의정부지방법원 2026타경61160. 경기도 고양시 일산서구 대화동 2172-6에 위치한 단독주택과 근린생활시설 및 토지입니다. 토지는 247.9㎡이며, 건물은 철근콘크리트조 및 목조 경사지붕의 지하 1층·지상 3층 구조입니다. 주택과 근린생활시설이 혼재하는 건물로, 단순한 단독주택 한 채의 경매와는 점유 및 임대차 분석 방법이 다릅니다.
현재 소유자는 신영란으로 2023.07.28. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 농협은행주식회사가 채권최고액 966,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당권이 말소기준입니다. 이후 추가 근저당·가압류·압류 및 임의경매가 이어졌습니다. 농협은행의 신청채권액은 837,939,621원입니다.
다만 이 사건에서 우선순위만 보고 권리가 깨끗하다고 결론 내리면 위험합니다. 말소기준 이전부터 존재하는 점유·임차관계가 확인 대상이고, 특히 일부 보증금과 실제 임대차 범위가 불명확합니다. 담보권 말소와 임차인 인수 위험은 별개입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61160 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 대화동 2172-6 도로명: 경기도 고양시 일산서구 강성로214번길 8-18 |
| 물건종류 / 용도 | 단독주택 + 토지 · 단독주택 및 근린생활시설 이용 |
| 건물구조 | 철근콘크리트조 및 목조 경사지붕 · 지하 1층 / 지상 3층 |
| 토지 | 247.9㎡ · 대 · 제1종일반주거지역 · 주상용 |
| 소유자 | 신영란 (2023.07.28. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 1,495,041,250원 / 1,495,041,250원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 농협은행주식회사 / 837,939,621원 |
| 말소기준 | 2023.07.28. 을구 11번 농협은행 근저당권 · 채권최고액 966,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 매각 조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 공시지가 | 2,154,000원/㎡ |
① 권리 흐름 — 근저당은 말소되지만 선순위 점유는 남는다
2023.07.28. 농협은행 근저당을 기준으로 이후 설정된 농협은행의 추가 근저당, 하나은행 근저당 및 채권양수·대위변제에 따른 이전관계, 가압류와 압류 등은 매각에 따른 소멸 대상으로 분류됩니다. 다만 2026.08.03. 을구 11번 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전되었으므로, 실제 배당에서는 현재 권리자를 대조해야 합니다.
또한 2025.02.28. 하나은행이 신청한 종전 임의경매는 2025.10.23. 취하되어 말소됐습니다. 현재 진행 사건은 2026.04.30. 개시된 농협은행 신청 경매입니다.
② 임차·점유 현황 — 단순히 인수 1,000만원으로 끝나지 않는다
확인 대상 임차·점유 기록은 총 9건입니다. 개인과 법인 명의가 혼재하고, 일부는 보증금·차임이 미상입니다. 동일 관계인 또는 신고 정보가 중복됐을 가능성까지 확인해야 하므로, 기록 건수 자체를 독립된 임대차계약 수로 확정해서는 안 됩니다.
| 성명 / 점유자 | 신고일 · 점유부분 | 보증금 / 월차임 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 오충근 | 2015.06.26 부분 미상 |
미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 금액 미상 |
| (주)삼운 (최재현) | 2019.05.03 필프라자 지층1호 |
10,000,000원 2,000,000원 |
선순위 신고 대상 점포 확인 필요 |
없음 가정 | 10,000,000원 가정 |
| 오성근 | 2025.08.26 부분 미상 |
미상 / 미상 | 후순위 신고 | 미상 | 기준권리 이후 신고 |
| 이혜경 | 2025.08.26 부분 미상 |
미상 / 미상 | 후순위 신고 | 미상 | 기준권리 이후 신고 |
| 오태환 | 2025.08.26 부분 미상 |
미상 / 미상 | 후순위 신고 | 미상 | 기준권리 이후 신고 |
| 오진환 | 2025.08.26 부분 미상 |
미상 / 미상 | 후순위 신고 | 미상 | 기준권리 이후 신고 |
| 최재현 | 2025.09.03 102호 · 주거 |
5,000,000원 2,000,000원 |
후순위 신고 | 미상 | 기준권리 이후 신고 |
| 주식회사 삼운프라임 (최재현) | 2025.12.23 101호 |
3,000,000원 1,000,000원 |
후순위 신고 | 미상 | 기준권리 이후 신고 |
| 점포 · 신원 미상 | 일자 미상 부분 미상 |
미상 / 미상 | 가능·미상 | 미상 | 판정 불가 |
대항력 판단은 신고일과 말소기준일의 선후관계를 중심으로 한 잠정 분류입니다. 실제 인도·점유, 주민등록 또는 사업자등록, 임대차 목적물의 일치 여부, 확정일자 및 계약 내용을 확인해야 합니다. 후순위 신고라고 표시된 점유자도 실제 명도 문제와 배당 관련 확인 사항이 남을 수 있습니다.
