서울북부지방법원 2026타경10046. 서울 동대문구 신설동 청광플러스원청계2 16층 1603호입니다. 경매상 물건 표기는 근린시설이며, 감정평가상 공부 용도는 오피스텔입니다. 등기부에는 민간임대주택등기와 임차권등기가 존재합니다. 현재 소유자는 대성아이시티주식회사이며, 2022년 2월 25일 거래가액 210,214,000원으로 소유권을 취득했습니다.

이번 경매는 주택도시보증공사가 신청한 강제경매입니다. 등기상 경매개시결정일은 2026년 1월 9일이지만, 그보다 앞선 2024년 5월 10일에 이수진의 주택임차권등기가 접수돼 있습니다. 해당 임차권에는 전입, 점유개시, 확정일자 및 보증금 195,000,000원이 명시돼 있습니다. 따라서 단순히 경매개시결정이 매각으로 소멸한다는 이유만으로 선순위 임차권의 인수 문제까지 없어진다고 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 경매보다 앞선 임차권이 핵심

최초 소유권보존 이후 교보자산신탁주식회사로 신탁되었던 기록은 2022년 2월 25일 말소됐습니다. 국세 관련 압류 역시 2024년 3월 4일 해제로 말소됐습니다. 반면 이수진의 주택임차권등기는 현재 존속하는 권리로, 경매개시결정보다 앞섭니다.

등기상 경매개시결정은 말소기준으로 분류돼 있으나, 그 이전에 성립한 임차인의 대항력과 배당 후 잔존 보증금 문제는 별도로 판단해야 합니다. 매각대금에서 보증금이 전액 배당되지 않으면 미배당 보증금이 매수인 부담으로 이어질 수 있습니다. 또한 민간임대주택등기의 존재와 실제 주거 이용, 공부상 오피스텔 용도를 함께 확인해야 합니다.

② 임차인 분석 — 알려진 1.95억과 알려지지 않은 보증금

임차인으로 확인되는 명의는 2명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고로 분류된 명의는 없으며, 각 임차인의 현재 점유 및 계약관계는 별도 확인이 필요합니다.

주택도시보증공사는 이 사건 신청채권자이며 청구금액은 195,000,000원입니다. 이수진의 임차보증금과 금액이 같으므로 양 채권이 별개인지, 동일 보증금 채권에 관한 대위변제·승계 관계인지를 반드시 확인해야 합니다. 금액이 같다는 사실만으로 동일 채권이라고 단정하거나 별개의 보증금으로 합산해서도 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 210,000,000원 가정)

기계적 예상배당으로, 집행비용 추정 및 이수진 보증금의 전액 우선배당을 가정합니다. 신청채권자와 임차권자 사이의 채권 동일성·승계 여부, 당해세 및 실제 배당순위에 따라 결과는 달라질 수 있습니다. 신청채권자의 미배당액이 곧바로 매수인 인수액이라는 뜻은 아닙니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가는 떨어지는데 인수액은 늘어난다

이 시나리오의 인수 추정치는 확인된 이수진 임차권을 중심으로 산출된 금액입니다. 전희경의 보증금이나 독립적인 대항력, 추가 인수 관계가 확인되면 실제 부담은 더 커질 수 있습니다. 따라서 최저가 134,400,000원만을 기준으로 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 동대문구 신설동 소재 신설동역 남측 인근입니다. 주변에는 근린생활시설, 업무시설, 아파트, 단독주택 및 다세대주택 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 지하철 1·2호선 신설동역 및 노선버스정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 18층 건물 중 16층에 있으며, 승강기·주차장·급배수 및 위생설비가 설치돼 있습니다. 공부상 용도는 오피스텔입니다.
• 도로. 남서측과 북동측에 각각 폭 약 5m 및 4m의 포장도로가 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역· 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정도 존재하므로 실제 취득 및 이용계획에 적용되는 대상 여부를 확인해야 합니다.
• 현장 상태. 감정평가 당시 폐문부재로 건축물현황도, 외부 관찰 및 탐문조사를 종합해 평가했습니다. 내부 상태와 임대관계에 대한 현장 확인이 필요합니다.
• 환금성. 신설동역 인근이라는 입지 요소는 있으나, 공부상 오피스텔이라는 용도와 임차권 인수 위험을 함께 고려해야 합니다. 동일 유형의 실거래 비교가 확인되기 전에는 환금성을 높게 평가하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차권 잔존 여부. 이수진의 보증금 195,000,000원이 실제 배당에서 전액 충족되는지, 부족액이 매수인에게 인수되는지 확인해야 합니다.
• 추가 임차인 조사. 전희경의 보증금, 계약 당사자, 점유 범위, 확정일자 및 실제 대항력 성립 여부를 확인해야 합니다.
• 보증기관 채권관계. 주택도시보증공사의 청구금액 195,000,000원과 이수진 임차보증금의 관계를 확인해야 합니다. 대위변제나 채권승계가 있다면 중복 계산 없이 실제 채권관계를 재구성해야 합니다.
• 유찰가 착시 경계. 1회·2회 유찰에도 실질취득액이 약 1.98억원으로 유지됩니다. 인수액을 포함한 총비용을 기준으로 입찰가를 산정해야 합니다.
• 민간임대주택등기. 등기상 임대의무기간과 임대료 증액기준 관련 사항이 기재돼 있습니다. 매각 후 해당 의무가 어떻게 처리되는지 확인해야 합니다.
• 점유 및 명도. 현재 점유자와 임차권등기 명의인의 관계가 명확하지 않으므로 인도 및 명도 가능성, 보증금 반환 관계를 먼저 검토해야 합니다.
• 시세 검증. 동일 건물·유사 면적·동일 용도의 최근 거래와 실제 임대수익 수준을 확인하고 실질취득액과 비교해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 임차권등기명령 관련 서류, 배당요구 및 채권승계 서류를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “유찰은 할인이고, 인수는 비용이다”

이 물건에서 가장 위험한 판단은 낙찰가만 보고 싸다고 생각하는 것입니다. 신건 최저가는 210,000,000원이지만, 선순위 임차권의 보증금이 195,000,000원에 달합니다. 실제 유찰 시나리오에서도 매수인 인수가 증가하면서 실질취득액은 약 1.98억원에 머물러 있습니다.

여기에 보증금이 확인되지 않은 전희경의 점유관계, 이수진 임차권과 주택도시보증공사 청구채권의 관계, 공부상 오피스텔의 민간임대주택등기까지 확인해야 합니다. 최근 실거래 비교 없이 가격 메리트를 인정하기도 어렵습니다.

권리 위험이 크고, 가격상 안전마진도 확인되지 않은 물건입니다. 단순 유찰 대기보다는 선순위 임차권의 실제 인수 범위와 채권관계를 먼저 확정해야 합니다. 추가 인수액과 점유 문제가 해소되지 않는다면 입찰 보류가 합리적입니다.