정할 수 없으므로, 최저매각가 262,000,000원만을 취득원가로 보아서는 안 됩니다.
③ 시세 비교 — 확인된 거래는 오래됐고 신건은 더 높다
드림빌(398-5)은 2018년 준공된 총 16세대 규모의 건물입니다. 전용 39.84㎡에 대해 확인되는 실거래는 2022년 5월 거래 1건입니다. 이 거래는 2026년 현재의 최근 12개월 거래로 볼 수 없으므로 현재 시세를 대표한다고 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 39.84㎡ | 2층 | 239,000,000원 |
| 확인된 거래 평균 | 39.84㎡ | 1건 | 239,000,000원 |
| 신건 최저매각가 | — | 감정가 100% | 262,000,000원 |
최저매각가는 확인되는 과거 거래보다 23,000,000원 높고, 그 거래가의 109.6%에 해당합니다. 비교 거래가 2층이고 경매 대상은 5층이라는 차이가 있으므로 단순 금액 비교만으로 개별 호수의 정확한 시장가치를 확정할 수는 없습니다. 그러나 확인된 거래보다 높은 신건 가격을 근거로 가격 메리트가 있다고 판단할 수는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 262,000,000원 가정 · 단순 추정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,468,000원 |
| 1. 경매 신청채권 · 원명희 | 228,000,000원 | 228,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(가정) | — | 29,532,000원 |
| 매각대금 합계 | — | 262,000,000원 |
위 배당표는 제시된 집행비용 및 신청채권액을 적용한 단순 금액 배분입니다. 선순위 임차보증금의 액수와 법정 배당순위, 압류 관련 조세채권, 당해세, 최우선변제 등은 확정 반영되지 않았습니다. 따라서 신청채권 전액 배당·소유자 잔여 교부·매수인 인수 0원이 실제로 실현된다는 뜻이 아닙니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 인하와 인수액은 별개
| 회차 | 매각가 | 신청채권 배당 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 (100%) | 262,000,000원 | 228,000,000원 | 0원 | 미상 |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 209,600,000원 | 205,865,600원 | 22,134,400원 | 미상 |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 167,680,000원 | 164,532,480원 | 63,467,520원 | 미상 |
위 채권 미배당 금액은 신청채권액 228,000,000원과 단순 예상배당의 차이입니다. 이 숫자를 임차보증금 미배당액 또는 매수인 인수액이라고 단정할 수 없습니다. 실제 임대차보증금과 신청채권의 관계, 배당순위, 배당액이 먼저 확인돼야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울신방학초등학교 북동측 인근으로 공동주택과 단독건물이 혼재하는 주택지대입니다. 주위환경은 보통으로 평가되었습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물의 5층 503호이며, 난방·위생·급배수시설 및 승강기가 구비되어 있습니다.
- 도로. 부정형 3필지 일단지에 위치하고, 포장도로에 접합니다. 도로상태는 보통으로 조사되었습니다.
- 토지이용. 제1종일반주거지역·정비구역·과밀억제권역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정사항도 확인되므로 해당 물건의 적용 여부를 입찰 전에 검토해야 합니다.
- 건축 상태. 위반건축물로 표시되지 않았으며 공부와의 차이는 없는 것으로 조사되었습니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 도시형생활주택입니다. 확인된 동일 면적 거래가 1건에 그쳐 실거래 표본을 활용한 환금성 판단에는 한계가 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 원본 확인. 원명희의 임대차계약서·보증금 총액·변동 내역을 확인해 인수 가능 금액을 특정해야 합니다.
- 대항력 및 배당순위 검토. 전입·점유·확정일자·배당요구 사실과 법정 배당순위를 대조해 보증금 전액 회수 가능성을 검증해야 합니다.
- 채권자 동일성 검증. 임차인과 신청채권자 원명희의 동일인 여부, 228,000,000원 채권의 성격, 가장임차인 의심 사유의 실제 근거를 확인해야 합니다.
- 압류 관련 조세채권 확인. 도봉구 압류의 조세채권 내용과 법정기일 및 배당 우선순위를 확인해야 합니다.
- 실질취득원가 산정. 단순 낙찰가가 아니라 미배당 인수보증금과 추가 취득비용을 포함해 현재 시세와 비교해야 합니다.
- 최신 거래 확인. 2022.05 실거래 1건만으로 현재 가치를 확정할 수 없습니다. 최신 실거래·매물가격·동일 면적 및 층별 가격을 대조해야 합니다.
- 점유 및 명도 확인. 임차인의 실제 점유관계, 배당 이후 인도 가능 여부와 명도협의 조건을 확인해야 합니다.
- 관리비·인허가 확인. 공용부분 관리비 체납 및 정비구역·토지거래허가 관련 적용사항을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구 관련 서류의 최신 원본을 반드시 확인해야 합니다.
맺으며 — “보증금 미상이라면 낙찰가가 곧 취득원가는 아니다”
서울북부지방법원 2026타경10007은 선순위 대항력 임차인, 미확인 보증금, 신청채권자와 임차인의 동일 명의라는 중요한 확인 과제가 남아 있는 사건입니다. 도봉구 압류와 강제경매개시결정이 매각으로 소멸하는 것과 임차보증금 인수 부담이 없어지는 것은 별개의 문제입니다.
가격 측면에서도 신건 최저가 262,000,000원은 확인되는 2022년 실거래 239,000,000원보다 높습니다. 이 오래된 거래만으로 현재 시세를 단정할 수 없고, 보증금 인수액도 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 단계의 결론은 권리·가격 모두 추가 확인이 필요한 입찰 보류입니다. 보증금 총액과 배당구조가 확인되어야 비로소 적정 응찰가와 실질취득원가를 판단할 수 있습니다.