③ 가격·실질취득 — 신건 14.95억이 전부가 아니다
이번 최저매각가는 1,495,041,250원으로 감정가와 동일합니다. 현재 확인 가능한 계산상 인수액 10,000,000원을 합산하면 1,505,041,250원입니다. 이는 오충근 및 미상 점포의 잠재적 인수금, 취득 관련 비용과 기타 추가 부담을 제외한 수치입니다.
| 구분 | 매각가 | 계산상 인수 | 실질취득 하한 계산 |
|---|---|---|---|
| 현재 신건 (100%) | 1,495,041,250원 | 10,000,000원 | 1,505,041,250원+ |
| 1회 유찰 가정 (80%) | 1,196,033,000원 | 10,000,000원 | 1,206,033,000원+ |
| 2회 유찰 가정 (64%) | 956,826,400원 | 10,000,000원 | 966,826,400원+ |
실질취득 하한 계산은 각 회차의 매각가에 현재 계산된 인수 보증금 10,000,000원만 더한 산술값입니다. 해당 임대차의 실제 인수 여부 및 다른 선순위·미상 점유자의 미반환 보증금에 따라 달라집니다. 취득세, 명도비, 체납 관리비 등은 별도입니다. 유찰 가격은 제시된 회차별 가정이며 실제 다음 매각조건은 법원 공고 확인이 필요합니다.
또한 단독주택·근린생활시설이 혼재한 토지·건물의 특성상 동일 조건의 실거래 비교가 필요합니다. 현재 확인 가능한 거래가격 기준이 없어 감정가나 계산상 실질취득이 시세보다 낮은지, 높은지 판정할 수 없습니다. 유찰에 따른 최저가 하락만으로 투자수익이나 저가 매입을 단정하는 것은 적절하지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,495,041,250원 가정)
아래 배당은 집행비용 추정액 및 확인된 일부 채권액을 기준으로 한 산술 시뮬레이션입니다. 채권최고액을 실제 배당채권액으로 사용한 항목이 있으며, 외화 근저당·조세채권·일부 임차보증금과 우선변제 항목이 완전히 반영된 최종 배당표가 아닙니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 17,350,412원 |
| 별도 인수 · (주)삼운 보증금 | 10,000,000원 | 0원 |
| 1. 을구 11 근저당 · 농협은행 농업협동조합자산관리회사로 이전 |
966,000,000원 | 966,000,000원 |
| 2. 을구 12 근저당 · 농협은행 미화 120,000달러 채권최고액 |
미상 | 0원* |
| 3. 을구 13 근저당 · 하나은행 주식회사옥세로 이전 |
373,200,000원 | 373,200,000원 |
| 4. 갑구 7 가압류 · 하나카드 | 113,109,813원 | 113,109,813원 |
| 5. 갑구 11 가압류 · 비엠더블유파이낸셜서비스코리아 | 20,297,151원 | 20,297,151원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 5,083,874원* |
* 외화 근저당의 채권액을 산정할 수 없어 배당 계산에서는 0원으로 처리한 것으로, 해당 채권이 실제 0원이거나 배당받을 권리가 없다는 의미가 아닙니다. 국세·지방세 압류, 임차인의 우선변제·최우선변제, 실제 채권 잔액 및 채권이전 내용에 따라 배당순서·금액·소유자 잔여는 크게 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 일산서구 대화동 소재 주엽고등학교 남측 인근으로, 다가구주택과 근린생활시설이 혼재하는 기존 주거지역입니다. 학교·공원·상가 등 생활편의시설이 인근에 있으며 주위환경은 대체로 양호한 것으로 평가됩니다.
- 교통. 주변에 버스정류장과 지하철 3호선 대화역이 소재하여 일반 대중교통 이용 편익은 대체로 양호합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 및 목조 경사지붕의 지하 1층·지상 3층 건물로, 외벽은 목재사이딩, 창호는 샷시유리창입니다. 위생·급탕·난방설비가 갖추어져 있습니다.
