의정부지방법원 2026타경61378. 파주시 월롱면 덕은리 힐링타운 104동 202호로, 철근콘크리트구조 지상 4층 건물의 2층에 있는 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이준성이며, 주택도시보증공사가 신청한 강제경매가 진행되고 있습니다. 이 사건에서 가장 먼저 확인할 것은 감정가가 아니라 매각 후에도 효력을 주장할 수 있는 임차인의 보증금입니다.

임차인 전수빈은 2021.07.30. 전입·점유를 시작했고, 확정일자는 2021.07.02.입니다. 말소기준인 2022.03.15. 메리츠캐피탈 가압류보다 앞선 주거 임차인이므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 유형으로 분류됩니다. 임차보증금은 165,000,000원으로 최저매각가를 초과합니다. 이 상태만 보면 저가 낙찰이 반드시 저가 취득을 뜻하지 않습니다.

하지만 이 사건에는 중요한 반전이 있습니다. 매각물건명세서에 기재된 주택도시보증공사의 확약으로 해당 잔존 보증금반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기 말소에도 동의한다는 내용이 확인됩니다. 확약의 적용을 전제로 하면 매수인이 잔여 보증금을 별도로 지급할 필요가 없는 구조입니다. 따라서 입찰 전 가장 중요한 작업은 확약서 원본과 그 적용 범위를 확인하는 것입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심

말소기준은 2022.03.15. 메리츠캐피탈 가압류입니다. 이 가압류와 뒤따른 케이비캐피탈 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 파주시 압류는 매각으로 소멸할 권리입니다. 과거 메리츠캐피탈의 강제경매개시결정은 2023년 기각되어 등기상 말소됐습니다.

② 임차인 분석 — 원래는 인수형, 확약으로 위험 해소

실제 임차인 1명(전수빈). 주택도시보증공사는 경매 신청채권자로 별도 기재되며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다. 임차보증금과 신청채권의 대위·승계 관계는 관련 원본 서류로 확인해야 합니다.

※ 17,900,000원은 신건 매각가 기준 배당계산에서 산출된 확약 전 잔액입니다. 확약 적용 후의 실질 인수액과는 다릅니다. 확약은 해당 임차보증금 관계에 적용되는 것으로, 다른 독립된 임차인이나 별도의 인수 권리가 확인될 경우 그 위험까지 자동으로 소멸시키지는 않습니다.

③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)

신건 가정에서는 매각대금 150,000,000원이 집행비용과 임차인 우선배당에 전부 배분됩니다. 메리츠캐피탈·케이비캐피탈·주택도시보증공사의 예상 배당은 0원이며 소유자 잔여금도 없습니다. 임차인 배당 부족분은 17,900,000원이지만, 확약 적용 시 매수인에게 청구하지 않는 금액으로 분리해서 봐야 합니다.

예상배당은 집행비용 추정과 주어진 배당순서를 적용한 시뮬레이션입니다. 당해세·최우선변제 등은 미반영이며 실제 배당은 변동할 수 있습니다. 신청채권자의 청구액과 임차보증금 사이에 대위·승계 관계가 있는 경우 채권 실체를 중복 계산하지 않도록 별도 확인이 필요합니다.

④ 회차별 인수 시나리오 — 확약 유무에 따라 결론이 달라진다

⑤ 가격 판단 — 감정가 1.50억이 적정한지는 별개

이 사건은 권리분석의 핵심 위험이 확약으로 해소되는 구조이지만, 감정가 150,000,000원의 시장 적정성이 검증됐다는 뜻은 아닙니다. 동일 건물 또는 인근 유사 다세대주택의 최근 매매 사례를 확인하고, 층·전용면적·건물 상태와 개별 호수의 차이를 반영해 비교해야 합니다.

