서울북부지방법원 2026타경10137. 성북구 종암동 월곡로10길 36에 있는 한강뉴스타 103동 302호 다세대주택입니다. 2021년 사용승인을 받은 지상 5층 건물의 3층 호실로, 감정평가상 방 2개와 거실·주방·욕실·발코니·현관을 갖춘 주거용 공간입니다. 신청채권자는 주택도시보증공사, 청구금액은 249,000,000원입니다.
등기상 소유자는 오인숙 씨입니다. 2021년 소유권을 취득했고, 이후 민간임대주택 등기가 이루어졌습니다. 2023년에는 윤성기 씨의 임차권등기가 설정됐으며, 2024년부터 국세와 지방세 압류가 이어진 다음 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.
여기서 특히 중요한 것은 2023년 임차권등기가 2024년 압류 말소기준보다 앞선다는 사실입니다. 윤성기 씨에게는 대항력과 우선변제권이 인정되는 것으로 나타나며, 배당으로 보증금이 모두 회수되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수할 수 있습니다. 따라서 이 물건은 단순한 압류 말소형 경매가 아니라 선순위 임차권 인수 가능성을 전제로 분석해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10137 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 종암동 1-127 한강뉴스타 제103동 제3층 제302호 도로명: 서울특별시 성북구 월곡로10길 36 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대주택) · 철근콘크리트구조 · 지상 5층 중 3층 |
| 이용상태 | 공동주택(다세대주택) · 방 2·거실·주방·욕실·발코니·현관 |
| 사용승인일 | 2021.03.09 |
| 소유자 | 오인숙 (2021.04.06 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 292,000,000원 (신건) |
| 입찰보증금 | 매각기일 공고에서 확인 필요 |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 249,000,000원 |
| 선순위 임차권 | 윤성기 · 보증금 249,000,000원 · 대항력 있음 |
| 말소기준권리 | 2024.07.03 국 압류 (삼성세무서장) |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 민간임대주택 | 2021.06.16 민간임대주택등기 |
① 권리 흐름 — 압류보다 앞선 임차권이 핵심
말소기준권리는 2024.07.03 국 압류로 분류됩니다. 뒤따르는 강서구·강동구 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 권리입니다. 그러나 윤성기 씨의 임차권등기는 2023.04.28에 접수되어 압류보다 앞서며, 주민등록일과 확정일자 역시 2021.03.26입니다.
② 임차인·점유자 분석 — 확인된 임차권자 1명, 추가 전입자 2명
| 임차인 / 점유자 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 / 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 윤성기 선순위 임차권 |
2021.03.26 2021.03.26 |
249,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 미배당 인수 가능 |
| BLANCO MORALES SERGI 점유관계 미상 |
2025.08.25 확정일자 미상 |
미상 | 확인 필요 | 후순위 전입 기록 임대차관계 미상 |
| PAUL DE LA MONTANA MARCO IKER 점유관계 미상 |
2025.08.25 확정일자 미상 |
미상 | 확인 필요 | 후순위 전입 기록 임대차관계 미상 |
윤성기 씨는 등기된 임차권자입니다. 추가 전입자 2명은 현황조사에서 확인되지만 각각의 임대차계약 여부, 보증금, 실제 점유 형태는 확인이 필요합니다. 이들을 별도의 확정된 보증금 채권자로 계산하지 않았습니다.
윤성기 씨. 임대차계약일은 2021.03.20, 주민등록일·점유개시일·확정일자는 모두 2021.03.26입니다. 보증금은 249,000,000원이며 제3층 제302호 전부가 임차 범위입니다. 2023.04.28 임차권등기가 접수됐고 배당요구도 확인됩니다. 대항력 有 · 우선변제권 有 · 미배당 보증금 인수 가능으로 판단합니다.
