서울북부지방법원 2026타경10145. 도봉구 쌍문동 명성하이츠빌 3층 301호가 강제경매에 나왔습니다. 감정가와 최저매각가는 모두 251,000,000원, 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 건물은 2016년 사용승인된 8세대 규모의 다세대주택입니다. 소유자 남봉우가 2021년 1월 29일 거래가 245,000,000원으로 소유권을 취득했으며, 이후 민간임대주택등기와 가압류, 국세 압류, 임차권등기, 강제경매개시결정이 이어졌습니다.

일반적인 경매라면 선순위 임차인의 보증금을 가장 먼저 경계해야 합니다. 이 사건의 임차인 김태근은 2022년 12월 9일 전입했고, 말소기준인 한국캐피탈 가압류는 2024년 9월 23일 접수됐습니다. 임차인의 대항력이 말소기준권리보다 먼저 성립한 구조입니다. 그런데 주택도시보증공사가 제출한 확약서가 이 사건의 실질적인 인수 판단을 바꿉니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류가 말소기준, 임차인은 그보다 앞선다

말소기준은 2024년 9월 23일 한국캐피탈 주식회사 가압류입니다. 이후 등기된 양천세무서장 관련 국세 압류, 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각에 따른 말소 대상으로 표시돼 있습니다. 종전 수협은행 신탁등기는 이미 말소됐습니다.

다만 김태근의 임차권은 등기일만으로 선후를 판단해서는 안 됩니다. 임차권등기는 2024년 12월 18일이지만, 전입·점유개시일은 2022년 12월 9일로 말소기준 가압류보다 빠릅니다. 따라서 임차권등기가 후순위라고 해서 임차인의 대항력까지 소멸하는 것으로 판단하면 안 됩니다.

② 선순위 임차인 — 확약서가 권리분석의 결론을 바꾼다

실제 임차인은 김태근 1명입니다. 전입과 점유개시가 말소기준권리보다 빠르고, 확정일자 및 배당요구도 확인됩니다. 주택도시보증공사는 이 사건의 신청채권자이자 임차인 김태근과 관련된 보증금 청구의 주체로 표시돼 있으며, 추가 임차인으로 세거나 동일 보증금을 이중 합산해서는 안 됩니다.

확약은 어디까지나 해당 임차인 및 그 보증금 반환청구권에 대한 것입니다. 다른 임차인의 별도 권리가 있다면 자동으로 해소되는 것은 아닙니다. 확인된 임차인은 김태근 1명이지만, 입찰 전에는 확약서 원본, 수익자·청구권 관계, 임차권등기 말소 이행 조건, 현장 점유관계를 대조해야 합니다.

③ 가격·유찰 시나리오 — 실질 인수와 룰상 인수를 구분

이 사건은 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래에 근거한 가격 비교가 확인되지 않습니다. 소유자의 2021년 취득 거래가액 245,000,000원은 과거 거래 사실이지, 현재 시장가격을 직접 증명하지는 않습니다. 따라서 감정가 251,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 수 없습니다.

확약 미적용 인수 추정액 44,811,200원 및 84,408,960원은 배당 시나리오에 나타난 원래 계산값입니다. 주택도시보증공사의 유효한 반환청구권 포기·임차권등기 말소 확약을 적용하면 김태근 관련 실질 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 매각기일이나 확정된 후속 최저가를 뜻하지 않습니다.

④ 예상배당표 (매각가 251,000,000원 가정)

제시된 신건 배당 모형을 표시한 것으로, 집행비용 4,314,000원과 임차보증금 242,000,000원 등이 반영돼 있습니다. 주택도시보증공사 신청채권과 김태근 임차보증금은 관련 청구이므로 별개의 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다. 국세 압류 관련 실제 조세채권과 우선순위, 기타 법정 우선채권에 따라 배당 결과는 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울백운초등학교 북측 인근에 위치하며, 단독주택·다세대주택·아파트 및 근린생활시설이 혼재합니다. 주위환경은 보통으로 평가됩니다.
• 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 우이신설선 솔밭공원역과 버스정류장이 있습니다. 전반적인 교통상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물 내 3층 세대로, 외벽 석재 마감과 새시창호를 사용합니다. 위생·급배수·도시가스 난방·승강기설비가 있습니다.
• 도로. 토지는 인접지 대비 평탄한 가로장방형으로, 북측과 서측에 각각 폭 약 6m 포장도로가 접합니다.
• 용도지역. 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 과밀억제권역과 상대보호구역 등 관련 규제를 확인해야 합니다.
• 토지거래허가. 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 내용이 포함돼 있습니다. 지정기간·대상자·대상 용도에 따라 이 다세대주택의 해당 여부를 별도로 확인해야 합니다.
• 공부 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 민간임대주택등기가 존재합니다.
• 환금성. 2016년 사용승인된 8세대 규모의 다세대주택입니다. 최근 실거래 비교가 확인되지 않아 매도 가능 가격이나 예상 매각 기간을 단정하기 어렵습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 주택도시보증공사가 2026.04.29 및 2026.08.07 제출한 잔존보증금 반환청구권 포기·임차권등기 말소 동의 확약서의 적용 범위와 조건을 확인하세요.
• 임차인 권리 확인. 김태근의 전입일, 확정일자, 배당요구, 임차권등기 및 대항력 유지 관계를 원본과 대조하세요.
• 보증기관 청구 중복 점검. 주택도시보증공사와 김태근 관련 보증금 청구를 별개 임차보증금으로 중복 계산하지 말고 실제 청구권 귀속 및 배당 관계를 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 있다고 현재 점유자가 확정되는 것은 아닙니다. 실제 거주·점유 및 인도 가능 상태를 확인하세요.
• 민간임대주택 등록. 등기상 민간임대주택의 등록 상태와 매각에 따른 의무·행정처리 관계를 확인하세요.
• 국세 압류. 양천세무서장 관련 압류의 조세채권 종류, 기준일 및 배당 우선순위를 확인하세요.
• 가격 검증. 동일 지역·유사 면적·유사 건축연도의 다세대주택 최근 실거래를 비교하고, 신건 최저가 251,000,000원의 적정성을 검토하세요.
• 관리비·수리비. 공용부분 관리비 체납 여부와 실제 내부 상태, 수선에 필요한 비용을 현장 확인하세요.
• 매각 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 제출 확약서를 입찰 전 다시 확인하세요.

맺으며 — “선순위 보증금의 함정은 확약으로 해소, 가격 판단은 별개”

이 사건은 표면적으로는 보증금 242,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있는 까다로운 경매입니다. 최저매각가가 유찰로 낮아져도 보증금 미배당분이 매수인에게 인수될 수 있는 구조이기 때문입니다.

그러나 이 물건에는 결정적인 차이가 있습니다. 주택도시보증공사의 잔존보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 확약입니다. 해당 확약이 유효하게 적용되는 한, 김태근 관련 실질 인수액은 0원이며 신건 기준 실질취득액은 251,000,000원입니다.

그렇다고 바로 응찰할 근거가 충분한 것은 아닙니다. 현재 가격의 적정성을 뒷받침할 최근 실거래 비교가 확인되지 않고, 8세대 규모의 다세대주택이라는 환금성 특성, 민간임대주택등기, 국세 압류와 현장 점유관계도 살펴야 합니다. 권리상 핵심 인수 위험은 확약으로 해소되지만, 가격 메리트는 아직 검증되지 않았습니다. 확약의 법적 효력과 실제 권리관계를 최종 확인한 뒤 시세를 비교하는 것이 이 물건의 합리적인 입찰 순서입니다.