123,900,000원
수원지방법원 2025타경52224. 경기도 광주시 목현동 한백참사랑빌 1동 202호, 전용 48.23㎡ 다세대주택입니다. 감정가는 177,000,000원이고 네 차례 유찰된 현재 최저매각가는 123,900,000원입니다. 겉으로는 감정가의 70%까지 내려온 물건이지만, 권리분석의 출발점은 가격이 아니라 2021년부터 성립한 선순위 임차권입니다.
현재 등기부에 살아 있는 담보권은 없고, 2011년 성남제일새마을금고 근저당과 2013년 신한은행 근저당은 이미 말소됐습니다. 따라서 말소기준권리는 2025.05.16. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 박상필의 점유·전입·확정일자는 모두 그보다 앞서므로, 확약서가 없었다면 미배당 보증금을 매수인이 떠안는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경52224 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 광주시 목현동 19 한백참사랑빌 1동 2층 202호 경기도 광주시 이배재로 179-11 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(다세대주택) · 전용 48.23㎡ · 철근콘크리트구조 4층 중 2층 |
| 사용승인 / 규모 | 2011.04.25 · 한백참사랑빌 1동 12세대 |
| 소유자 | 이정자 (2021.05.27. 거래가 175,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 177,000,000원 / 123,900,000원 (4회 유찰·70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 175,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.14 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 확약서
2011년과 2013년에 설정된 근저당권은 각각 2012.03.06.과 2021.05.07. 이미 말소됐습니다. 현재 매각으로 정리할 말소기준은 2025.05.16. 강제경매개시결정이고, 박상필은 그보다 앞선 2021.05.07. 점유개시, 2021.05.10. 주민등록, 2021.04.01. 확정일자를 갖췄습니다. 이후 2023.05.18. 보증금 175,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤으므로 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 선순위 임차권입니다.
| 임차 관련자 | 점유·용도 | 전입 / 확정 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박상필 | 전유부분 전부 주거·임차권등기 | 2021.05.10 2021.04.01 | 175,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 배당요구 2023.05.18 | 공사 승계 대항력 포기 확약 |
| 정유리 | 점유 부분·용도 미상 | 미상 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 해당 없음 |
② 확약의 효과 — 53,634,600원 인수가 실질 0원으로
현재 최저가 123,900,000원에서 집행비용 2,534,600원을 먼저 빼면 박상필 보증금에 배당될 수 있는 금액은 121,365,400원입니다. 보증금 175,000,000원 중 53,634,600원이 부족합니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 이 부족분을 낙찰자가 인수하므로, 낙찰가와 인수액을 합친 룰상 실질취득은 177,534,600원입니다. 최저가가 내려갔다는 사실만으로 싸다고 말할 수 없는 이유입니다.
그러나 주택도시보증공사가 2026.06.01. “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 박상필·주택도시보증공사 보증금 채권에 관한 매수인 인수는 실질 0원*으로 판단합니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 확약 전 인수 | 확약 전 실질취득 | 확약 반영 실질취득* |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 4회 유찰·70% | 123,900,000원 | 53,634,600원 | 177,534,600원 | 123,900,000원* |
| 5회 유찰 시 56% | 99,120,000원 | 78,064,160원 | 177,184,160원 | 99,120,000원* |
| 6회 유찰 시 45% | 79,296,000원 | 97,531,328원 | 176,827,328원 | 79,296,000원* |
* 확약 효과는 박상필·주택도시보증공사 보증금 채권에만 적용됩니다. 정유리의 전입일, 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않아, 정유리로 인한 추가 인수 가능성은 위 실질취득액에 포함하지 않았습니다.
③ 시세 비교 — 77.7%는 ‘확약과 미상 임차인 확인’이 전제
한백참사랑빌 1동 전용 48.23㎡의 실거래 표본은 2건입니다. 2021.06. 3층이 162,000,000원, 2022.03. 2층이 157,000,000원에 거래됐으며 평균은 159,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.06 | 48.23㎡ | 3 | 162,000,000원 |
| 2022.03 | 48.23㎡ | 2 | 157,000,000원 |
| 평균 | 48.23㎡ | 2건 | 159,500,000원 |
박상필 관련 확약이 유효하고 정유리의 추가 인수권리가 없는 것으로 최종 확인된다면, 현재 실질취득 123,900,000원은 실거래 평균 159,500,000원의 77.7%, 최신 거래 157,000,000원의 약 78.9%입니다. 이 조건에서는 가격 차이가 존재합니다. 반면 확약이 없다고 가정한 실질취득 177,534,600원은 실거래 평균과 최신 거래를 모두 웃돌기 때문에, 최저가 123,900,000원만 놓고 싸다고 평가하는 것은 잘못입니다.
