서울북부지방법원 2026타경10209. 서울특별시 성북구 종암동 41-34에 위치한 건물과 토지가 경매 대상입니다. 경매상 물건 분류는 다세대 + 토지이지만, 감정평가상 공부 및 현황 이용상태는 단독주택입니다. 건물은 1970.07.10. 사용승인을 받은 연와조 세멘기와지붕 1층 건물이며, 토지면적은 99.0㎡입니다.

현재 등기상 소유자는 이종규입니다. 2023.05.04. 협의분할에 의한 상속으로 소유권을 취득했고, 같은 날 성북제일새마을금고 명의의 채권최고액 300,000,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이후 같은 금융기관의 추가 근저당권과 고일종의 근저당권이 설정됐고, 강제경매·임의경매 개시결정 및 가압류가 이어졌습니다.

따라서 이 물건의 판단은 말소되는 등기 권리와 매각 후에도 별도로 문제가 될 수 있는 점유·시설·토지 현황을 구분하는 데서 출발해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 2023년 근저당이 기준

말소기준권리는 2023.05.04. 접수된 을구 18번 성북제일새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 300,000,000원이며, 공동담보로 같은 소재지의 토지가 기재되어 있습니다.

이후 설정된 성북제일새마을금고 근저당권 120,000,000원·60,000,000원, 고일종 근저당권 135,000,000원, 후순위 경매개시결정 및 제주은행 가압류는 제공된 등기 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리입니다. 신한카드 가압류는 별도의 해제로 이미 말소됐습니다.

② 점유·임차·매각조건 — 권리 밖의 위험

확인된 임차인 신고는 0명입니다. 그러나 감정평가서에는 본건의 임대 관계가 미상이라고 기재되어 있습니다. 따라서 실제 임차인이 없거나 소유자가 직접 거주한다고 단정할 수 없습니다.

③ 가격 검토 — 감정가와 시세는 구분해야 한다

감정가는 688,579,120원이며 현재 신건 최저매각가도 동일합니다. 한 번도 유찰되지 않아 감정가의 100%에서 매각이 진행되는 조건입니다.

하지만 이 물건은 최근 실거래 평균이나 개별 최신 거래가격을 통한 비교가 확인되지 않았습니다. 특히 현황이 단독주택인 토지·건물 일괄매각 물건은 건물 노후도, 토지의 접도 상태, 경계 및 이용 가능성 등에 따라 가격 차이가 발생할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 688,579,120원 가정)

제시된 배당 가정에 따르면 채권자 총청구액은 796,893,977원, 총예상배당액은 679,293,329원이며, 집행비용은 9,285,791원입니다.

신건 가격에 매각되더라도 채권자들에게 117,600,648원의 미배당이 발생하고 소유자 잔여금은 0원으로 추정됩니다. 이는 채권자의 회수 부족액이지 낙찰자가 직접 승계하는 채무액이 아닙니다.

배당표는 채권최고액과 기재된 청구금액을 기초로 하는 단순 시뮬레이션입니다. 동일 채권자의 별도 근저당·경매개시결정 청구가 중복 채권인지 확인되지 않았으며, 실제 배당순위, 피담보채권 잔액, 집행비용, 조세채권 및 임차인 우선변제 등에 따라 배당액이 변경될 수 있습니다. 확정 배당표로 해석해서는 안 됩니다.

⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 확인할 권리는 같다

유찰 가정별로 배당 부족액은 증가하지만, 제공된 권리분석 모델에서는 모든 회차의 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 이러한 계산은 미확인 선순위 임차권 또는 별도 인수권리가 없다는 전제가 유지되어야 의미가 있습니다.

1회 또는 2회 유찰 시 최저매각가가 내려가더라도, 그 가격이 실제 시장가치보다 낮다는 증거는 아닙니다. 물건 자체의 상태와 토지의 이용 가능성을 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.

