서울북부지방법원 2026타경10173. 서울 강북구 번동 스카이캐슬 3층 308호, 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중인 다세대주택입니다. 소유자는 이정수이며, 2022년 5월 31일 거래가액 198,500,000원으로 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이후 2024년 6월 12일 김대환의 청구금액 1,400,000,000원 가압류가 등기되었고, 2026년 1월 주택도시보증공사의 강제경매가 개시됐습니다.

표면적인 말소기준권리는 2024년 가압류입니다. 하지만 이보다 먼저 2022년 5월 25일 주민등록과 점유가 시작된 임차인 이주형이 있습니다. 확정일자는 2022년 5월 13일이고, 2025년 2월 12일에는 보증금 165,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 매각물건명세서에는 해당 임차권이 매수인에게 대항할 수 있으며 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액을 인수할 수 있다는 취지가 명시되어 있습니다. 따라서 낙찰가가 낮아지는 것만으로 매수인의 총취득 부담이 같은 폭으로 감소하지는 않습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 가압류보다 앞선 임차인이 핵심

김대환의 가압류는 청구금액이 1,400,000,000원에 달하지만 매각으로 소멸하는 권리로 분류됩니다. 금액이 크다는 이유만으로 이를 낙찰자의 추가 인수채무로 계산할 수는 없습니다. 2025년 12월 22일 국(도봉세무서장)의 압류와 2026년 1월 27일 경매개시결정 등기도 매각으로 소멸하는 권리입니다.

반면 2022년 5월 31일 등기된 민간임대주택등기는 별도로 확인해야 합니다. 해당 등기에는 임대의무기간과 임대료 증액기준을 준수해야 하는 민간임대주택이라는 취지가 기재되어 있습니다. 경매 이후 등록·의무관계에 어떤 영향이 있는지 관할 기관과 관련 서류를 통해 확인할 필요가 있습니다.

② 임차인 분석 — 대항력 1명, 별도 전입자 1명

등기부와 현황조사에서 확인되는 임차·전입 관련 인원은 2명입니다. 이주형은 대항력 및 우선변제권을 갖춘 것으로 파악되는 임차인이고, LIAO SISI는 임대차 조건과 구체적인 점유관계가 확인되지 않은 전입자입니다. 경매신청채권자인 주택도시보증공사는 별도의 실제 임차인으로 계산하지 않습니다.

③ 가격과 실질취득 — 유찰해도 1.67억대

이 물건은 최저매각가보다 실질취득금액이 중요한 유형입니다. 신건 가격 186,000,000원에서는 이주형의 보증금 165,000,000원이 전액 배당되는 시나리오여서 인수액이 0원입니다. 그러나 낙찰가가 보증금보다 낮아지면, 배당에서 충당하지 못한 금액이 매수인에게 넘어오는 구조입니다.

실질취득 = 낙찰가 + 해당 회차 예상 인수액. 각 회차의 예상 인수액은 제시된 배당 시나리오에 따른 값으로, 집행비용과 배당 순위 등에 관한 가정이 반영되어 있습니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 취득 부대비용은 포함하지 않습니다.

따라서 신건의 186,000,000원은 물론, 유찰 이후의 실질취득금액인 약 167,000,000원대도 독립적으로 가격 적정성을 검증해야 합니다. 이 사건은 최근 동일 건물·유사 면적의 실거래가격과 직접 대조하기 전까지 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 평가하기 어렵습니다. 소유자의 2022년 취득가액 198,500,000원 역시 현재 시세를 대신할 수 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)

