서울북부지방법원 2026타경10226. 서울 강북구 수유동의 성우스타팰리스 4층 401호 다세대주택입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물의 4층에 위치하고, 방 3개·거실·주방·욕실 2개· 발코니 등을 갖춘 주거용 공간으로 평가되어 있습니다.
이 물건의 눈에 띄는 특징은 소유권이 신탁회사에 이전되어 있다는 점입니다. 등기부상 수탁자는 국제자산신탁주식회사이고, 2017.11.08 소유권이전 신탁등기가 이루어졌습니다. 같은 날 투에스캐피탈대부주식회사 명의의 근저당권도 설정됐습니다. 근저당권 접수번호는 64825, 신탁등기 접수번호는 64826입니다.
현재 임의경매 신청인은 케이드래곤대부 주식회사로 표시되어 있으며, 등기에는 변경 전 상호가 투에스캐피탈대부주식회사라고 기재되어 있습니다. 다만 경매 신청청구액과 등기부상 근저당 채권최고액 사이의 차이가 커, 신청채권의 구성과 실제 배당관계를 따로 확인해야 하는 사건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2026타경10226 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 292-58 제4층 제401호 도로명주소: 서울특별시 강북구 삼양로123가길 14 |
| 건물종류 / 이용 | 집합건물(다세대주택) · 방3·거실·주방·욕실2·발코니·현관 |
| 건물구조 / 층 | 철근콘크리트구조, 평스라브지붕 · 지상 5층 중 4층 401호 |
| 소유자 | 국제자산신탁주식회사 (수탁자) |
| 신탁원부 | 제2017-2142호 |
| 감정가 / 최저가 | 278,000,000원 / 278,000,000원 (신건 · 유찰 0회) |
| 신청채권자 | 케이드래곤대부 주식회사 (변경 전: 투에스캐피탈대부주식회사) |
| 경매 신청청구액 | 173,654,794원 |
| 말소기준권리 | 2017.11.08 을구 8번 근저당권 · 채권최고액 1,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.27 |
| 등기 확인일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 근저당 1,000,000원과 신탁의 결합
권리분석의 기준은 2017.11.08 접수된 을구 8번 근저당권입니다. 근저당권자는 투에스캐피탈대부주식회사, 채무자는 이화백, 채권최고액은 1,000,000원입니다. 이 근저당권은 경매로 매각될 때 소멸하는 것으로 분류됩니다. 현재의 임의경매개시결정등기도 매각으로 소멸하는 권리입니다.
과거 수산업협동조합중앙회·우리은행·엘리트론대부·김민선 명의의 근저당권은 이미 말소된 이력입니다. 2015년 강제경매와 2016년 임의경매도 각각 취하되어 말소됐습니다. 강북구 압류등기 역시 해제·말소된 이력으로 확인됩니다. 과거에 경매가 여러 차례 개시됐다는 사실과 현재 사건의 유찰 0회는 구별해야 합니다.
② 임차인·대항력 — 확인된 임차인은 없지만 점유는 별개
현재 확인되는 임차인 신고는 없습니다. 배당 시뮬레이션도 매수인 인수액 0원을 전제로 작성되어 있습니다. 따라서 확인된 범위에서는 임차보증금을 별도로 떠안는 구조가 드러나지 않습니다.
| 구분 | 확인 결과 | 판단 |
|---|---|---|
| 확인된 임차인 | 없음 | 신고 내역 없음 |
| 대항력 있는 임차인 | 확인되지 않음 | 현장 확인 필요 |
| 우선변제권 | 확인되지 않음 | 판정 보류 |
| 매수인 인수 예상 | 0원 | 모형상 추정 |
| 신탁 관련 임대차 | 신탁원부 대조 필요 | 확인 필수 |
여기서 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 사실은 다릅니다. 실제 점유 여부, 전입일, 보증금, 확정일자가 확인되지 않은 사람에 대해 대항력이 있다고 단정할 수 없지만, 대항력 문제 자체가 완전히 해소됐다고 판단할 근거도 충분하지 않습니다.
