의정부지방법원 2026타경61400. 파주시 야당동 정우팰리채 나동 201호, 전용 49.131㎡의 다세대주택입니다. 현재 소유자는 김영찬이며 2021년 6월 거래가 240,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 등기부에는 2023년 국민건강보험공단 압류, 2026년 주택도시보증공사의 강제경매개시결정, 파주시 압류가 남아 있습니다.

여기서 단순히 말소되는 압류만 확인하면 핵심을 놓칩니다. 임차인 양재원의 전입일이 압류보다 앞서고, 임차보증금이 최저매각가보다 큽니다. 이는 원칙적으로 낙찰자에게 미배당 보증금이 남을 수 있는 구조입니다. 다행히 이 사건에는 잔존 보증금반환청구권 포기와 임차권등기 말소 동의라는 중요한 확약이 존재합니다. 따라서 확약의 유효성 확인과 매입 가격의 적정성을 분리하여 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인을 확약으로 해결

이 사건의 말소기준권리는 2023.03.07 국민건강보험공단 압류입니다. 그보다 뒤에 등록된 주택임차권등기와 강제경매개시결정, 파주시 압류는 등기상 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 과거 송포농업협동조합과 에이제이렌터카주식회사의 근저당은 이미 말소됐습니다.

다만 임차권등기 자체가 말소된다는 사정만으로 선순위 임차인의 대항력이 자동으로 사라지는 것은 아닙니다. 양재원은 2021.06.16 전입하여 2023.03.07 압류보다 선순위이고, 임대차보증금은 240,000,000원입니다. 이 권리 관계를 해결하는 결정적인 요소가 신청채권자가 제출한 확약서입니다.

② 임차인 분석 — 원칙상 인수, 확약상 실질 0원

실제 확인된 임차인 1명 · 임대차계약일 2021.05.11 · 임차권등기 2023.07.19 · 배당요구 있음.

이 확약은 해당 임차보증금 잔액에 관한 것입니다. 다른 임차인이나 별개 권리가 있다면 그 인수 위험까지 일괄 면제하는 것은 아닙니다. 현재 확인되는 실제 임차인은 양재원 1명이며, 확약 밖의 다른 임차인이 별도로 확인된 것은 아닙니다. 입찰 전에는 확약서 원문, 적용 대상, 임차권등기 말소 조건을 매각물건명세서 및 법원 서류와 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 전체 평균보다 최근 가격이 중요

정우팰리채 가·나동은 18세대 규모의 다세대주택입니다. 제시된 실거래 5건의 전체 평균은 248,000,000원이지만, 과거의 높은 거래가격이 섞여 있습니다. 최근 시세로 집계된 평균과 가장 늦은 거래가격은 모두 235,000,000원입니다.

최저매각가 236,000,000원은 전체 거래 평균 248,000,000원의 95.2%입니다. 이 수치만 보면 감정가가 시세보다 낮아 보일 수 있습니다. 하지만 최근 기준 평균 235,000,000원과 비교하면 100.4%로, 오히려 최근 가격보다 높습니다.

더욱 중요한 점은 최근 거래 대비 과거 거래의 추세가 -6.5%라는 것입니다. 이는 하락 추세를 나타내므로 과거 평균 가격을 기준으로 신건에 가격 메리트를 부여하기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)

예상배당은 제시된 가정에 따른 계산입니다. 실제 배당은 법원의 배당절차, 권리 귀속, 조세채권 및 집행비용에 따라 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 청구액과 임차보증금은 별도 항목으로 기재돼 있으나, 실제 채권 승계·귀속 관계는 원본 확인이 필요하며 이를 서로 다른 임차보증금으로 합산하지 않습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 확약 유효성이 수익성을 좌우

대항력 있는 임차인이 보증금 전액을 배당받지 못하면 낙찰가는 내려가도 인수액이 늘어 실질취득 총액이 보증금 수준에 머무를 수 있습니다. 이 사건에서는 해당 임차보증금에 관한 확약이 있으므로 확약 유효 여부에 따라 유찰 시 가격 효과가 크게 달라집니다.

