의정부지방법원 2026타경61230. 경기도 고양시 덕양구 행신동 햇빛마을아파트 1804동 1303호입니다. 철근콘크리트 벽식조 20층 건물의 13층에 위치하는 아파트로, 등기 요약상 소유자는 전순영입니다. 인근에는 백양고등학교를 비롯한 학교·공원·대단위 아파트단지가 자리하고 있습니다.
권리의 중심에는 하나은행 근저당권이 있습니다. 과거 조흥은행·신한은행 근저당권은 2022.03.31 말소됐고, 2022.04.11 설정된 하나은행의 채권최고액 600,000,000원 근저당권도 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 현재 말소기준으로 특정된 것은 2022.07.20 설정된 하나은행 채권최고액 100,000,000원 근저당권입니다.
다만 채권최고액 100,000,000원과 경매 신청채권자의 청구액 510,915,026원 사이에는 큰 차이가 있습니다. 신청채권자는 에프에이치2603유동화전문유한회사로 표시되지만, 이 회사가 어떤 채권을 승계해 경매를 신청했는지, 기존 근저당권과 어떤 관계인지에 대해서는 경매기록과 채권양도·승계관계 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61230 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 덕양구 행신동 895 햇빛마을아파트 제1804동 제13층 제1303호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 덕양구 성신로 77 |
| 물건종류 / 구조 | 집합건물(아파트) · 철근콘크리트 벽식조 · 지상 20층 중 13층 |
| 이용상태 | 아파트로 이용 중 |
| 소유자 | 전순영 (등기 요약상 단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 533,000,000원 / 533,000,000원 (신건) |
| 유찰횟수 | 0회 |
| 신청채권자 | 에프에이치2603유동화전문유한회사 |
| 신청채권 청구액 | 510,915,026원 |
| 말소기준권리 | 2022.07.20 · 을구 5번 · 하나은행 근저당권 · 채권최고액 100,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 등기기록 확인일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2022년 하나은행 근저당
등기상 권리관계에서 가장 중요한 날짜는 2022.07.20입니다. 을구 5번 하나은행 근저당권이 말소기준으로 특정돼 있으며, 해당 근저당권과 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
이보다 먼저 설정된 조흥은행·신한은행 근저당권과 2022.04.11 하나은행 근저당권은 이미 말소된 것으로 표시됩니다. 다만 2022.04.11 근저당권에 관한 변경등기가 별도로 남아 있어 기초 근저당권의 말소 내용과 변경등기의 관계는 등기사항전부증명서 원본에서 확인하는 것이 안전합니다.
② 임차인·점유 및 가격 검토
현재 확인된 임차인 신고 인원은 0명입니다. 그러나 감정평가에서는 임대관계 미상으로 기재돼 있습니다. 이는 실제 점유자가 없거나 소유자가 직접 거주한다는 뜻은 아닙니다. 현황조사·전입세대·매각물건명세서 확인 전에는 점유자의 대항력이나 보증금 인수 가능성을 완전히 배제할 수 없습니다.
가격은 별개의 문제입니다. 감정가와 최저가가 모두 533,000,000원인 신건이지만, 해당 아파트의 최근 실거래 수준을 확인하지 않은 상태에서 감정가 자체를 적정 시세로 볼 수는 없습니다. 같은 단지·유사 면적·층수·거래시점의 거래가격을 확인해야 현재 최저가가 합리적인지 판단할 수 있습니다.
| 매각 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 예상 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건) | 100% | 533,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 80% | 426,400,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 64% | 341,120,000원 | 0원 |
회차별 금액은 매각 시나리오이며 향후 유찰을 확정하는 일정은 아닙니다. 실질취득액은 각 매각가에 미배당 인수액을 더해 판단해야 합니다. 위 금액은 인수액 0원을 전제한 것으로 취득 관련 비용은 별도입니다.
③ 예상배당표 (매각가 533,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 7,730,000원 |
| 1. 을구 5번 근저당 · 하나은행 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(잠정) | — | 425,270,000원 |
위 배당표는 근저당권 채권최고액을 기준으로 작성된 기계적 추정입니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 특히 소유자 교부액은 실제 확정 배당액으로 볼 수 없습니다.