신건 매각대금 배분 추정치입니다. 임차인 이주형에게 보증금 전액이 우선배당되고, 가압류권자에게 17,596,000원이 배당되는 구조입니다. 신청채권자의 예상배당은 0원이며 소유자 잔여금도 없습니다. 실제 배당은 당해세·집행비용·최우선변제 및 채권 신고관계 등에 따라 달라질 수 있습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강북구 번동 소재 지하철 4호선 수유역 남서측 인근입니다. 주변은 업무시설·숙박시설·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 주위환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 4호선 수유역이 있습니다. 감정평가상 대중교통상황은 보통 수준입니다.
• 건물. 2021.11.25 사용승인된 철근콘크리트조 15층 건물의 3층 호실입니다. 위생·급배수설비, 개별난방, 승강기와 기계식주차설비가 있습니다.
• 이용상태. 도시형생활주택 원룸형으로 이용 중입니다. 아파트와 같은 대단지 주거상품을 전제로 거래가격이나 환금성을 판단해서는 안 되며, 동일 건물·유사 규모 주택의 거래사례를 중심으로 검토해야 합니다.
• 도로. 건물 부지는 부정형 토지이며, 북서측과 남동측으로 폭 약 6m 내외의 도로에 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·과밀억제권역 등에 해당합니다. 일부 토지거래허가구역 지정 이력이 있어 지정기간과 매수인·용도별 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 건축 관련. 감정평가상 공부와의 차이는 기재되지 않았고, 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 원룸형 도시형생활주택은 개별 호실의 임대수요, 보증금 수준과 거래 가능한 매수층을 별도로 살펴야 합니다. 입지 편의성만으로 감정가 수준의 매매가치가 확보된다고 볼 수는 없습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 임차인 이주형의 대항력 확인. 전입 2022.05.25, 점유개시 2022.05.25, 확정일자 2022.05.13 및 임차권등기 2025.02.12를 주민등록·임대차계약서·임차권등기명령 원본과 대조하세요.
• 배당 전액 충당 여부 확인. 신건 인수 0원은 예상배당 결과입니다. 실제 배당 우선순위와 집행비용·조세채권 등으로 인해 임차보증금이 전액 배당되지 않을 가능성을 확인하세요.
• 유찰 시 총취득액 재계산. 1회 유찰 시 예상 인수액 19,083,200원, 2회 유찰 시 48,426,560원입니다. 응찰가와 인수액을 반드시 합산한 뒤 가격을 판단하세요.
• LIAO SISI의 전입·점유관계 확인. 전입일은 2025.12.08로 기재되어 있으나 보증금·확정일자·점유 범위가 미상입니다. 현재 거주 여부, 이주형과의 관계, 실제 임대차계약 존재 여부를 확인하세요.
• 민간임대주택등기 검토. 2022.05.31 등록된 민간임대주택등기에 따른 임대의무기간·임대료 증액 제한 및 매각 후 법률관계의 적용 여부를 확인하세요.
• 신청채권 및 채권자 관계 확인. 주택도시보증공사의 신청채권액은 165,000,000원입니다. 임차인 이주형의 보증금과 관련된 보증이행·채권양도·대위변제 여부를 원본 서류로 확인하여 중복된 채권관계가 없는지 검토하세요.
• 실거래 시세 확보. 감정가 186,000,000원과 유찰 시 실질취득금액 약 167,000,000원대가 현 시점 시장가격 대비 적절한지 유사 호실의 최근 거래 및 임대수요를 확인하세요.
• 명도 및 관리비. 임차권등기권자와 실제 전입자가 다를 수 있으므로 현재 점유자와 인도 가능 시점을 확인하세요. 공용부분 미납 관리비와 기계식주차장 유지비용도 점검하세요.
• 매각물건명세서 원본 대조. 인수권리 명시사항, 배당요구 내용, 등기부, 현황조사서와 최신 매각조건을 입찰 전에 다시 확인하세요.

맺으며 — “유찰가가 내려가도, 보증금은 사라지지 않는다”

번동 스카이캐슬 308호의 승부처는 대항력 있는 임차인의 보증금 처리입니다. 신건 186,000,000원에 낙찰되면 예상배당상 보증금이 전액 변제되어 이주형 관련 인수액은 0원입니다. 이 점만 놓고 보면 권리관계가 단순하게 보일 수 있습니다.

하지만 1회 유찰하면 낙찰가 148,800,000원에 인수액 19,083,200원이 더해져 실질취득은 167,883,200원입니다. 2회 유찰하더라도 실질취득은 167,466,560원으로, 최저매각가의 큰 폭 하락에 비해 실제 총부담은 거의 줄어들지 않습니다. 대항력 있는 보증금 인수형 경매가 갖는 구조적 특징입니다.

여기에 보증금과 점유관계가 확인되지 않은 전입자, 민간임대주택등기, 실제 배당관계와 보증기관 채권관계에 대한 확인 과제가 남아 있습니다. 동일 건물의 최근 실거래가를 확인하기 전에는 신건이나 유찰 회차 모두 가격상 저렴하다고 단정하기 어렵습니다.

결론은 입찰 신중. 신건 인수액 0원은 조건부 배당 추정이며, 유찰 후에도 매수인의 실질취득 부담은 1.67억 원대입니다. 임차보증금의 배당·인수 구조와 미상 전입자의 권리관계를 먼저 확인하고, 실질취득액을 현재 시세와 대조한 후 입찰 여부를 판단해야 합니다.