서울북부지방법원 2026타경10156. 서울 성북구 석관동 스타캐슬 5층 503호, 공부상 전유면적 37.57㎡의 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자는 이승하이고 경매신청인은 홍태선입니다. 이 물건을 일반적인 채권자 신청 임의경매와 구별하는 핵심은 경매신청인 홍태선이 380,000,000원의 등기 전세권자이면서, 현황조사상 선순위 전입신고를 한 점유자와도 동일인이라는 사실입니다.

2020.02.03 설정된 홍태선의 전세권보다 늦은 2021.05.18 농협은행 가압류가 말소기준권리입니다. 농협은행 이후의 가압류와 압류는 원칙적으로 매각으로 소멸하는 권리지만, 그 사실만으로 먼저 존재하던 전세권·주택임차인의 대항력 문제까지 해결되는 것은 아닙니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 전세권과 대항력 확인이 핵심

② 점유자·임차인 분석

실제 점유자로 조사된 사람은 홍태선 1명입니다. 전세권자, 전세권 관련 채무자, 경매신청인, 점유자의 이름이 모두 같습니다. 여러 명의 독립된 임차인이 있다는 의미가 아니므로 등기 전세금과 임대차보증금을 중복 합산해서는 안 됩니다.

이러한 권리 중첩 때문에 가장임차인 또는 관계인 여부에 대한 확인 필요성이 제기되지만, 이름이 동일하다는 사정만으로 가장임차인이라고 단정할 수는 없습니다. 전세권 설정계약서, 임대차계약서, 실제 보증금 수수내역, 점유 현황과 배당요구 관계를 대조해야 합니다.

③ 시세 비교 — 최저가 92.0%라는 숫자의 함정

스타캐슬의 확인된 실거래는 총 4건이고, 최근 비교에 반영된 거래는 3건입니다. 최근 평균은 304,333,333원, 최신 거래가는 310,000,000원입니다. 최근 구간은 이전 거래 대비 3.2% 상승으로 나타납니다.

단순 낙찰가만 비교하면 최저가 280,000,000원은 최근 실거래 평균의 92.0%입니다. 하지만 선순위 임대차 잔액 104,720,000원을 인수하는 조건이라면 취득 총액은 384,720,000원, 최근 평균의 126.4%가 됩니다. 최신 거래가 310,000,000원보다도 높습니다.

따라서 이 물건은 권리 인수 여부가 정해지기 전에 92.0%라는 가격 비율만으로 할인 물건이라고 평가할 수 없습니다. 특히 현재 거래 사례의 전용면적이 더 크다는 점까지 감안하면, 조건부 실질취득 384,720,000원을 기준으로는 가격 메리트가 없다는 판단입니다.

④ 예상배당표 (매각가 280,000,000원 가정)

전세권 미배당 104,720,000원은 전체 채권자 미배당액 327,088,883원의 일부입니다. 후순위 가압류 채권의 미배당액을 매수인이 모두 인수한다는 뜻은 아닙니다. 전세권 자체가 매각으로 소멸하는 경우와 유효한 주택임차권에 따른 보증금 인수가 발생하는 경우를 구분해야 합니다. 위 예상배당은 집행비용 추정치를 반영했으며, 당해세·최우선변제 등 실제 우선배당 요소에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가 하락이 곧 수익은 아니다

현재 신건에서 전세권 배당액은 275,280,000원으로, 등기 전세금 380,000,000원 전액을 충족하지 못합니다. 동일 전세금에 관한 유효한 임대차보증금 잔액을 매수인이 인수한다고 가정하면, 유찰이 반복되어도 취득 총액은 크게 낮아지지 않습니다.

인수잔액은 등기 전세금 380,000,000원에서 각 회차의 예상 전세권 배당액을 차감한 조건부 수치입니다. 실제 임대차보증금의 존재·금액·동일성·인수 범위는 별도 확인이 필요합니다.

