서울북부지방법원 2026타경10063. 서울 강북구 번동 159-8, 도로명주소 오현로32길 30-26에 있는 다세대주택 지하층 B02호입니다. 현재 소유자는 박일순으로, 2019년 1월 3일 소유권이전등기를 마쳤으며 당시 거래가액은 90,000,000원입니다. 같은 날 한국양계축산업협동조합 명의로 채권최고액 54,000,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 의정부시 압류와 홍정욱 명의 근저당이 등기됐고, 한성주의 강제경매 신청으로 이번 매각 절차가 진행되고 있습니다.

등기부상 권리관계는 비교적 명확합니다. 과거 우리은행 및 서천농업협동조합 근저당은 이미 말소되었고, 현재 말소기준이 되는 근저당 이후의 권리도 매각으로 소멸할 예정입니다. 다만 등기된 권리가 소멸한다는 사실과 점유·임차 위험이 없다는 판단은 별개입니다. 특히 지하층이라는 물건 특성과 임대관계 미확인을 함께 고려해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

핵심은 을구 4번 한국양계축산업협동조합 근저당권입니다. 2019년 1월 3일 설정된 이 근저당권이 말소기준이므로, 이후 등기된 의정부시 압류, 홍정욱 근저당, 한성주의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸할 예정입니다.

홍정욱의 근저당권은 설정계약일이 2023년 11월 30일이지만, 등기접수일은 2025년 8월 11일입니다. 따라서 2019년에 등기된 말소기준 근저당보다 후순위로 취급합니다. 채권최고액은 48,000,000원이며, 매수인이 그 금액을 별도로 승계하는 권리는 아닙니다.

② 가격 판단 — 시세 검증 전에는 저렴하다고 볼 수 없다

이 물건의 신건 감정가와 최저매각가는 모두 149,000,000원입니다. 그러나 주변 동일 용도·유사 층의 최근 실거래가가 확인되지 않아, 이 가격이 실제 시장가격보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 부족합니다.

특히 일반적인 지상층 다세대주택과 달리 지하층 B02호라는 점이 중요합니다. 일조·환기·습기·침수 가능성, 실내 관리상태 등의 조건에 따라 매수 수요와 환금성이 달라질 수 있습니다. 감정평가 금액만으로 이러한 위험이 충분히 반영됐다고 단정해서는 안 됩니다.

유찰 시나리오는 매각가 변동에 따른 계산이며 실제 유찰이나 해당 가격에 매각될 것을 보장하지 않습니다. 인수 0원은 현재 확인된 권리 기준의 추정으로, 별도 임차권리가 확인되면 달라질 수 있습니다. 취득세·명도비·수리비 등은 별도입니다.

③ 예상배당표 (매각가 149,000,000원 가정)

신건 최저가로 매각된다고 가정하면 집행비용 2,886,000원을 제외한 금액에서 근저당권자 및 신청채권자에게 총 126,300,113원이 배당되고, 소유자에게 19,813,887원이 남는 계산입니다. 이 시나리오의 채권자 미배당액은 0원입니다.

예상배당은 근저당 채권최고액과 신청채권자 청구금액 등을 사용한 단순 추정입니다. 실제 피담보채권 잔액, 의정부시 압류 관련 징수액·우선순위, 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 배당순서와 금액이 달라질 수 있습니다.

④ 유찰 시 배당 변화 — 채권자 손실과 매수인 인수는 다르다

1회 유찰 시 채권자 미배당액은 9,568,913원, 2회 유찰 시에는 33,056,593원으로 늘어납니다. 특히 신청채권자 한성주의 예상배당은 신건에서 24,300,113원, 1회 유찰 시 14,731,200원, 2회 유찰 시 0원으로 계산됩니다.