추가 전입자 2명. 두 사람 모두 2025.08.25 전입 기록이 있어 2024.07.03 말소기준권리보다 후순위입니다. 확인된 전입일 자체로는 선순위 대항력이 인정되지 않습니다. 다만 보증금과 확정일자, 실제 점유개시 경위가 미상인 만큼 별도의 선순위 권리 또는 점유 승계 여부를 단정할 수 없습니다. 대항력 가능성·점유관계 미상 사항을 현장조사와 계약서 확인으로 해소해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 292,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,888,000원 |
| 1. 임차인 · 윤성기 선순위 보증금 우선변제 |
249,000,000원 | 249,000,000원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 249,000,000원 | 38,112,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
현재 배당 추정에 따르면 매각대금 292,000,000원에서 집행비용 4,888,000원을 먼저 차감하고, 윤성기 씨의 보증금 249,000,000원을 전액 배당합니다. 나머지 38,112,000원이 주택도시보증공사에 배당되고 소유자 잔여금은 0원입니다. 이 가정하에서는 윤성기 씨의 미배당 보증금이 없으므로 매수인 인수액도 0원입니다.
다만 신청채권자인 주택도시보증공사의 청구액과 윤성기 씨의 임차보증금이 각각 249,000,000원으로 같습니다. 두 청구가 별개의 독립 채권인지, 임차보증금 반환채권에 관한 대위·승계 관계가 있는지는 별도 확인이 필요합니다. 동일 보증금 채권을 중복 계산해 독립된 채무가 두 건 존재한다고 단정해서는 안 됩니다. 아래 배당액은 제시된 배당 추정에 따른 시뮬레이션이며, 확정배당표가 아닙니다.
④ 회차별 실질취득비용 — 최저가만 보면 착시가 생긴다
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득비용 |
|---|---|---|---|
| 신건(100%) | 292,000,000원 | 0원 | 292,000,000원 |
| 1회 유찰(80%) | 233,600,000원 | 19,470,400원 | 253,070,400원 |
| 2회 유찰(64%) | 186,880,000원 | 65,536,320원 | 252,416,320원 |
실질취득비용 = 가정 낙찰가 + 선순위 임차보증금 예상 인수액. 취득세·등기비·명도비·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않았으며, 인수액은 제시된 배당 시나리오를 적용했습니다.
유찰 전후 차이는 분명합니다. 신건 최저가는 292,000,000원이고, 2회 유찰 후 가정 최저가는 186,880,000원으로 크게 낮아집니다. 그러나 실질취득비용은 292,000,000원에서 252,416,320원으로 바뀝니다. 낙찰가 하락분 전체가 매수인의 절감액으로 남지는 않습니다.
특히 선순위 임차보증금 249,000,000원이 배당에서 전부 회수되지 않는 구간에서는 낙찰가가 낮아질수록 인수보증금이 증가합니다. 집행비용 등을 제외하면 실질취득비용은 보증금 수준으로 수렴하는 구조입니다. 따라서 2회 유찰 최저가 186,880,000원만 보고 싸다고 판단하는 것은 잘못입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 성북구 종암동 일신초등학교 동측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트단지, 다세대주택, 근린생활시설, 학교, 관공서 및 공공시설 등이 혼재한 지역이며 주위 환경은 보통으로 평가됩니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하며 지하철 6호선 월곡역(동덕여대)과 노선버스 정류장이 인근에 있습니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통 수준입니다.
- 건물. 2021.03.09 사용승인된 철근콘크리트구조 지상 5층 건물입니다. 승강기·주차시설·화재탐지설비 및 개별냉난방설비 등이 있습니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 보고되지 않았습니다.
- 도로. 동측 약 12m 포장도로에 접하고, 동측 인근에 내부순환로가 위치합니다. 토지는 대체로 평탄한 가로장방형입니다.
- 토지 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등입니다. 토지거래허가구역 지정 내역도 있으므로 입찰 및 취득 시 실제 적용 대상과 기간을 확인해야 합니다.
- 환금성. 한강뉴스타 103동은 12세대로 확인됩니다. 소규모 다세대주택은 동일 단지·동일 면적의 가격 비교 표본이 제한될 수 있어 주변 유사 다세대주택 거래와 실제 대상 호실 면적을 함께 검토해야 합니다.
- 임대주택 등록. 2021.06.16 민간임대주택등기가 존재합니다. 임대의무기간 및 임대료 증액기준 등 관련 의무가 기재되어 있어 현재 등록 상태와 매각 후 적용 여부를 확인해야 합니다.