③ 가격 분석 — 신건 278,000,000원이 싸다는 근거는 없다
감정가는 278,000,000원, 최초 최저매각가도 278,000,000원입니다. 현재 사건은 유찰 0회의 신건으로, 최저매각가가 감정가와 같습니다.
다만 인근 다세대주택의 최근 실거래 평균, 최신 거래가격 및 가격 추세를 확인할 수 있는 비교 수치가 확보되지 않았습니다. 따라서 현재 최저매각가를 기준으로 시세보다 저렴하다거나 할인 폭이 크다고 평가할 근거는 없습니다. 감정가는 법원경매에서의 평가액이지, 현재 시장에서 실현 가능한 매도가격을 보장하지 않습니다.
| 매각 시나리오 | 매각가격 | 매수인 인수 | 실질취득 추정 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 (100%) | 278,000,000원 | 0원 | 278,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 222,400,000원 | 0원 | 222,400,000원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 177,920,000원 | 0원 | 177,920,000원 |
실질취득 추정액은 각 회차의 매각가격에 모형상 인수액 0원을 더한 값입니다. 취득 관련 세금·명도·관리비 등 별도 비용은 포함하지 않습니다. 향후 실제 인수할 권리가 확인되면 실질취득액도 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 278,000,000원 가정)
현재 배당 시뮬레이션은 집행비용과 을구 8번 근저당권의 채권최고액을 반영한 뒤 나머지를 소유자에게 교부하는 형태입니다. 그러나 이 결과를 실제 법원 배당액으로 받아들이기는 어렵습니다.
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 4,692,000원 |
| 1. 을구 8번 근저당 · 투에스캐피탈대부 | 1,000,000원 | 1,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부(모형상) | — | 272,308,000원 |
| 매각대금 합계 | — | 278,000,000원 |
따라서 소유자 잔여로 표시된 272,308,000원은 신청채권 전부의 실제 배당관계가 검증된 확정 잔여금이 아닙니다. 근저당권부질권, 신청채권의 법적 근거, 배당요구 및 법정 우선순위를 확인하지 않은 상태에서 실제 소유자 교부액을 단정해서는 안 됩니다.
또한 신청채권의 미지급 표시액이 매수인에게 승계되는 채무라는 뜻도 아닙니다. 채권자의 미회수 가능성과 매수인의 권리인수 여부는 별도로 판단해야 합니다.
⑤ 회차별 배당과 소유자 잔여액
| 회차 | 매각가격 | 등재채권 미배당 | 신청채권 지급표시 | 소유자 잔여(모형) |
|---|---|---|---|---|
| 신건 | 278,000,000원 | 0원 | 0원 | 272,308,000원 |
| 1회 유찰 | 222,400,000원 | 0원 | 0원 | 217,486,400원 |
| 2회 유찰 | 177,920,000원 | 0원 | 0원 | 173,629,120원 |
위 금액은 제공된 배당 시뮬레이션 결과입니다. 등재 근저당 채권 1,000,000원은 전 회차 전액 배당되는 것으로 계산되지만, 신청채권 173,654,794원은 별도로 지급 0원으로 표시됩니다. 두 계산을 혼동해서는 안 되며, 실제 배당순위·신청채권 인정액· 소유자 교부액은 법원 자료 확인 전까지 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 수유동 소재 인수중학교 북동측 인근입니다. 주변에는 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설 및 각급 학교가 혼재하며 주위 환경은 보통 수준으로 평가되어 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근 도로변에 노선버스 정류장이 소재합니다. 감정평가상 대중교통 여건은 보통으로 기재되어 있습니다.
- 구조·이용. 철근콘크리트구조 평스라브지붕의 5층 건물 중 4층입니다. 외벽은 타일·돌붙임, 창호는 샷시 창호이며, 방3·거실·주방·욕실2 등의 다세대주택으로 이용 중입니다.
- 설비. 기본적인 급·배수 및 위생설비, 도시가스 개별난방설비, 승강기설비가 설치되어 있습니다.