- 토지. 대지 247.9㎡, 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역이며 소로3류(폭 8m 미만)에 접합니다. 지형은 평지·세로장방형으로 분류됩니다.
- 규제. 과밀억제권역, 주엽고등학교 관련 상대보호구역, 가축사육제한구역 등의 제한이 있습니다. 외국인 등 대상 주거용 토지의 토지거래계약 허가구역 지정 사항도 확인됩니다.
- 공부·위반사항. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다. 다만 제시외 건물 포함 여부와 실제 건축물 현황은 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 주거·근린생활시설 복합 이용 물건으로 임대수익, 공실, 명도, 유지보수 및 토지가치의 영향을 함께 받습니다. 비교 실거래 기준이 확인되지 않아 감정가 대비 환금성이나 가격 메리트를 수치로 판정하기는 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 오충근 임대차 확인. 2015.06.26. 신고 당시의 실제 점유, 계약서, 보증금, 확정일자, 현재 거주 여부와 임대차 종료 여부를 확인해야 합니다. 이 항목이 해결되지 않으면 인수액 상한을 정할 수 없습니다.
- (주)삼운 점포 주소 대조. 2019.05.03. 신고된 필프라자 지층1호와 경매 목적물의 정확한 관계를 확인해야 합니다. 사업자등록·건물 인도·실제 영업 여부와 보증금 10,000,000원 인수 여부를 검증해야 합니다.
- 점유자별 호실 확인. 101호, 102호, 지하층과 나머지 점유부분의 실제 이용자 및 임대차계약 관계를 대조해야 합니다. 법인과 대표자 명의의 중복·별도 계약 가능성을 구별해야 합니다.
- 미상 점포 조사. 신고일과 보증금이 확인되지 않는 점포의 점유 주체, 주거·영업 사용 여부, 대항요건 및 점유 범위를 확인해야 합니다.
- 근저당 이전 확인. 을구 11번 농업협동조합자산관리회사, 을구 13번 주식회사옥세의 이전등기 및 현재 피담보채권 내용을 확인해야 합니다. 이전을 새로운 독립 채권으로 중복 합산해서는 안 됩니다.
- 외화 근저당 및 조세채권 확인. 을구 12번 미화 120,000달러 근저당, 고양시 압류, 국세 압류의 실제 채권액과 우선순위를 확인해야 합니다. 추정 배당표의 소유자 잔여액은 확정 금액이 아닙니다.
- 일괄매각 대상 확인. 제시외 건물의 위치·구조·면적·이용상태를 매각물건명세서, 감정평가서 및 현장과 대조해야 합니다.
- 적정 매입가격 검증. 인근 토지와 유사 단독주택·근린생활시설 거래 사례, 건물 상태, 공실 및 임대수익을 확인하고 추가 인수 가능액까지 반영해 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 현장·명도 비용. 실제 입주자와 점포 운영자의 점유 상태, 인도 가능성, 체납 공과금 및 건물 유지보수 비용을 확인해야 합니다.
- 입찰 직전 원본 확인. 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 배당요구 및 법원 공고를 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기 말소보다 선순위 점유가 먼저다”
이 물건은 농협은행 근저당이 말소기준이어서 이후 권리들의 소멸 구조는 비교적 파악할 수 있습니다. 그러나 선순위 점유자 오충근의 미상 보증금과 (주)삼운의 계산상 인수 보증금 10,000,000원이 함께 존재합니다. 신원 미상 점포와 복수의 점유자도 명도·임대차 위험을 높입니다.
신건 최저가 1,495,041,250원만 보고 매입비용을 판단하면 안 됩니다. 현재 계산 가능한 실질취득 하한은 1,505,041,250원이지만, 선순위 미반환 보증금이 추가로 확인되면 총 부담은 더 커질 수 있습니다. 반면 실거래 가격 근거가 없어 이 금액이 적정한지도 판단할 수 없습니다.
종합 결론: 권리·가격 모두 보수적 접근(D등급). 선순위 점유자의 대항요건과 보증금, 점포의 실제 대상 호실, 추가 점유 및 배당채권을 확정하기 전에는 적극적인 입찰을 권하기 어렵습니다. 이 사건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 최종 인수금액과 실제 매입가치의 확인입니다.
