의정부지방법원 2026타경61356. 파주시 조리읍 대원리에 있는 삼성타운 비동 4층 402호 다세대주택입니다. 소유자는 박연숙이며, 주택도시보증공사가 청구금액 220,000,000원으로 강제경매를 신청했습니다. 이 사건의 특징은 말소기준권리가 금융기관 근저당이 아니라 2022.06.27 안산세무서장의 국세 압류라는 점입니다.

그보다 앞선 2020.09.09에 전입과 확정일자를 갖춘 김동희는 대항력과 우선변제권이 있는 임차인으로 분류됩니다. 보증금도 220,000,000원으로 감정가에 근접합니다. 원칙적으로는 낙찰대금에서 보증금을 전액 배당받지 못하면 잔존 보증금 인수 문제가 발생할 수 있는 구조입니다.

그러나 매각물건명세서에는 결정적인 내용이 있습니다. 주택도시보증공사의 2026.07.09.자 확약서에 따라 매수인에 대한 잔존 임대차보증금반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의한다는 것입니다. 따라서 김동희의 잔존 보증금을 기계적으로 매수인 부담으로 계산하면 실제 위험을 과장하게 됩니다. 반면 이 확약을 다른 점유자에게까지 확대 적용해서도 안 됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약의 관계

등기부에는 2018.05.30 구산동새마을금고의 근저당권이 설정된 이력이 있습니다. 채권최고액은 1,166,100,000원이지만 2020.09.18 이미 말소되어 현재 매수인이 인수하는 근저당권이 아닙니다.

현재의 말소기준은 2022.06.27 국세 압류입니다. 이후의 동안산세무서장 압류, 파주시 압류, 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 2021.03.15 설정됐던 남인천세무서장 압류 역시 2026.10.06 말소등기가 완료됐습니다.

② 임차인 분석 — 확약 대상과 별도 점유자를 구분해야 한다

확인된 임차·점유 관련 인물은 2명입니다. 김동희는 건물 전부에 대한 임차권등기 권리자이며, 문기철은 현황조사와 매각물건명세서에 나타나는 별도 전입자입니다. 두 사람의 권리관계와 매수인 인수 가능성은 분리해서 판단해야 합니다.

문기철의 전입일 2026.01.08은 말소기준인 2022.06.27 이후입니다. 확인된 전입일만 기준으로 하면 선순위 대항력을 인정하기 어렵습니다. 다만 보증금, 확정일자, 점유관계 및 독립된 임대차의 존재 여부가 충분히 확인되지 않았으므로 별도 인수 위험을 확정적으로 0원이라 단정해서는 안 됩니다.

③ 예상배당표 (매각가 240,000,000원 가정)

현재 신건 최저가를 그대로 매각가로 가정한 배당 계산입니다. 김동희의 우선변제 보증금이 먼저 배당되고, 이후 남는 금액이 신청채권자에게 배당되는 구조입니다.

집행비용 4,160,000원은 추정치입니다. 국세·지방세의 법정기일 및 배당 우선순위, 당해세, 임차인 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 순서는 달라질 수 있으며, 주택도시보증공사의 청구권과 김동희 임차보증금의 권리귀속·대위관계 역시 원본으로 확인해야 합니다.

④ 유찰 시나리오 — 확약 전 인수액과 실질 부담을 구분

이 사건은 현재 0회 유찰된 신건입니다. 최저가 240,000,000원에서 유찰될 경우의 가격과 미배당·인수 구조를 구분하면 다음과 같습니다.

김동희의 룰상 인수액은 확약을 적용하지 않고 각 회차별 예상배당에 따라 산출한 금액입니다. 2026.07.09 확약이 유효하게 적용되면 김동희에 관한 실제 인수액은 0원입니다. 실질취득 기준액은 낙찰대금에 김동희의 실질 인수액만 합산한 것으로, 문기철 관련 미확인 부담·취득세·명도비·기타 비용은 포함하지 않습니다.

⑤ 가격 판단 — 감정가 2.4억의 시장 검증이 필요

감정가는 240,000,000원이고 현재 최저매각가도 동일합니다. 하지만 인근 유사 다세대주택의 최근 거래금액, 최근 12개월 평균 거래가, 최신 거래가격 및 가격 추세가 확인되지 않습니다. 따라서 이 금액이 시세보다 낮은지, 높은지, 적정한지를 수치로 판정할 근거는 충분하지 않습니다.

특히 이 물건은 대규모 아파트가 아니라 다세대주택이므로 개별 건물의 위치, 전용면적, 관리상태, 주차여건, 층수, 임대차 상황에 따라 거래가격 편차가 발생할 수 있습니다. 감정가와 경매 최저가가 일치한다는 이유만으로 투자 매력이 있다고 판단하기 어렵습니다.

⑥ 국세·지방세 압류 — 배당 우선순위 별도 확인

현재 등기부상 존속하는 세금 관련 압류는 3건입니다. 압류등기가 매각으로 소멸하더라도, 실제 체납세액의 배당순위와 그에 따른 임차보증금 배당액 변화는 별개 문제입니다.

