서울북부지방법원 2026타경10200. 서울 동대문구 답십리동의 대림아파트 101동 1층 102호가 경매에 나왔습니다. 전용면적은 84.66㎡, 감정가는 742,000,000원입니다. 현재 유찰 없이 감정가 그대로 첫 매각을 진행하는 신건입니다.

눈에 들어오는 것은 가격입니다. 같은 전용면적의 최근 12개월 거래 평균은 804,500,000원이고, 가장 최근 거래는 2026년 8월의 880,000,000원입니다. 감정가가 최근 평균보다 62,500,000원 낮습니다. 제공된 최근 거래 추세도 +11.7%로 나타나, 과거 거래 평균만으로 저평가를 주장하는 구조와는 다릅니다.

하지만 이 사건에는 가격보다 먼저 확인해야 할 등기 문제가 있습니다. 2021년 엔에이치농협캐피탈 근저당이 말소기준권리로 산정돼 있으나, 그보다 앞선 2017년 삼성생명 근저당의 변경·이전 기록이 남아 있습니다. 가격은 유망하지만 권리 순위의 원본 대조가 필요한 물건입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리와 선순위 확인

현재 산정된 말소기준은 2021.11.19 엔에이치농협캐피탈 근저당권으로, 채권최고액은 288,000,000원입니다. 이후 설정된 키움저축은행 근저당 148,800,000원, 경기신용보증재단 가압류 8,542,785원, 케이뱅크 가압류 17,000,000원, 경매개시결정 등은 통상 매각으로 소멸하는 권리입니다.

또한 2026.04.01 삼성생명보험에 의한 별도 임의경매개시결정도 확인됩니다. 이는 기존 근저당권의 존속 상태와 채권관계를 점검할 필요성을 높이는 사항입니다. 등기상 이미 말소된 과거 가압류와 압류는 현재의 매수인 인수권리로 계산하지 않습니다.

② 시세 비교 — 신건 가격이 최근 거래보다 낮다

답십리 대림아파트 전용 84.66㎡의 확인된 실거래 12건입니다. 전체 평균은 790,416,666원이지만, 최근 시장 수준을 판단할 때는 최근 12개월 평균 804,500,000원과 최신 거래, 가격 추세를 우선해서 살펴봅니다.

이번 신건 가격 742,000,000원은 최근 12개월 평균 804,500,000원보다 62,500,000원 낮고, 2026년 8월 최신 거래 880,000,000원보다도 138,000,000원 낮습니다.

특히 본건과 같은 1층에서 2026년 6월 885,000,000원의 거래가 확인된다는 점은 주목할 만합니다. 다만 같은 층과 면적이라도 동·향·수리 상태·점유 조건에 따라 가격은 달라지므로, 해당 거래 한 건을 곧바로 본건의 확정 시세로 보기는 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 742,000,000원 가정)

아래 표는 2021년 엔에이치농협캐피탈 근저당을 말소기준으로 적용한 배당 시뮬레이션입니다. 채권자별 배당액은 실제 확정 채권액이 아닌 채권최고액 또는 청구금액을 활용한 추정치입니다. 2017년 삼성생명 근저당이 유효한 것으로 확인되면 배당순위와 잔여액은 달라질 수 있습니다.

집행비용 9,820,000원 및 채권자 배당 462,342,785원을 반영한 산정입니다. 소유자 예상 잔여액은 269,837,215원이며, 미확인 선순위 채권·당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당액과 일치한다는 보장은 없습니다.

