* 확약 적용 전 인수액은 신건 예상배당 기준입니다. 확약이 해당 보증금반환채권과 임차권등기에 유효하게 적용된다는 전제에서 실질 인수액을 0원으로 판단합니다. 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.
의정부지방법원 2026타경61292. 고양시 일산서구 덕이동 에코클래식 101동 301호, 공부상 다세대주택입니다. 감정가는 198,000,000원이며 한 번도 유찰되지 않아 최저매각가 역시 같습니다. 현재 소유자는 박옥희로, 2021년 1월 26일 235,000,000원에 취득했습니다.
이 물건은 일반적인 근저당 중심 경매와 다릅니다. 과거 우리은행 근저당권은 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 중심은 임차인 최한실의 235,000,000원 임차권입니다. 해당 임차권은 2023년 10월 등기됐으며, 말소기준으로 제시된 2026년 5월 19일 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 전입 및 점유개시일도 2021년 9월 30일로 선행합니다.
그런데 매각물건명세서에는 중요한 반전이 있습니다. 신청채권자 주택도시보증공사가 2026년 7월 9일 제출한 확약서에 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의가 명시돼 있습니다. 이 확약이 본건 임차권에 유효하게 적용되면 당초 계산상 발생하는 인수 위험은 해소됩니다. 다만 확약의 권리귀속 관계와 적용 범위는 입찰 전 원문으로 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2026타경61292 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 고양시 일산서구 덕이동 774-8 에코클래식 제101동 제3층 제301호 |
| 도로명주소 | 경기도 고양시 일산서구 장자길82번길 16 |
| 물건종류 | 집합건물 · 다세대주택 · 지상 4층 건물 중 3층 301호 |
| 비교 대상 전용면적 | 68.75㎡ (실거래 비교 기준 면적) |
| 건물구조 | 철근콘크리트구조 · 벽돌 붙임 등 외벽 마감 |
| 소유자 | 박옥희 · 2021.01.26 소유권이전 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 198,000,000원 / 198,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 | 주택도시보증공사 |
| 청구금액 | 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 말소기준권리 | 갑구 9번 · 2026.05.19 강제경매개시결정 |
| 주요 임차권 | 최한실 · 임차보증금 235,000,000원 · 을구 3번 |
68.75㎡는 실거래 비교에 사용된 대상 면적입니다. 실제 등기부·건축물대장의 전유면적은 입찰 전 확인해야 합니다.
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
등기부에 표시된 주택임차권의 권리자는 최한실입니다. 이후의 을구 3-2번 등기는 새로운 임차인이 아니라 동일 임차권의 확정일자를 정정한 경정등기입니다. 따라서 별도의 보증금이나 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
| 임차인 / 점유 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 권리 판정 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
|
최한실 건물 전부 · 주거 |
235,000,000원 |
전입 2021.09.30 점유개시 2021.09.30 확정 2021.08.10 (경정등기 기준) 임차권등기 2023.10.12 |
대항력 有
우선변제 有
선순위 임차권 확약 적용 대상 |
실질 0원* 확약 전 40,572,000원 |
등기 당시 임차권 기재 확정일자는 2023.08.10이나, 2023.10.20 경정등기로 2021.08.10으로 정정됐습니다. 경정 전후 기록을 서로 다른 임차권으로 보지 않습니다. 임차인 최한실과 신청채권자 주택도시보증공사 사이의 채권귀속 관계는 확약서와 관련 서류로 확인해야 합니다.
③ 가격 시나리오 — 유찰돼도 보증금 구조를 봐야 한다
이 임차권은 보증금 235,000,000원이 신건 최저매각가 198,000,000원보다 큽니다. 따라서 확약이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 배당 부족액은 증가하고, 매수인의 실질취득비용은 보증금 수준에서 크게 내려가지 않습니다. 다만 집행비용이 차감되므로 아래 계산에서는 실질취득액이 보증금을 소폭 웃돕니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 확약 전 인수액 | 확약 전 실질취득 | 확약 적용 시 |
|---|---|---|---|---|
| 신건 · 100% | 198,000,000원 | 40,572,000원 | 238,572,000원 | 198,000,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 158,400,000원 | 79,617,600원 | 238,017,600원 | 158,400,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 126,720,000원 | 110,854,080원 | 237,574,080원 | 126,720,000원 |
확약 전 실질취득 = 낙찰가 + 해당 회차 예상 인수액. 확약 적용 시 실질취득 = 낙찰가 + 실질 인수 0원. 회차별 인수액은 집행비용 차감 등이 반영된 추정값이며 실제 배당액은 달라질 수 있습니다. 모든 금액은 별도 취득부대비용을 제외합니다.
④ 시세 비교 — 전체 평균 2.13억보다 최근 1.70억이 중요하다
에코클래식 101·102·103동의 확인된 실거래는 2건입니다. 과거 2022년 거래가격이 높아 전체 평균은 213,000,000원이지만, 최신 거래는 2025년 11월의 170,000,000원입니다. 최근 12개월 평균도 170,000,000원으로, 현재 가격 판단에서는 이 값을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용면적 | 층 | 거래금액 |
|---|---|---|---|
| 2025.11 (최신) | 64.48㎡ | 1층 | 170,000,000원 |
| 2022.03 | 64.48㎡ | 4층 | 256,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 64.48㎡ | 1건 | 170,000,000원 |
| 전체 평균 | 64.48㎡ | 2건 | 213,000,000원 |
전체 평균 213,000,000원과 비교하면 신건 최저가 198,000,000원은 평균의 93.0%로 보입니다. 하지만 이는 오래된 고가 거래가 섞인 평균입니다. 최신 및 최근 12개월 거래 170,000,000원과 비교하면 최저가가 28,000,000원 높고, 최근 시세의 116.5%에 해당합니다.