⑥ 입지·토지·건물 상태 (감정요항표 기준)

• 위치. 서울특별시 성북구 종암동 소재 서울숭례초등학교 북서측 인근입니다. 주위에는 아파트, 다세대·연립주택, 다가구·단독주택, 근린생활시설 및 학교 등이 혼재합니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장, 근거리에 지하철 6호선 고려대역이 있습니다. 감정평가상 교통상황은 대체로 보통입니다.
• 건물. 1970.07.10. 사용승인된 연와조 세멘기와지붕 1층 건물입니다. 급·배수, 난방 및 태양광 설비가 기재되어 있습니다. 건물 노후도와 실제 유지·보수 상태를 별도로 확인해야 합니다.
• 용도지역. 제3종일반주거지역이며, 토지 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 지형은 평지·사다리형으로 기재되어 있습니다.
• 도로. 지적도상 맹지이나 현황상 남측 및 서측에서 폭 약 2~3m 내외의 포장도로에 각각 접합니다. 도로의 법적 성격과 통행권, 실제 접도 조건을 확인해야 합니다.
• 토지 경계. 일부가 현황 도로로 이용되고 있어, 정확한 위치·면적·경계는 측량이 필요하다는 감정평가 의견이 있습니다.
• 규제. 제3종일반주거지역 외에 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등의 기재가 있습니다. 토지거래계약허가구역 관련 사항도 기재되어 있으므로 대상 용도·매수인 유형·적용 기간을 입찰 시점에 재확인해야 합니다.
• 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며, 위반건축물 여부는 별도로 보고된 위반 표시가 없습니다. 다만 물건 분류와 단독주택 이용상태의 관계는 확인이 필요합니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 임차·점유 확인. 임대 관계 미상입니다. 전입세대, 실제 점유자, 임대차계약과 확정일자, 매각물건명세서의 최종 내용을 확인해야 합니다.
• 태양광 설비 소유권. 리스·렌탈 계약 여부, 실제 소유자, 제3자 권리 주장 및 정상 작동 여부를 확인해야 합니다.
• 토지 측량. 지적도상 맹지, 남측·서측 포장도로, 토지 일부 도로 이용과 경계 문제를 검토해야 합니다.
• 건물 현황. 현황 단독주택의 구조·면적·노후도, 제시외 건물의 범위와 실제 사용 상태를 점검해야 합니다.
• 가격 적정성. 감정가 688,579,120원이 실제 거래가치에 부합하는지 인근 단독주택·토지 거래와 개별 입지 조건을 기준으로 검토해야 합니다.
• 배당 및 채권 중복. 성북제일새마을금고의 복수 근저당, 고일종의 근저당과 별도 경매개시결정 등 실제 피담보채권의 관계를 확인해야 합니다.
• 조세·체납금. 체납 공과금, 당해세, 법정 우선채권과 매수인에게 영향을 줄 수 있는 항목을 확인해야 합니다.
• 원본 서류 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 토지대장·지적도·건축물대장 및 입찰 시점의 변경사항을 확인해야 합니다.

맺으며 — “등기상 소멸”과 “안전한 취득”은 다르다

이 물건은 말소기준권리가 명확합니다. 2023.05.04. 성북제일새마을금고 근저당권 이후의 주요 등기 권리들은 매각으로 소멸하는 구조이며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액도 0원입니다.

그러나 임대 관계가 미상이고, 태양광 설비에는 제3자 소유권 주장이 가능하며, 토지는 지적도상 맹지이면서 현황 도로와 경계 문제가 존재합니다. 또한 최근 실거래 기준의 시세 검증이 이루어지지 않아, 신건 최저가 688,579,120원에 가격 경쟁력이 있다고 판단할 근거도 부족합니다.

신건 가격에서 채권자 미배당액이 117,600,648원 발생한다는 사실은 채권자 측 회수 부족을 의미할 뿐, 매수인이 저렴하게 취득한다는 뜻은 아닙니다.

결론은 '등기상 인수 위험은 제한적이지만, 현장 권리와 가격은 확인 전까지 보류'입니다. 입찰 여부보다 임대차·설비 소유권·토지 경계와 적정 시세의 검증이 먼저이며, 유찰 시에도 이 확인 절차는 생략할 수 없습니다.