의정부지방법원 고양지원 2026타경61196. 고양시 일산서구 덕이동 제이빌라 101동 302호, 전용 약 48.832㎡의 다세대주택입니다. 소유자는 이동수 씨로, 2023년 8월 8일 거래가액 240,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 그런데 그보다 앞선 2019년 8월 13일에 전입하고 점유를 개시한 임차인이 있습니다. 바로 이예솔 씨입니다.

이예솔 씨는 2019년 8월 7일 확정일자를 받았으며, 2024년 4월 3일 미반환 임차보증금 185,000,000원에 대해 주택임차권등기를 마쳤습니다. 최초 보증금 275,000,000원 중 반환되지 않은 금액이 185,000,000원이라는 내용입니다. 이후 같은 이예솔 씨가 2026년 5월 8일 강제경매를 신청했습니다. 대항력 임차인과 경매신청채권자가 동일한 구조라는 사실부터 확인해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 대항력

말소기준으로 제시된 권리는 2023년 3월 2일 국(영주세무서장)의 압류입니다. 이보다 임차인 이예솔의 전입·점유개시일인 2019년 8월 13일이 훨씬 빠릅니다. 따라서 이예솔의 임차권을 단순히 임차권등기가 2024년에 이루어졌다는 이유로 후순위 소멸권리로 처리해서는 안 됩니다.

기존 수협은행 신탁등기는 2019년 8월 29일 말소됐습니다. 2020년 고양시 압류와 2024년 삼성카드 가압류 역시 이미 해제·말소된 상태입니다. 다만 현재 남아 있는 국세 압류는 말소기준권리이므로, 그에 따른 조세채권의 배당 우선순위와 규모를 별도로 확인해야 합니다.

또한 2024년 5월 8일 한국자산관리공사 공매공고 부기등기가 존재합니다. 법원 강제경매와 별도로 진행된 공매의 현재 상태, 체납처분 관련 절차 및 효력을 교차 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 1명, 대항력·우선변제권 모두 존재

실제 임차인은 이예솔 1명입니다. 주택임차권등기와 강제경매 신청은 동일인이 행사한 권리로, 각각을 별도의 임차인이나 서로 다른 보증금으로 합산하지 않습니다.

특히 임차권등기상 미반환 보증금과 강제경매 청구금액은 각각 185,000,000원으로 동일합니다. 같은 보증금 반환채권을 우선변제와 집행채권으로 중복 집계한 것인지 반드시 검토해야 합니다. 단순히 이예솔이 두 지위를 가진다는 이유로 185,000,000원을 두 번 부담하는 구조로 해석해서는 안 됩니다.

③ 시세 비교 — 97.1%라는 숫자의 함정

J빌라 101·102동의 확인 거래는 총 4건이며, 거래 시점은 2022년과 2023년입니다. 집계상 최근 12개월 평균은 257,500,000원, 최저매각가는 그 평균의 97.1%입니다. 그러나 가장 최신 거래가 2023년 8월로, 2026년 현재 시장가격을 직접 보여주는 실거래는 아닙니다.

과거 최근 거래 평균 257,500,000원만 놓고 보면 최저가 250,000,000원이 그보다 낮습니다. 집계상 이전 거래와 비교한 상승률도 +13.2%입니다. 하지만 이것은 2022~2023년 거래 사이의 상승 흐름이지 2026년 현재의 상승 추세를 입증하지는 않습니다.

더 주목할 거래는 2023년 8월 전용 48.83㎡·3층의 240,000,000원 거래입니다. 분석 대상과 면적·층이 맞는 비교 사례인데, 현재 최저가 250,000,000원은 이보다 10,000,000원 높습니다. 275,000,000원짜리 최신 거래는 전용 52.1㎡로 면적이 달라, 해당 가격을 대상 호실의 현재 시세로 그대로 적용하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 250,000,000원 가정 · 중복배당 검증 필요)

아래는 제시된 배당 시뮬레이션의 금액을 그대로 나타낸 것입니다. 다만 임차인 우선변제와 경매신청채권자의 배당이 동일한 보증금 채권에 대한 중복 계산일 가능성이 있으므로, 법원이 확정한 배당표로 해석해서는 안 됩니다.

반면 매수인 보증금 인수 위험은 배당표에 나타난 신청채권자 미배당액과 구분해야 합니다. 신건 시뮬레이션에서 신청채권 관련 미배당액은 124,300,000원으로 표시되지만, 이것이 곧 매수인의 임차보증금 인수액이라는 의미는 아닙니다. 보증금 185,000,000원이 전액 배당된다는 가정 아래에서는 매수인 인수 추정액은 0원입니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가만 보면 안 된다

대항력 임차인이 있는 물건은 낙찰가가 보증금 이하로 떨어질 때 계산법이 바뀝니다. 임차인의 미반환 보증금이 배당에서 충당되지 않는다면 그 부족분을 매수인이 인수하기 때문입니다.