⑤ 예상배당표 (매각가 198,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 3,572,000원 |
| 1. 임차인 최한실 · 우선변제 | 235,000,000원 | 194,428,000원 |
| 2. 강제경매 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
위 추정 배당에서 임차보증금은 235,000,000원 - 194,428,000원 = 40,572,000원이 부족합니다. 통상적인 선순위 대항력 임차권이라면 이 부족분은 매수인이 인수하게 되지만, 본건은 제출된 확약에 따른 권리 포기를 반영하여 실질 인수액 0원으로 평가합니다.
신청채권자 주택도시보증공사에 대한 별도 예상배당액은 0원이며, 임차인의 보증금과 신청채권자의 청구금액을 서로 독립된 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 신청채권자의 미배당 청구액 235,000,000원은 매수인의 보증금 인수액과 별개의 항목입니다. 실제 채권관계·배당순위·당해세·최우선변제 여부 등에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고양시 일산서구 덕이동 고양예술고등학교 북동측 인근입니다. 단독주택과 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 여건은 보통입니다. 차량 출입 가능한 포장도로를 갖추고 있습니다.
- 건물. 2015.05.08 준공, 철근콘크리트구조의 다세대주택입니다. 에코클래식 101·102·103동의 전체 세대수는 19세대입니다.
- 용도·토지. 계획관리지역·성장관리계획구역(주거ZONE)이며 과밀억제권역, 교육환경 보호구역, 군사시설 관련 제한보호구역 등의 규제가 표시돼 있습니다.
- 토지거래 관련. 2025.08.26 지정된 외국인 등 대상 주택용 토지거래계약 허가구역에 포함돼 있어, 매수인의 해당 여부와 적용 요건을 확인해야 합니다.
- 건물 하자. 감정요항표상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다. 설비 상태는 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 19세대 규모이며 확인된 실거래가 2건뿐입니다. 과거 256,000,000원 거래 이후 최근 170,000,000원 거래로 하락한 기록이 있어 매도 희망가격과 실제 거래 가능가격의 차이를 주의해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.07.09 제출된 주택도시보증공사의 확약서를 확인하고, 잔존 보증금반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의가 최한실의 임차권에 어떻게 적용되는지 검증해야 합니다.
- 임차권 경정등기 확인. 을구 3번의 최초 확정일자 2023.08.10과 3-2번 경정 후 확정일자 2021.08.10을 대조해야 합니다.
- 실제 임차인 수 확인. 최한실 1명의 임차권과 경정등기를 중복 계산하지 말고, 확약의 범위 밖에 있는 별도 임차인이나 점유자가 존재하는지 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 최근 거래 170,000,000원과 신건 최저가 198,000,000원의 차이를 검토하세요. 비교 거래는 64.48㎡로 면적과 층수가 다르므로 개별 가격 조정이 필요합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세 -33.6%를 가격 판단에 반영하고, 과거 거래를 포함한 전체 평균 213,000,000원만으로 저가 낙찰 가능성을 평가하지 마세요.
- 유찰 시 실질취득 재계산. 1회 유찰 158,400,000원, 2회 유찰 126,720,000원은 확약이 유효할 때에만 해당 금액 수준을 기본 취득원가로 볼 수 있습니다. 확약이 무효이거나 적용되지 않으면 각각의 보증금 인수액을 더해야 합니다.
- 명도·관리비. 임차권등기 말소 동의와 실제 점유 이전은 별개입니다. 현장 점유 상태, 명도 일정, 체납 관리비를 확인하세요.
- 최신 서류 재확인. 매각물건명세서·등기사항전부증명서·현황조사서·확약서 및 매각기일 변경 여부를 입찰 직전에 확인하세요.
맺으며 — “인수는 확약으로 해소, 가격은 여전히 보류”
이 물건에서 가장 먼저 봐야 할 숫자는 임차보증금 235,000,000원입니다. 신건 매각대금 198,000,000원으로는 전액 배당이 불가능하고, 확약이 없다면 40,572,000원이 매수인에게 승계되는 구조입니다. 하지만 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·보증금반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서가 유효하게 적용된다면, 이 인수 위험은 실질적으로 해소됩니다.
그다음 판단할 문제는 가격입니다. 신건 최저가 198,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 170,000,000원보다 높고, 최신 거래와 비교해도 116.5%입니다. 여기에 -33.6% 하락 추세, 19세대 소규모 단지, 부족한 거래 표본이 겹칩니다. 확약이 주된 권리 위험을 낮춰준다고 해서 가격 위험까지 사라지는 것은 아닙니다.
결론은 신건 입찰 보류, 확약 원본 검증, 최근 거래가격을 기준으로 한 재평가입니다. 확약이 유효하면 유찰에 따른 가격 인하가 취득원가 절감으로 연결될 수 있지만, 확약이 적용되지 않는다면 낙찰가가 내려가도 보증금 인수 때문에 실질취득비용은 약 235,000,000원 이상 수준으로 유지될 수 있습니다. 이 사건의 승부처는 확약의 법적 적용 범위와 실제 취득가격의 균형입니다.
