서울북부지방법원 2026타경10208. 서울 중랑구 묵동 청담드림빌 3층 301호, 다세대주택입니다. 건물은 2015년 사용승인된 철근콘크리트구조의 5층 건물이며, 이 물건은 그중 3층에 위치합니다. 등기부상 소유자는 송문안으로, 2021년 3월 17일 거래가 273,000,000원에 소유권을 취득했습니다.

이 사건을 볼 때 가장 주의할 부분은 등기상 말소되는 임차권과 실제 임차보증금 인수위험을 구분해야 한다는 점입니다. 노경현은 2021년 3월 5일 주민등록을 마쳤고 2021년 3월 6일 점유를 시작했습니다. 반면 말소기준권리는 2021년 9월 29일 국민건강보험공단 압류입니다. 따라서 임차인의 대항력 성립 시점이 말소기준보다 앞섭니다.

그런데 매각물건명세서에는 주택도시보증공사(노경현)가 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출했다고 기재돼 있습니다. 이 확약이 해당 임차보증금 인수위험을 해소하는 핵심 근거입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인의 전입

등기부에는 국민건강보험공단의 압류 이후 김민주·경남은행·김현주·엠메이드대부 유한회사의 가압류, 중랑구의 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 이어집니다. 이들 등기상 부담은 매각에 따라 소멸할 대상으로 분석됩니다. 과거 우리은행 근저당권 143,000,000원은 2017.05.10 이미 말소됐으므로 현존 인수권리로 계산하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.73억과 확약서

실제 임차인 1명. 주택도시보증공사의 확약 및 경매 신청 사실을 추가 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.

③ 시세 비교 — 신건 3.31억의 가격 위험

청담드림빌은 총 10세대의 소규모 다세대주택입니다. 확인되는 거래는 2건이며, 면적이 서로 다릅니다. 따라서 최근 거래 평균을 그대로 이 호실의 확정적인 시세로 취급하기보다 가격 수준과 거래 추세를 검증하는 참고 지표로 활용해야 합니다.

최신 거래이자 최근 12개월 평균에 해당하는 가격은 259,000,000원입니다. 신건 최저매각가 331,000,000원은 그 127.8%입니다. 오래된 거래까지 포함한 전체 평균은 294,500,000원이지만, 단 두 건의 서로 다른 면적을 합산한 값이므로 가격 메리트 판단의 중심 지표로 삼기 어렵습니다.

④ 예상배당표 (매각가 331,000,000원 가정)

위 표는 제시된 신건 가정 배당 계산을 표시한 것으로, 확정 배당표가 아닙니다. 집행비용은 추정이며 국민건강보험공단·중랑구의 압류 관련 조세·공과금 등은 금액과 우선순위가 확인되지 않아 실제 배당이 달라질 수 있습니다. 주택도시보증공사의 청구금액과 노경현 임차보증금의 관계 및 중복계상 가능성도 배당 원본에서 확인해야 합니다.

이 계산에서는 신건 매각가 331,000,000원에서 집행비용을 제외한 뒤 임차보증금 273,000,000원이 전액 배당되는 것으로 가정하므로 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 실제 배당이 감소하면 일반적인 선순위 대항력 구조에서는 미배당금 인수가 문제될 수 있습니다. 이 사건은 확약서에 따른 잔존보증금 청구권 포기가 그 위험을 해소하는 별도의 근거입니다.

⑤ 회차별 인수 위험 — 확약이 가격구조를 바꾼다

대항력 있는 임차인의 보증금이 낙찰가를 초과하는 구조에서는 낙찰가가 낮아지더라도 보증금 중 미배당액의 인수가 늘어나 매수인의 실질취득비용이 크게 낮아지지 않을 수 있습니다. 다만 이 사건은 잔존보증금 반환청구권 포기 확약이 존재한다는 점에서 일반적인 인수형 경매와 다릅니다.