이 계산은 제시된 집행비용과 임차인 배당 가정을 따른 것입니다. 선순위 조세채권이 실제 배당에 참여해 임차인 배당액을 줄이거나 다른 우선 배당 요소가 있다면 인수액은 더 커질 수 있습니다. 따라서 매수인 실질취득액은 단순 낙찰가가 아니라 낙찰가 + 실제 미배당 보증금 인수액을 기준으로 판단해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 및 토지정보 기준)

• 입지. 고양시 일산서구 덕이동 고양예술고등학교 인근으로, 다세대주택과 상업시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통 수준으로 평가되었습니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 이용 편익은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 2018년 준공된 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 호실입니다. 위생·급배수, 난방·냉방, 소화설비 및 승강기가 확인됩니다.
• 토지. 계획관리지역·성장관리계획구역이며, 과밀억제권역과 관련 제한구역이 포함됩니다. 토지 형상은 평지의 부정형이고 외곽 공도에 접합니다.
• 공시지가. 토지 공시지가 775,700원/㎡입니다. 다만 토지 전체 면적 1,139.0㎡를 해당 호실의 전용 토지면적으로 해석해서는 안 됩니다.
• 건축 상태. 감정자료상 위반건축물 여부는 위반 없음이며 공부와의 차이도 없습니다. 개별 호실 내부 상태는 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 18세대 규모의 소규모 다세대주택이며, 경매 통계상 평균 유찰 8.5회·매각률 0%가 기록돼 있습니다. 환금성과 향후 매각 가능성을 보수적으로 평가해야 합니다.

⑦ 입찰 전 필수 체크리스트

• 임차보증금 반환 실체. 최초 보증금 275,000,000원, 미반환액 185,000,000원의 발생·반환 내역과 임대차계약 원본을 확인해야 합니다.
• 대항력 유지. 2019.08.13 전입·점유 및 2024.04.03 임차권등기 관련 기록을 확인하고, 매각물건명세서의 미배당 보증금 승계 조건을 반드시 반영해야 합니다.
• 배당 중복 검증. 임차권자와 경매신청채권자 이예솔의 청구가 동일 채권인지, 집행권원과 채권계산서 및 실제 배당 순위가 어떻게 연결되는지 검토해야 합니다.
• 국세 압류·조세 우선순위. 2023.03.02 영주세무서장 압류의 체납세액, 법정기일 및 해당 부동산에 관한 세금 여부를 확인해야 합니다. 임차인보다 먼저 배당받는 조세가 있다면 인수액 계산이 달라질 수 있습니다.
• 공매공고 교차 확인. 한국자산관리공사 공매공고가 2024.05.08 등기된 이력이 있으므로 공매의 진행·종결·취소 여부를 확인해야 합니다.
• 최근 시세 재검토. 실거래 표본의 최신 시점은 2023.08입니다. 2026년 기준 인근 동일면적 다세대주택의 실제 거래 및 매물가격을 확인하지 않고 과거 평균만으로 입찰가를 결정해서는 안 됩니다.
• 현황·명도 확인. 임차권등기 이후 실제 점유자가 누구인지, 내부 상태와 명도 및 인도 협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 관리비·부대비용. 미납 공용관리비, 취득세, 등기비용, 수리비, 명도비용은 제시된 실질취득액과 별도로 검토해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임대차 관련 서류, 채권계산서 및 실제 배당자료를 입찰 전에 대조해야 합니다.

맺으며 — “최저가보다 중요한 것은 실제로 떠안을 돈”

제이빌라 302호는 감정가와 최저가가 250,000,000원으로 동일한 신건입니다. 과거 최근 거래 평균 257,500,000원의 97.1%라는 숫자만 보면 할인된 물건처럼 보일 수 있습니다. 하지만 동일면적·동일층의 2023년 거래가 240,000,000원보다 오히려 10,000,000원 높고, 최신 실거래도 2023년에 머물러 있습니다.

권리 측면에서는 대항력 임차인 이예솔의 보증금 185,000,000원이 핵심입니다. 현재 회차에서는 전액 배당을 전제로 인수액 0원을 예상할 수 있으나, 가격이 낮아지면 부족한 보증금을 매수인이 인수합니다. 2회 유찰 시 최저가 160,000,000원보다 실질취득액 188,040,000원으로 판단해야 하는 이유입니다.

여기에 임차인과 신청채권자의 동일인 구조, 배당 시뮬레이션의 중복 계산 가능성, 선순위 국세 압류, 공매공고, 평균 8.5회 유찰 통계까지 겹칩니다. 단순히 신건에서 보증금 전액을 배당할 수 있다는 이유로 권리가 깨끗하다고 볼 수 없습니다.

종합 판단은 C등급, 신중 검토 대상입니다. 과거 최근 평균 대비 소폭 낮은 최저가만으로 가격 가점을 주기 어렵고, 권리·배당·환금성에 관한 확인 과제가 남아 있습니다. 이 사건의 우선순위는 높은 입찰가를 정하는 일이 아니라 배당 중복 여부와 임차보증금 인수액을 먼저 확정하는 것입니다.