룰상 인수액은 확약을 적용하지 않은 가정치입니다. 확약이 유효하면 각 회차의 실제 인수액은 0원입니다. 유찰 시나리오는 해당 회차가 실제 진행된다는 보장이 아니며, 입찰가 외 취득세·등기비용·명도비용 등은 별도입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 파주시 야당동 소재 야당역 북동측 인근으로 다세대주택, 근린생활시설, 단독주택, 창고 등이 혼재한 지역입니다.
• 교통. 차량 접근과 주정차가 가능하고 인근에 경의중앙선 야당역 및 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 경사지붕의 4층 건물 중 2층이며, 외벽은 치장벽돌 및 드라이비트 마감입니다. 급배수·위생·난방·승강기 설비가 있습니다.
• 도로. 북동측 약 6~8m 도로에 접하며, 차량 접근이 가능합니다.
• 용도·규제. 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 해당하고, 가축사육제한구역과 상대보호구역 등이 기재돼 있습니다. 토지거래허가 관련 제한은 지정기간과 현재 적용 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 확인되지 않습니다.
• 환금성. 18세대 규모의 소규모 다세대주택으로 대단지 아파트보다 거래 표본이 적습니다. 최근 거래 추세 -6.5%와 거래 시차를 고려하면 보수적인 매도가격 산정이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.07.09 제출된 주택도시보증공사의 대항력 포기 확약서가 해당 임차보증금과 매수인에게 유효하게 적용되는지 확인해야 합니다.
• 임차권등기 말소. 양재원의 을구 7번 주택임차권등기에 대한 말소 동의 및 실제 말소 절차를 확인해야 합니다.
• 실제 임차인 및 점유. 확인된 실제 임차인은 양재원 1명이지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 점유자와 명도 조건은 별도로 확인하세요.
• 배당 및 채권 귀속. 임차인 양재원과 신청채권자 주택도시보증공사 사이의 채권 관계, 배당금 수령 주체와 잔존채권 처리 내용을 확인해야 합니다.
• 가격 판단. 감정가 236,000,000원은 최근 기준 가격 235,000,000원의 100.4%입니다. 하락 추세와 거래 표본 부족을 감안해 신건 가격에 할인 매력이 있다고 평가하지 마세요.
• 세금·체납. 국민건강보험공단 압류 및 파주시 압류와 관련해 배당상 조세채권 순위, 공용부분 관리비 체납 여부를 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서, 감정평가서 및 최신 실거래 정보를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “확약은 긍정적, 가격은 신중”

이 사건은 보증금 240,000,000원의 선순위 임차인이라는 큰 권리 위험에서 출발합니다. 원칙적인 배당 계산으로는 신건에서 8,104,000원의 보증금이 매수인에게 남지만, 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약이 유효하게 적용된다면 실질 인수액은 0원입니다.

그러나 권리 해소와 가격 매력은 별개입니다. 236,000,000원의 최저가는 최근 시세 기준 235,000,000원보다 높고, 거래 추세는 -6.5%로 하락 방향입니다. 게다가 소규모 다세대주택 특성상 거래량이 적어 환금성도 보수적으로 봐야 합니다. 전체 평균 248,000,000원보다 낮다는 이유만으로 매수 매력을 높게 평가하기는 어렵습니다.

결론은 확약 확인을 전제로 한 조건부 권리 안정형, 신건 가격은 보류입니다. 실제 인수액 0원이 확실해지고 충분한 가격 여유가 확보된다면 검토할 수 있으나, 현재 가격에서 서둘러 입찰할 근거는 부족합니다. 권리는 확약으로 해결하고, 수익성은 매수가격에서 확보해야 하는 물건입니다.