이는 신청채권자의 권리 근거와 배당순위가 예상배당에 제대로 연결됐는지 확인해야 하는 중요한 신호입니다. 신청채권자가 실제로 배당받지 못한다거나 소유자가 425,270,000원을 수령한다고 확정할 수 없습니다. 채권 승계·신청채권과 담보권의 연결관계·배당요구·집행비용을 경매기록에서 확인하고 배당을 다시 계산해야 합니다.
| 매각 시나리오 | 하나은행 배당 | 신청채권자 배당 | 소유자 잔여(잠정) |
|---|---|---|---|
| 신건 100% | 100,000,000원 | 0원 | 425,270,000원 |
| 1회 유찰 80% | 100,000,000원 | 0원 | 319,736,000원 |
| 2회 유찰 64% | 100,000,000원 | 0원 | 235,544,320원 |
신청채권자의 시나리오상 배당액은 모든 회차에서 0원으로 표시됩니다. 이는 최종 미배당액 확정이나 실제 배당순위의 적법성을 의미하지 않습니다. 각 회차의 소유자 잔여 역시 재검증 전 잠정 수치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 덕양구 행신동 백양고등학교 남서측 인근에 위치합니다. 주위에는 대단위 아파트단지, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 분포합니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근과 주정차가 가능하며, 인근에 지하철 3호선 화정역과 노선버스 정류장이 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트 벽식조 20층 중 13층으로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 창호는 샷시창입니다. 위생·급배수·승강기·난방·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 단지 내 도로가 외곽 공도와 접하며, 차량의 단지 접근이 가능한 구조입니다.
- 용도지역. 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(화정능곡택지개발)입니다. 교육환경보호구역과 수도권 과밀억제권역 등 관련 규제가 적용됩니다.
- 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 한 주택용도 토지거래계약 허가구역 지정이 기재돼 있습니다. 입찰자의 해당 여부와 적용 범위는 확인이 필요합니다.
- 건축물 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 사항은 표시되지 않습니다. 개별 호실의 내부 상태와 수리 필요성은 별도 확인해야 합니다.
- 환금성. 주변에 아파트단지와 생활편의시설이 형성돼 있지만, 해당 호실의 실제 환금성과 가격 경쟁력은 최근 동일·유사 물건의 실거래 및 매물 수준을 검토한 뒤 판단해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 신청채권자 권리 근거. 에프에이치2603유동화전문유한회사의 청구액 510,915,026원과 하나은행 근저당권의 관계를 확인하세요. 채권양도·승계서류, 경매신청서와 관련 등기 원본의 대조가 우선입니다.
- 배당표 재계산. 신청채권자 배당 0원과 소유자 잔여 425,270,000원이 함께 산출된 원인을 확인하세요. 집행비용·담보채권·일반채권·조세채권의 배당순위 검토가 필요합니다.
- 점유 및 임차관계. 실제 거주자와 임대차계약 유무를 확인하세요. 전입세대·현황조사·매각물건명세서를 대조하고, 점유자가 있다면 전입일·보증금·확정일자·배당요구를 확인해야 합니다.
- 소유권 등기 확인. 전순영 명의 소유권이전 기록의 말소 표시와 현재 소유권 요약의 관계를 등기사항전부증명서 원본에서 확인하세요.
- 기존 담보권 이력. 이미 말소된 2022.04.11 하나은행 근저당권과 2023.03.10 채무자 계약인수 변경등기의 관계를 확인하세요.
- 시세 검증. 햇빛마을아파트의 유사 면적·층수·거래시점별 최근 거래를 비교하세요. 신건 최저가 533,000,000원이 시세에 비해 유리한지는 이 확인 없이는 판단할 수 없습니다.
- 명도·관리비. 점유자 확인 후 인도 절차와 예상 비용을 검토하고, 공용부분 체납 관리비 등 낙찰 후 부담 가능액을 확인하세요.
- 매각기일·입찰조건. 2026.10.27 매각기일과 최저매각가, 입찰보증금 및 특별매각조건을 법원 공고로 최종 확인하세요.
- 현장 및 원본 대조. 아파트 내부 상태, 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서와 감정평가서 원본을 종합 확인한 뒤 입찰 여부를 결정하세요.
맺으며 — “인수 0원 추정”만으로 입찰을 결정할 수 없다
고양 햇빛마을 1804동 1303호는 현재 회차 최저매각가가 533,000,000원인 아파트입니다. 말소기준은 2022.07.20 하나은행 근저당권으로 특정되며, 현 추정에서는 매수인 인수액이 0원입니다. 기본적인 말소기준 구조는 파악할 수 있는 사건입니다.
그러나 결론을 서둘러서는 안 됩니다. 신청채권자의 510,915,026원 청구와 0원 배당·425,270,000원 소유자 잔여 사이의 관계가 해명돼야 하고, 감정평가상 미상인 임대관계도 확인해야 합니다. 최근 실거래가격을 검증하지 않은 상태에서는 현재 최저가에 가격 메리트가 있다고 평가할 근거도 없습니다.
현재 판단은 조건부 검토입니다. 확인된 말소기준권리 자체보다 채권 승계와 배당의 정합성, 점유관계의 확정, 그리고 최저가의 시세 적정성이 이번 입찰의 핵심입니다. 이 부분이 해소되기 전에는 예상 인수액 0원이나 소유자 잔여액만을 근거로 안전성과 수익성을 높게 평가하기 어렵습니다.