세금 압류등기의 접수일만으로 실제 조세채권의 우선순위가 모두 결정되는 것은 아닙니다. 법정기일·당해세 해당 여부·체납액·배당요구 관계를 확인해야 합니다. 특히 세금이 예상배당보다 우선해 공제되는 경우, 현재 김동희에게 전액 배당되는 것으로 계산된 금액도 달라질 수 있습니다.

다만 김동희의 미배당 보증금에 대해서는 별도의 포기 확약이 있으므로, 세금 때문에 배당액이 줄어드는 것과 매수인의 김동희 보증금 인수액이 증가하는 것은 동일한 문제가 아닙니다. 확약의 적용범위를 원본에서 확인하는 것이 중요합니다.

⑦ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 조리읍 대원리 소재 대원1리 마을회관 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택·공동주택·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 대중교통 사정은 보통으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지상 4층 건물의 4층 402호입니다. 사용승인일은 2018.05.17이며, 공부상 다세대주택으로 이용 중입니다.
• 토지. 대원리 311-12·311-15·311-18의 3필지 일단지로, 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지입니다. 차량 통행 가능한 포장도로를 갖추고 있습니다.
• 용도지역·제한. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 군사시설 관련 제한보호구역으로 기재되어 있습니다. 토지거래계약 허가구역은 기재 기간이 2025.08.26~2026.08.25이므로 현재 적용 여부는 별도 확인해야 합니다.
• 위반건축물. 확인된 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 건축물대장 및 실제 현황의 최종 대조는 필요합니다.
• 동 표기 불일치. 공부상 삼성타운 비동, 현황은 106동입니다. 건물 동일성 및 실제 402호의 위치를 현장에서 확인해야 합니다.
• 환금성. 주변 주거환경과 교통평가는 보통 수준입니다. 개별 다세대주택의 실제 처분가격과 매수 수요를 판단하려면 유사 물건의 최근 실거래 및 매물가격 검증이 필요합니다.

⑧ 입찰 체크리스트

• 주택도시보증공사 확약서 원본. 2026.07.09.자 확약의 제출 사실, 포기 대상 채권, 매수인에 대한 효력, 임차권등기 말소 동의 범위를 확인해야 합니다.
• 김동희 임차권. 보증금 220,000,000원, 전입·확정일자 2020.09.09, 임차권등기 2022.10.12의 관계를 확인하고, 확약에 따라 잔존 보증금 청구가 실제로 배제되는지 점검해야 합니다.
• 문기철의 점유·임대차. 2026.01.08 전입자의 실제 점유 여부, 계약 당사자, 보증금, 확정일자 및 인도 가능성을 확인해야 합니다. 김동희의 확약을 문기철에게 적용해서는 안 됩니다.
• 신청채권자의 채권 귀속. 주택도시보증공사 청구액 220,000,000원과 김동희 보증금 220,000,000원 사이의 대위·채권양도·배당관계를 확인해야 합니다. 금액이 같다는 이유만으로 독립된 채무나 중복 채권 여부를 단정할 수 없습니다.
• 조세채권 우선순위. 안산세무서·동안산세무서·파주시의 체납액과 법정기일, 당해세 여부를 확인하고 예상배당표를 보정해야 합니다.
• 비동 / 106동 확인. 공부상 비동과 실제 106동이 동일 건물인지, 매각 대상 402호와 현장 호실이 일치하는지 확인해야 합니다.
• 최근 거래가격 조사. 유사 다세대주택의 최근 12개월 거래와 최신 거래를 비교하여 실질취득 기준액 240,000,000원의 가격 적정성을 판단해야 합니다.
• 관리비·명도. 체납 관리비, 공용부분 부담, 실제 점유자와 인도 절차 및 관련 비용을 확인해야 합니다.
• 매각조건 원본 확인. 매각물건명세서, 현황조사서, 등기사항전부증명서 및 감정평가서를 대조하고 매각기일 2026.10.27 전까지 변경 사항이 있는지 확인해야 합니다.

맺으며 — “확약으로 큰 위험은 줄었지만, 깨끗한 물건은 아니다”

이 사건의 가장 큰 권리상 쟁점은 선순위 임차인 김동희의 220,000,000원 보증금입니다. 대항력과 우선변제권을 갖춘 임차인이지만, 주택도시보증공사의 2026.07.09 확약에 따라 매수인에게 잔존 보증금을 청구하지 않고 임차권등기 말소에 동의하는 구조입니다. 따라서 김동희 보증금의 실질 인수액은 0원으로 분석합니다.

그러나 여기서 분석이 끝나지 않습니다. 문기철이라는 별도 전입자가 있으며, 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 문기철의 전입일은 말소기준 이후지만, 구체적인 임대차 및 점유권원을 확인하기 전에는 명도와 추가 부담 위험을 완전히 배제하기 어렵습니다. 여기에 존속 압류 3건의 조세채권 배당관계, 공부상 비동과 현황 106동 불일치가 더해집니다.

가격 역시 보수적으로 판단해야 합니다. 현재 최저가 240,000,000원은 확약 반영 시 확인된 실질취득 기준액과 같지만, 이를 최근 실거래가격과 비교할 수 있는 근거가 아직 충분하지 않습니다. 최저가가 감정가의 100%인 신건이라는 점을 고려하면, 가격상 이익이 확인됐다고 평가할 수 없습니다.