④ 예상배당표 (매각가 123,900,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,534,600원 |
| 1. 박상필 보증금 채권(우선변제) | 175,000,000원 | 121,365,400원 |
| 미배당 보증금 | 53,634,600원 | 0원 |
| 주택도시보증공사 신청채권 표기 | 175,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
주택도시보증공사의 신청채권 175,000,000원은 양도 전 박상필 보증금 채권과 같은 원인으로 중복 합산하지 않습니다. 미배당 53,634,600원은 확약이 없으면 매수인 인수 대상이지만, 확약에 따라 박상필 관련 실질 인수는 0원으로 봅니다. 정유리 관련 금액은 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 다세대주택으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물의 2층 202호입니다. 사용승인일은 2011.04.25.입니다.
- 주위환경. 광주시농업기술센터 남동측 인근으로 아파트, 연립·다세대주택과 근린생활시설이 혼재하고, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근 간선도로변에 시내버스정류장이 있어 대중교통 상황도 보통으로 평가됐습니다.
- 도로·설비. 북측으로 폭 약 17m의 포장도로에 접하며, 위생·급배수설비와 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 규제. 계획관리지역·성장관리계획구역이며 자연보전권역, 특별대책지역, 공장설립승인지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역과 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 토지·건물 상태. 토지는 대체로 평탄한 사다리형이고 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 공부와의 차이는 없으며 위반건축물로 확인된 사항도 없습니다.
- 환금성. 12세대 소규모 다세대이고 실거래 표본이 2건에 그치며 현재 4회 유찰됐습니다. 가격 할인과 별개로 재매각 시 매수층이 제한될 가능성을 보수적으로 반영해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 제출인, 적용 채권, 조건과 원본 편철 여부를 매각물건명세서에서 직접 확인해야 합니다.
- 정유리 권리 확인. 주민등록 전입세대 열람, 확정일자 부여현황, 임대차계약서, 배당요구 여부를 확인해 대항력과 보증금 규모를 확정해야 합니다.
- 실질취득가 재계산. 정유리에게 인수할 보증금이 확인되면 그 금액을 낙찰가에 더해 실거래 평균 159,500,000원과 최신 거래 157,000,000원에 다시 비교해야 합니다.
- 점유·명도. 점유자로 조사된 정유리의 실제 사용 부분과 점유 원인을 확인하고, 인도명령 적용 가능 여부와 명도 기간·비용을 별도로 산정해야 합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 12세대, 실거래 2건, 4회 유찰이라는 조건을 고려해 단기 매도보다 보수적인 보유·매각 계획을 세워야 합니다.
- 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세와 배당표에 반영되지 않은 우선채권을 관계 기관과 관리 주체에 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 실거래 자료를 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “확약 범위 안에서는 가격 메리트, 범위 밖은 미확정”
이 물건은 최저가만 보면 감정가의 70%, 실거래 평균의 77.7%까지 내려온 다세대주택입니다. 하지만 박상필의 대항력 있는 보증금을 그대로 적용하면 현재 회차의 룰상 실질취득은 177,534,600원으로 올라가 실거래 평균과 최신 거래보다 높습니다. 가격 메리트가 생기는 결정적 이유는 유찰 횟수가 아니라 2026.06.01. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약입니다.
그 확약이 유효하게 적용되면 박상필 관련 인수는 실질 0원이고, 현재 회차 실질취득은 123,900,000원으로 내려갑니다. 다만 확약 밖의 정유리는 보증금과 전입일이 미상입니다. 따라서 결론은 “주된 인수는 해소됐지만 권리가 완전히 깨끗한 물건은 아니다”입니다. 정유리의 권리를 확인하기 전까지 가격 가점은 조건부이고, 4회 유찰·12세대 규모·2건의 실거래 표본을 고려하면 환금성 역시 보수적으로 봐야 합니다.
