서울북부지방법원 2026타경10090. 서울 강북구 수유동 시티앤플랫폼 9층 908호가 경매에 나왔습니다. 공부상 용도는 업무시설(오피스텔)입니다. 소유자 차연옥은 2023년 6월 신탁재산을 처분받아 소유권을 취득했고, 같은 날 농협은행주식회사 앞으로 채권최고액 206,400,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이후 국세 압류와 카드사 가압류가 발생했고, 농협은행이 임의경매를 신청했습니다.

권리 흐름만 보면 말소기준 근저당 이후에 설정된 압류·가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 일반적인 무임차 물건과는 다릅니다. KUO CHIEH YU라는 전입자가 현황조사에서 확인됐기 때문입니다. 전입일은 말소기준권리보다 늦지만, 보증금과 계약관계는 확인되지 않습니다. 여기에 세무서 압류까지 있어 점유관계와 조세채권 확인이 입찰 전 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸, 전입자는 별도 확인

말소기준은 2023.06.29 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후의 도봉세무서 압류, 롯데카드·삼성카드 가압류 및 경매개시결정은 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 다만 압류등기가 소멸하는 것과 조세채권의 배당 우선순위는 별개입니다. 세금의 종류와 법정기일에 따라 예상배당액이 달라질 수 있으므로 국세 압류는 추가 확인이 필요합니다.

② 전입자 분석 — 후순위 전입, 그러나 보증금·점유관계 확인

현황조사에는 KUO CHIEH YU라는 전입자 1명이 기재되어 있습니다. 전입신고일은 2024.08.30으로, 농협은행 근저당 설정일인 2023.06.29보다 늦습니다. 기재된 전입일을 기준으로 보면 말소기준권리에 대항하는 선순위 임차권은 아닙니다. 다만 보증금·확정일자·임대차계약 및 실제 점유관계가 확인되지 않아 이를 구분해서 판단해야 합니다.

이 물건은 오피스텔이므로 공부상 업무시설이라는 사실만으로 주택임대차보호법 적용 여부를 확정할 수 없습니다. 실제 주거용 사용과 임대차관계를 확인해야 합니다. 또한 대항력과 별도로 최우선변제 또는 우선변제 대상인지도 배당 관련 서류에서 확인해야 합니다. 매수인 인수위험과 채권자 배당위험은 서로 다른 문제입니다.

③ 가격과 유찰 시나리오 — 신건 205,000,000원

이번 매각은 0회 유찰된 신건입니다. 감정가와 최저매각가가 모두 205,000,000원이므로 감정가 대비 할인은 없습니다. 소유자가 2023년 소유권을 취득할 당시 등기된 거래가액은 232,800,000원이지만, 이는 과거 취득가격이지 현재 거래시세를 뜻하지 않습니다.

신건의 가격 메리트는 주변 유사 오피스텔의 최근 실거래가격, 층별 거래조건, 면적, 실제 이용상태 등을 함께 비교해야 판단할 수 있습니다. 현재 확인된 수치만으로는 205,000,000원이 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 근거가 없습니다. 따라서 가격에 따른 가점을 주기보다 입찰 적정가격을 먼저 확인하는 접근이 타당합니다.

유찰 시나리오는 감정가의 80%·64% 수준을 적용한 가정입니다. 실제 후속 매각가격과 일정은 법원 매각공고를 기준으로 확인해야 합니다. 미배당은 채권자의 회수 부족액이며 매수인 인수액이 아닙니다.

④ 예상배당표 (매각가 205,000,000원 가정)

배당액은 채권최고액을 적용한 단순 추정입니다. 집행비용 3,670,000원은 추정치이며, 국세 압류 관련 세금과 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 실제 채권잔액 및 배당순위에 따라 배당 결과는 달라집니다.

현재 매각가를 기준으로 집행비용을 제외한 채권자 예상배당액은 201,330,000원입니다. 근저당권 채권최고액 206,400,000원보다 적으므로, 추정 배당표에서는 농협은행의 채권최고액 일부와 후순위 카드사 채권이 미배당됩니다. 롯데카드와 삼성카드의 예상배당액은 각각 0원이며 소유자 잔여금도 없습니다.