유찰 회차는 가정 시나리오이며 실제 진행 일정·최저가가 확정됐다는 의미는 아닙니다. 확약 미적용 금액은 제시된 배당 시나리오의 룰상 인수액입니다. 확약 적용 실질 인수 0원은 해당 보증금 청구권 포기가 유효하게 적용되는 경우에 한합니다. 취득세·등기비용·명도비용 등 별도 비용은 포함하지 않습니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울 중랑구 묵동 먹골역(7호선) 북동측 인근입니다. 주변은 공동주택·소규모 상가·학교 등이 혼재하는 주거지역입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 3층 301호입니다. 기본적인 급배수·위생·난방·도시가스 설비가 마련돼 있습니다.
• 도로. 동측으로 폭 약 4미터 내외 포장도로에 접합니다.
• 토지·규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등입니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정도 확인되므로 실제 입찰 및 취득 시점의 적용 범위를 확인해야 합니다.
• 공시지가. 3,448,000원/㎡입니다. 토지 전체 면적은 271.0㎡이며 개별 호실의 전유면적과 구분해야 합니다.
• 환금성. 10세대 규모이고 거래 표본은 2건으로 제한적입니다. 최근 거래와 과거 거래의 면적도 달라 호실별 적정가격 검증이 중요합니다.
• 내부 상태. 현장 방문 당시 이해관계인 폐문부재로 내부구조는 건축물대장상 도면에 의해 파악됐습니다. 실제 상태와 차이가 있을 수 있습니다.
• 건축물. 감정자료상 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 보고되지 않았습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.24 제출된 주택도시보증공사(노경현)의 잔존보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의 내용을 매각물건명세서와 함께 확인하세요.
• 대항력 확인. 노경현은 말소기준보다 먼저 전입하고 점유한 임차인입니다. 확약이 무효이거나 적용되지 않으면 미배당 보증금 승계위험이 다시 문제될 수 있습니다.
• 실제 임차인 1명. 주택도시보증공사를 추가 임차인으로 계산하거나 동일 보증금 채권을 이중 합산하지 않도록 보증채무 이행·승계관계를 확인하세요.
• 점유·명도. 임차권등기와 확약만으로 실제 점유자의 퇴거 및 인도가 완료됐다고 볼 수 없습니다. 현장 점유관계와 인도 가능성을 확인하세요.
• 신건 가격 검증. 최저가 331,000,000원은 최근 거래 259,000,000원보다 높습니다. 동일 면적·유사 층·비슷한 상태의 매매 및 매물가격을 추가로 확인하세요.
• 하락 추세. 관측 거래 추세 -21.5%를 참고하되, 서로 다른 면적에서 발생한 변화를 동일 면적의 확정 하락률로 해석하지 않도록 주의하세요.
• 미반영 우선채권. 국민건강보험공단 및 중랑구의 압류와 관련된 실제 징수금액·우선순위, 당해세·최우선변제 가능성을 확인하세요.
• 관리비·현장 상태. 공용부분 체납 관리비, 누수·보수 필요 여부, 내부 상태와 실제 구조를 확인하세요.
• 토지거래허가 규제. 허가구역의 대상과 지정기간을 확인하고 경매 취득에 적용되는 조건을 따로 검토하세요.
• 최종 서류 대조. 입찰 전 등기사항증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 확약서 및 최신 매각조건을 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수위험 해소와 가격 메리트는 다르다”

이 물건에서 가장 큰 권리 쟁점은 보증금 273,000,000원의 대항력 있는 임차인이었습니다. 말소기준보다 전입과 점유가 앞서므로 일반적인 경매라면 미배당 보증금 인수가 중요한 위험이 됩니다. 하지만 2026.06.24 제출된 확약서에 따라 잔존보증금 청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 구조여서, 확약의 유효한 적용을 전제로 해당 인수위험은 실질적으로 해소됩니다.

그럼에도 가격은 별개 문제입니다. 신건 최저가 331,000,000원은 최신 실거래이자 최근 12개월 평균인 259,000,000원의 127.8%입니다. 관측 거래 추세도 -21.5%로 하락 방향이며, 총 10세대에 거래 표본이 2건뿐이어서 환금성 검토가 필요합니다. 특히 비교 거래 면적이 다른 만큼 적정시세를 단정하기 어렵지만, 적어도 신건 가격이 저렴하다고 판단할 근거는 부족합니다.

결론은 권리상 조건부 긍정, 신건 가격은 보류입니다. 확약 원본과 실제 점유관계를 검증하고, 동일 조건 시세를 추가 확인한 후 접근하는 편이 합리적입니다. 유찰로 매각가격이 낮아진다면 확약의 효력이 유지되는 조건에서 가격 경쟁력이 개선될 수 있으나, 그 자체가 낙찰이나 수익성을 보장하지는 않습니다.