유찰 회차별 가격·배당 시나리오

유찰 시나리오는 가정된 최저매각가이며 실제 유찰을 예측하는 수치는 아닙니다. 각 회차의 집행비용과 채권자 배당은 제시된 추정 방식을 따른 값입니다. 2017년 근저당의 존속 여부에 따라 배당액과 잔여액이 달라질 수 있고, 미확인 임차인이 있다면 인수액도 재산정해야 합니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 동대문구 답십리동 동답초등학교 남서측 인근에 위치합니다. 대단지 아파트를 중심으로 상업·편익시설이 혼재한 아파트지대로, 감정평가상 주거환경과 입지조건은 양호합니다.
• 교통. 차량 출입이 용이하고 약 1km 거리에 지하철 5호선 장한평역, 약 1.4km 거리에 2호선 지선 신답역, 약 1.7km 거리에 청량리역이 소재합니다. 단지 주변 약 120m, 200m, 220m 지점에 버스정류장이 확인됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 아파트로 난방·위생·소방·승강기·방송설비가 갖춰져 있습니다. 외벽은 페인트 마감이고 창호는 하이샤시 이중창 구조입니다.
• 주차. 옥외 자주식 주차공간이 확보돼 있으며, 감정평가상 세대당 주차대수는 1.058대입니다.
• 도로. 아파트 단지 북측 약 10m, 동측 약 8m 도로에 접하며, 단지 부지는 대체로 경사지에 형성된 부정형 토지입니다.
• 규제. 제2종·제3종일반주거지역 관련 토지이용계획과 과밀억제권역, 교육환경 보호구역 및 토지거래계약 허가구역 지정 사항이 확인됩니다. 해당 규제의 구체적 적용과 취득 시 허가 필요 여부를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 토지 관련 공시지가 자료는 4,642,000원/㎡입니다. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
• 환금성. 228세대 단지이며, 동일 전용면적에서 12건의 거래가 확인됩니다. 최근 가격 추세는 상승 방향이지만 세대의 층·향·상태에 따른 가격 편차를 고려해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 2017년 근저당 원본 확인. 삼성생명보험 근저당의 말소 여부, 2025년 채권최고액 변경, 2026년 한국자산관리공사 이전등기의 관계를 등기사항전부증명서에서 반드시 확인하세요. 존속한다면 말소기준과 배당순위를 재검토해야 합니다.
• 중복 경매 확인. 엔에이치농협캐피탈의 2026타경10200 외에 삼성생명보험이 신청한 2026타경10595 임의경매개시결정도 확인됩니다. 두 사건의 진행관계와 매각절차를 확인하세요.
• 임대관계 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현황조사서·매각물건명세서·전입세대 관련 자료와 현장 점유 상태를 통해 대항력 있는 점유자가 있는지 확인해야 합니다.
• 1층 가격 검증. 2026년 6월 동일 전용면적의 1층 거래가 885,000,000원으로 확인되지만, 본건의 동·향·내부 상태와 차이가 있을 수 있습니다. 현장 확인을 통해 적정 응찰가를 판단하세요.
• 토지거래 허가 관련 사항. 대상 토지가 토지거래계약 허가구역으로 표시돼 있으므로, 경매 취득 시 법령상 예외 및 후속 이용 의무 적용 여부를 확인하세요.
• 세금·체납금. 국민건강보험공단 압류와 동대문구 압류는 해제·말소 이력이 확인되지만, 실제 배당에서 당해세와 기타 우선채권의 반영 여부는 별도로 확인해야 합니다. 미납 관리비도 점검하세요.
• 입찰자금. 낙찰대금뿐 아니라 취득세·등기비용·명도비용·수리비용을 반영해야 합니다. 입찰보증금의 정확한 금액과 납부조건은 해당 매각공고에서 확인하세요.
• 최신 서류 대조. 입찰 전 등기부·매각물건명세서·현황조사서· 감정평가서·매각공고를 다시 열람하고, 권리 변동 및 기일 변경 여부를 확인하세요.

맺으며 — “가격은 매력적, 권리는 확인 후”

답십리 대림아파트 101동 102호는 신건 최저가가 최근 시세 평균보다 낮다는 점에서 충분히 주목할 만한 경매물건입니다. 최근 12개월 평균 804,500,000원에 비해 최저가 742,000,000원은 92.2% 수준이며, 최근 거래 추세도 +11.7%입니다.

하지만 권리분석을 완료했다고 판단하기에는 남아 있는 확인 사항이 큽니다. 2017년 삼성생명 근저당이 말소된 것으로 분류된 점과 이후 변경·이전등기가 존재하는 점의 불일치를 해소해야 합니다. 이 권리가 존속한다면 현재의 배당순위 및 예상 잔여액은 다시 계산해야 합니다. 감정평가상 임대관계도 미상이므로 실제 점유자를 확인해야 합니다.

결론은 가격 측면에서는 긍정적이지만 권리 검증이 선행돼야 한다는 것입니다. 예상 인수액 0원이라는 장점과 최근 거래 대비 낮은 신건 가격을 평가하되, 핵심 등기와 점유관계를 확인하기 전에는 무리하게 응찰하지 않는 것이 타당합니다. 종합 평가는 B등급입니다.