농협은행의 경매 신청 청구액은 182,838,502원입니다. 추정표의 은행 배당액이 이 청구액을 초과하는 것은 채권최고액 기준의 단순 계산이기 때문으로, 실제 배당 가능 채권액이 확정됐다는 의미는 아닙니다. 실제 채권계산서·조세채권·배당요구 내역에 따라 후순위 채권자 배당 여부도 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강북구 수유동 수유역 북서측 인근에 위치합니다. 주변에는 아파트, 오피스텔 및 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하며 인근에 지하철역과 버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건을 갖추고 있습니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조의 17층 건물로, 외벽은 몰탈 위 페인팅 및 석재붙임 등으로 마감됐으며 샷시창호를 갖추고 있습니다.
• 설비. 급배수·난방·위생·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 대상 토지는 2필지 일단의 대체로 세장형 토지이며, 남측과 서측에 도로가 소재합니다.
• 용도지역. 일반상업지역(가로구역별 최고높이 제한구역), 지구단위계획구역이며, 과밀억제권역과 대공방어협조구역 등의 제한사항이 기재되어 있습니다.
• 토지거래허가 관련. 토지이용계획에 외국인 등 대상 구역 및 아파트 용도 관련 허가구역 지정사항이 포함되어 있으므로, 해당 오피스텔의 실제 적용 여부는 별도 확인이 필요합니다.
• 건축물 확인. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 역 인근 입지라는 접근성은 있으나, 업무시설 오피스텔의 매매 수요와 환금성은 면적·실제 사용형태·관리비·주변 실거래가격에 따라 달라집니다. 현재 최저가의 가격 경쟁력은 확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 전입자와 실제 점유 확인. KUO CHIEH YU의 실제 거주·점유 여부, 임대차계약 및 보증금 규모를 확인해야 합니다. 주민등록 전입일만으로 현장의 점유관계가 모두 확인되지는 않습니다.
• 매각물건명세서 대조. 전입자의 확정일자·배당요구·임차권 신고 내용을 확인하고, 기재되지 않은 인수사항이 없는지 살펴야 합니다.
• 국세 압류. 도봉세무서 압류의 세목·금액·법정기일과 배당순위를 확인해야 합니다. 후순위 압류등기의 소멸과 조세채권의 배당 우선권을 혼동하지 않아야 합니다.
• 신탁 이력. 2023년 신탁등기 및 말소 경위를 신탁원부와 등기부 원본으로 대조해 현재 권리관계에 미치는 영향을 확인하세요.
• 실거래 비교. 205,000,000원이 적정한지 주변 유사 오피스텔의 최근 거래가격과 거래 조건을 검토하세요. 과거 소유권 취득가격만으로 가격 메리트를 판단하지 않아야 합니다.
• 유찰가와 입찰 상한. 1회 유찰 가정가 164,000,000원, 2회 유찰 가정가 131,200,000원을 시세와 비교해 적절한 입찰가격을 결정하세요. 해당 회차의 매각 진행 여부는 법원 공고에서 확인해야 합니다.
• 관리비·명도. 체납 관리비 중 승계 문제가 발생할 수 있는 공용부분, 실제 점유자의 인도 여부, 명도 절차 및 부대비용을 확인해야 합니다.
• 현장 및 공부 확인. 공부상 업무시설이라는 용도와 실제 사용상태가 일치하는지, 건축물대장·현황조사·감정평가서 원본을 함께 확인하세요.
• 배당표 검증. 농협은행 실제 채권잔액, 조세채권, 배당요구 및 집행비용을 확인해 단순 추정 배당표와 차이가 있는지 검토하세요.

맺으며 — “인수 0원”은 긍정적, “가격 적정성”은 아직 보류

이 사건의 가장 큰 장점은 현재 확인된 매수인 예상 인수액이 0원이라는 점입니다. 농협은행 근저당을 말소기준으로 하며, 후순위 카드사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 전입자 1명도 기재된 전입일이 말소기준권리보다 늦습니다.

하지만 임대차계약과 보증금이 불명확한 전입자가 존재하고, 국세 압류에 따른 조세채권 문제도 확인해야 합니다. 더구나 신건 최저가 205,000,000원이 현재 오피스텔 실거래시세보다 유리한 수준인지는 확정할 수 없습니다. 추정 미배당액 35,043,478원은 채권자의 회수 부족액이지 매수인이 부담할 금액은 아닙니다.

결론적으로 권리 인수는 비교적 단순하지만 전입자·세금·가격 검증이 필요한 물건입니다. 2026.10.27 매각기일에 무리하게 응찰하기보다, 임대차관계와 국세 압류의 실체를 확인하고 최근 거래시세에 기초한 입찰 상한을 설정하는 것이 우선입니다. 권리상 인수 0원, 그러나 신건 가격 메리트는 미확인 — 입찰 판단은 보류가 타당합니다.