⑥ 입지·환금성 및 위반건축물 분석 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 성북구 석관동, 지하철 6호선 상월곡역 남동측 인근입니다. 다세대주택, 아파트단지, 연립주택, 근린상가, 공원, 대학교 등이 혼재한 지역으로 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 상월곡역과 노선버스 정류장이 있습니다. 대중교통 상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 도시형생활주택으로, 개별난방·승강기·화재탐지시설·공동현관출입통제설비 등을 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측 폭 약 3~4m 포장도로에 접합니다. 부지는 북측 하향 경사지대에 평탄하게 조성된 정방형 대지입니다.
• 규제. 제1종일반주거지역, 과밀억제권역, 교육환경 보호구역, 역사문화환경보존지역 등에 해당합니다. 토지거래계약 허가구역 관련 사항도 기재돼 있으므로 매수인 자격과 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 16세대 규모의 소규모 다세대 건물입니다. 확인된 실거래 표본은 4건으로 제한적이고, 단지 경매물건 평균 유찰은 3.8회입니다. 대규모 아파트보다 거래 비교와 재매각 가격 판단에 신중할 필요가 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 전세권 소멸 여부. 홍태선이 선순위 전세권자이자 임의경매 신청인인 점을 반영하여, 전세권 자체의 매각 후 소멸과 배당요구 관계를 원본 명세서 및 사건기록으로 확인하세요.
• 임차권의 실체. 홍태선의 2020.01.30 전입신고, 주택인도, 유효한 임대차계약 및 보증금 지급 사실을 대조하세요. 등기 전세금 380,000,000원과 임대차보증금이 같은 채권인지가 핵심입니다.
• 인수액 확정. 예상배당상 전세권 미배당 104,720,000원은 매수인 확정 인수액과 동일한 개념이 아닙니다. 법률상 주택임차권의 존속 및 잔여 보증금 반환 의무를 별도로 확인하세요.
• 배당·세금. 국세·지방세 등 압류 6건과 배당 순위, 당해세 관련 사항을 확인하세요. 실제 배당액이 줄면 조건부 인수 계산도 달라질 수 있습니다.
• 위반건축물. 약 4㎡ 무단증축의 현존 여부와 원상회복 명령·이행강제금·시정 가능 여부를 관할 구청에 확인하세요.
• 시세 재검증. 비교 실거래의 전용면적은 41.26㎡로, 본건 37.57㎡보다 큽니다. 면적·층·내부상태·위반사항을 반영한 실제 매매 가능 가격을 따로 산정하세요.
• 유찰 전략. 평균 유찰 3.8회라는 수치만 보고 가격이 낮아지기를 기다리는 전략은 위험합니다. 대항력 보증금 인수형으로 확인되면 유찰에도 실질취득 비용이 크게 낮아지지 않습니다.
• 점유 및 명도. 홍태선의 점유가 확인된 만큼, 인도 가능 여부와 보증금 반환에 연동되는 점유 권리까지 함께 검토하세요.
• 원본 확인. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 전세권·임대차 관련 증빙, 건축물대장, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 대조하세요.

맺으며 — “2.8억 낙찰이 2.8억 취득을 뜻하지 않는다”

이 물건은 감정가 280,000,000원이 최근 실거래 평균보다 낮다는 이유만으로 접근해서는 안 되는 사례입니다. 먼저 확인할 것은 홍태선의 선순위 전세권 380,000,000원과 그보다 이른 전입신고에 기초한 임차권의 관계입니다.

전세권 자체가 경매신청과 배당으로 소멸하더라도, 별도의 유효한 대항력 임차권이 남는지는 판단해야 합니다. 등기 전세금과 동일한 보증금의 미반환 잔액을 인수하는 구조라면 실질취득은 약 384,720,000원으로 최근 실거래 평균 304,333,333원을 크게 초과합니다. 이런 경우 유찰가만 낮아진다고 가격 메리트가 생기는 것은 아닙니다.

반면 보증금 인수 의무가 없다고 확인된다면 최저가 280,000,000원을 기준으로 가격을 다시 평가할 수 있습니다. 그 경우에도 약 4㎡ 무단증축, 내부조사 제한, 더 큰 전용면적의 비교 거래, 소규모 다세대의 환금성 문제는 남습니다.

결론은 권리 확정 전 입찰 보류입니다. 선순위 임차권에 따른 인수 위험을 해소하지 못한 상태에서는 유찰 여부와 관계없이 실질취득이 시세를 웃돌 가능성이 큽니다. 현재로서는 권리 불확실성과 위반건축물 위험이 가격상 이점을 압도하므로 종합 D등급의 고위험 검토 물건으로 판단합니다.