⑥ 입찰 전 반드시 확인할 사항
- 선순위 임차권의 정확한 인수 범위. 윤성기 씨의 임차권등기, 전입일, 확정일자와 배당요구 내역을 원본으로 확인하세요. 미배당 보증금이 실제 매수인에게 어느 범위까지 승계되는지 검토해야 합니다.
- 명세서와 등기부의 순위 표기 대조. 등기사항에는 윤성기 씨의 임차권이 을구 1번으로 나타나지만, 매각물건명세서 인수권리 설명에는 을구 순위 3번이라는 표기가 있습니다. 권리의 동일성과 순위 표시를 반드시 원본에서 대조해야 합니다.
- 주택도시보증공사 채권의 성격. 신청채권자 청구액 249,000,000원과 윤성기 씨의 보증금 249,000,000원이 동일합니다. 보증금 반환채권의 대위·승계 관계가 있는지, 배당표에서 중복 청구가 발생하지 않는지 확인해야 합니다.
- 국세·지방세 배당순위. 삼성세무서장, 강서구, 강동구의 압류 내역을 검토하고 세금의 종류·법정기일·당해세 여부를 확인하세요. 세금 배당에 따라 임차보증금 미배당액과 매수인 인수액이 달라질 수 있습니다.
- 추가 전입자 2명의 점유관계. BLANCO MORALES SERGI와 PAUL DE LA MONTANA MARCO IKER의 실제 거주 여부, 계약관계, 점유 경위와 임차권자와의 관계를 확인하세요. 두 사람의 보증금은 확인되지 않았습니다.
- 실질취득비용 기준 응찰가 산정. 1회 유찰 시 253,070,400원, 2회 유찰 시 252,416,320원의 실질취득비용이 추정됩니다. 최저매각가만 비교하지 말고 낙찰가와 인수액을 합산해 판단하세요.
- 실거래와 면적 대조. 28.37㎡ 참고 면적은 대상 호실과 정확한 일치 여부가 확인되지 않았습니다. 건축물대장상의 전유면적과 인근 유사 다세대주택의 최근 거래를 대조한 후 가격 적정성을 판단해야 합니다.
- 민간임대주택 등록 상태. 임대의무기간, 등록말소 여부와 매각 후 적용되는 의무를 관련 관청에 확인하세요.
- 명도·관리비. 현재 실제 점유자와 인도 가능 시점, 미납 공용관리비, 이사 및 명도 비용을 확인하세요.
- 원본 서류 최종 확인. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 배당요구 관련 서류 및 법원의 기일 변경 여부를 확인하세요.
맺으며 — “유찰은 할인, 인수는 비용”
종암동 한강뉴스타 302호는 감정가 292,000,000원의 신건입니다. 표면적으로는 일반 다세대주택 경매처럼 보이지만, 실제 권리분석의 중심에는 2021년부터 대항력을 갖춘 임차권자 윤성기 씨의 보증금 249,000,000원이 있습니다.
신건에서는 임차보증금 전액배당을 가정할 수 있어 예상 인수액이 0원입니다. 반대로 유찰 후에는 낙찰가격이 내려갈수록 미배당 보증금의 인수 가능성이 커집니다. 2회 유찰해 최저가가 186,880,000원이 되더라도 실질취득비용은 252,416,320원으로 추정됩니다. 단순히 감정가 대비 할인율만 보고 매력적인 물건으로 분류하기 어렵습니다.
여기에 국세·지방세 압류 3건, 추가 전입자 2명의 미확인 점유관계, 민간임대주택 등록 상태, 주택도시보증공사 청구채권의 성격까지 확인해야 합니다. 최근 실거래 비교도 충분하지 않아 가격상의 안전마진은 입증되지 않았습니다.
결론은 권리와 가격 모두 신중 검토입니다. 현재 배당 추정상 인수 0원이라는 결과만 믿거나, 유찰 후 최저가가 크게 낮아졌다는 이유로 응찰하기보다는 선순위 임차권의 실제 인수액과 배당순위를 먼저 확정하고, 실질취득비용을 최근 거래시세와 비교한 뒤 입찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다.