여기서 중요한 구분이 있습니다. 채권자의 미배당채권과 매수인이 인수하는 권리는 다릅니다. 후순위 근저당권이 매각으로 소멸한다면 미배당이 발생해도 그 금액이 자동으로 매수인에게 이전되는 것은 아닙니다. 반면 별도의 대항력 있는 임차인이 확인된다면 배당받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 가능성이 있으므로, 임차관계 확인 전에는 실제 취득총액을 확정할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강북구 번동 소재 서울번동초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주변은 근린생활시설·업무시설·공동주택 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가에서는 대중교통 사정을 보통 수준으로 평가하고 있습니다.
• 도로. 남측으로 노폭 약 3미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다. 차량 진출입 및 주차 여건은 현장에서 별도로 확인할 필요가 있습니다.
• 건물. 철근콘크리트조 평스라브 4층 건물의 지하층 B02호로, 외벽은 적벽돌 치장쌓기 마감, 내부는 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 마감입니다. 급배수 위생설비·난방설비·도시가스설비가 설치되어 있습니다.
• 내부 확인. 현장조사 당시 폐문부재로 내부구조 등은 건축물 현황도면을 참고했습니다. 현 시점의 실내 상태, 누수·습기·곰팡이·설비 노후 여부는 확인이 필요합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정 내용도 있어 적용 여부와 변경사항을 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 표시도 확인되지 않았습니다. 다만 이것만으로 건축물의 물리적 상태까지 양호하다고 확정할 수는 없습니다.
• 환금성. 다세대주택의 지하층이라는 특성을 고려하면 일반적인 지상층 주택과 동일한 가격·매각기간을 기대하기 어렵습니다. 최근 비교거래 및 실제 매수 수요를 확인한 뒤 환금성을 평가해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인·점유자 조사. 임대관계가 미상이고 현장조사 시 폐문부재였습니다. 주민등록 전입세대, 점유자, 임대차계약 및 보증금 여부를 우선 확인해야 합니다.
• 대항력 검토. 실제 임차인이 확인된다면 말소기준일인 2019.01.03과 전입·점유 개시일을 비교하고 확정일자·배당요구·배당 가능액을 검토해야 합니다. 임차 사실이 확인되기 전에는 대항력 유무를 단정하지 않습니다.
• 지하층 실사. 누수·방수·결로·환기·채광·침수 이력과 내부 마감 및 설비 상태를 확인해야 합니다. 수리 필요성이 실제 투자수익에 큰 영향을 줄 수 있습니다.
• 시세 재검증. 인근 지하층 다세대주택의 최근 거래가 및 매물가격을 확보해 감정가 149,000,000원과 비교해야 합니다. 지상층 가격을 그대로 기준으로 삼지 않도록 주의해야 합니다.
• 배당·공과금. 의정부시 압류 관련 징수액과 조세채권의 우선순위, 실제 근저당 피담보채무액, 관리비·공과금 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 명도 가능성. 임차인 신고가 없더라도 실제 점유자가 있을 수 있습니다. 인도명령 가능 여부와 명도 절차·비용을 점검해야 합니다.
• 허가·규제 확인. 토지거래허가구역의 지정기간 및 매수인에게 적용되는 허가 요건을 입찰 시점 기준으로 확인해야 합니다.
• 입찰 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 최신 경매 진행 내역을 확인하고 입찰보증금·매각조건을 검토해야 합니다.

맺으며 — “등기상 깨끗함만으로는 부족하다”

이번 사건의 장점은 등기상 권리관계가 비교적 분명하다는 점입니다. 한국양계축산업협동조합의 2019년 근저당이 말소기준이고, 이후의 압류·근저당·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 확인된 등기권리 기준으로는 매수인 인수금액을 0원으로 추정할 수 있습니다.

하지만 이 물건은 지하층 다세대주택입니다. 감정가 149,000,000원이 적정한지 판단할 비교 실거래가가 확인되지 않았고, 폐문부재로 실내 상태도 확인되지 않았습니다. 특히 임대관계가 미상이므로 대항력 있는 임차인이 존재하지 않는다고 결론 내릴 수 없습니다.

결론은 등기상 권리는 조건부 양호, 임차·물건·가격 위험은 추가 확인 필요입니다. 신건 최저가 149,000,000원을 곧바로 적정 매수가로 받아들이기보다 점유관계 확인 → 지하층 실사 → 유사 물건 최근 실거래 검증 → 인수액 재산정 순서로 접근하는 것이 합리적입니다. 현재 단계에서는 가격 메리트를 인정하기 어려우며, 위험요인을 반영한 종합 판단은 C등급입니다.