특히 다세대주택은 같은 지역에 위치하더라도 건물별 상태와 대지권, 세대별 구조가 다를 수 있습니다. 아파트처럼 동일 평형 거래가 대량으로 축적된다는 전제에서 접근하기 어렵기 때문에, 감정가보다 최저가가 낮아졌다는 사실만으로 시세보다 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 파주시 월롱면 덕은리 소재 파주LCD일반산업단지 북측 인근에 위치합니다. 주변은 다세대주택, 농경지, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재합니다. 전반적인 교통여건은 보통 수준입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 지상 4층 다세대주택의 2층 202호입니다. 외벽은 벽돌쌓기 마감 등이며 승강기·난방·급배수·위생설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로·토지. 인접 필지와 비교해 대체로 평탄한 사다리형 토지에 건립됐고 남서측 세로에 접합니다. 현황은 주거용 건부지입니다.
• 토지이용 규제. 계획관리지역, 가축사육제한구역, 전방지역 제한보호구역에 해당하며 외국인 등의 주택 취득과 관련한 토지거래허가구역 지정사항이 있습니다. 구체적인 허가 적용 여부는 취득 주체와 기준일에 따라 확인이 필요합니다.
• 건축물 상태. 감정요항표상 공부와의 차이가 없으며 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 현장 내부 상태와 수선 필요성은 별도 확인이 필요합니다.
• 환금성. 산업단지 인근의 다세대주택으로, 아파트 대단지와 동일한 거래 유동성을 전제하기 어렵습니다. 실거래 사례와 인근 매물의 매각 소요기간을 함께 확인할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 2026.07.09. 제출한 대항력 포기 확약서의 원문과 매각물건명세서 비고를 대조하고, 매수인에 대한 잔존 보증금반환청구권 포기 범위를 확인하세요.
• 임차권등기 말소 확인. 전수빈의 주택임차권등기 말소 동의 내용과 실제 말소 절차를 확인하세요. 권리상 인수 위험 해소와 등기정리 절차는 구분해서 점검해야 합니다.
• 보증기관 채권관계 확인. 주택도시보증공사 신청채권 165,000,000원과 전수빈 보증금 165,000,000원의 법적 관계, 대위·승계 여부 및 배당처리를 확인하세요. 실제 임차인을 중복 계산해서는 안 됩니다.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다는 사실만으로 현재 공실이라고 단정할 수 없습니다. 실제 점유자와 인도 가능 상태, 명도협의 필요성을 현장에서 확인하세요.
• 다세대 시세 확인. 힐링타운 및 인근 유사 다세대주택의 최신 실거래, 동일·유사 면적, 층수, 관리 상태를 비교해 입찰가격 상한을 설정하세요.
• 관리비·세금 확인. 체납 관리비 중 승계 가능한 공용부분 비용, 미납 공과금과 당해세 등 배당에 영향을 주는 항목을 확인하세요.
• 규제·공부 확인. 토지이용계획, 제한보호구역, 토지거래허가 적용 가능성, 건축물대장 및 대지권을 확인하세요.
• 최신 원본 재확인. 매각기일 전에 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 법원 공고의 변경 여부를 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약은 합격, 가격은 검증 필요”

이 사건의 핵심은 대항력 있는 165,000,000원 임차보증금입니다. 말소기준 이전에 전입한 임차인이어서 원칙적으로 배당 부족분의 인수 가능성이 있었고, 신건 기준 그 금액은 17,900,000원입니다. 단순히 최저가 150,000,000원만 보고 입찰했다면 중요한 추가 부담을 놓칠 수 있는 구조였습니다.

그러나 주택도시보증공사의 대항력 포기 및 잔존 보증금반환청구권 포기 확약이 확인되면서 결론이 달라집니다. 확약이 유효하게 적용되면 해당 임차인에 관한 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 다른 실제 임차인의 별도 인수 위험은 확인되지 않았으며, 나머지 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 물건은 산업단지 인근의 다세대주택으로, 현재 신건 감정가가 실거래 시세보다 매력적인지는 검증되지 않았습니다. 확약서에 의한 권리 위험 해소는 분명한 긍정 요소이지만, 그것이 곧 가격 경쟁력을 보장하지는 않습니다. 권리는 조건부 합격, 가격은 보류. 확약서 원본의 효력과 실제 점유 상태를 먼저 확인하고, 주변 실거래를 기준으로 입찰가를 결정하는 것이 적절합니다.