- 토지. 수유동 292-58·292-59·292-60의 3필지 일단 토지로, 대체로 등고평탄하며 다세대주택 건부지로 이용 중입니다. 서측으로 폭 약 6미터의 포장도로에 접합니다.
- 도시계획. 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 소로3류 접합, 과밀억제권역 등으로 표시됩니다. 토지거래계약 허가구역 고시도 대상 용도 및 기간별로 기재되어 있으므로 다세대주택에 대한 실제 적용 여부를 구분해 확인해야 합니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항은 별도로 표시되어 있지 않습니다. 다만 실제 내부 상태와 수리비용은 현장 확인이 필요합니다.
- 환금성. 다세대주택은 개별 건물·호실 조건에 따른 가격 차이가 발생할 수 있습니다. 비교 가능한 최근 실거래가격이 확인되지 않아 현재 매각가의 적정성이나 향후 매도 가능 가격을 정량적으로 평가하기 어렵습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 신탁원부 원문. 제2017-2142호 신탁원부에서 수탁자 권한, 수익자, 임대차 승인 및 처분 조건을 확인합니다. 신탁등기만으로 임대차와 소유권 관련 쟁점을 모두 판단할 수 없습니다.
- 신청채권 173,654,794원 검증. 근저당 채권최고액 1,000,000원과 차이가 발생한 원인, 채권의 법적 성격 및 배당 대상 채권액을 경매 신청서류와 채권계산서로 확인합니다.
- 효성캐피탈 질권 확인. 을구 8-1번 근저당권부질권의 피담보채권 관계와 매각 후 말소 처리를 확인합니다. 이를 독립된 부동산 근저당 채무로 중복 합산하지 않습니다.
- 실제 점유 및 임차인 조사. 전입세대확인, 현황조사, 매각물건명세서와 현장 방문 결과를 대조합니다. 확인되지 않은 임대차보증금이나 대항력 위험이 남아 있는지 살펴야 합니다.
- 인수액 0원 재검증. 시뮬레이션상의 인수 0원은 유용한 출발점이지만, 실제 매수인 인수 권리와 신탁 관련 법률관계를 법원 서류에 따라 최종 판단해야 합니다.
- 실거래가격 비교. 수유동 인근의 유사 규모·유사 구조 다세대주택 가운데 최근 거래된 물건을 비교하여 감정가 278,000,000원의 타당성을 검토합니다. 거래 시기와 가격 흐름도 함께 살펴야 합니다.
- 체납 관리비·명도비. 공용부분 관리비 체납 가능성과 실제 점유자 인도 및 명도에 필요한 비용을 확인합니다.
- 토지 규제 확인. 감정평가서에 기재된 토지거래허가구역의 지정기간·대상 용도와 다세대주택 해당 여부를 입찰 시점의 공식 고시로 재확인합니다.
- 매각물건명세서 원본. 매각으로 소멸하지 않는 권리, 특별매각조건, 점유·임대차 및 인수사항을 법원 원본으로 최종 대조합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 중요한 것은 권리관계의 검증
이 사건의 겉모습은 단순합니다. 신건 최저가 278,000,000원, 확인된 임차인 신고 없음, 모형상 매수인 인수액 0원입니다. 과거의 주요 담보권도 이미 말소되어 있으며, 현재 근저당권과 경매개시결정 역시 매각으로 소멸하는 것으로 분류됩니다.
하지만 국제자산신탁주식회사 명의의 신탁등기, 효성캐피탈의 근저당권부질권, 그리고 173,654,794원의 경매 신청청구액과 1,000,000원의 근저당 채권최고액 사이의 차이를 지나쳐서는 안 됩니다. 특히 신청채권자 지급액이 0원으로 표시되는 배당 모형만으로 실제 채권자 배당과 소유자 잔여액을 확정할 수 없습니다.
가격 측면에서도 신건 278,000,000원이 현재 실거래 시세보다 저렴하다는 근거가 확인되지 않았습니다. 따라서 이 사건은 명시적으로 드러난 인수 부담은 낮지만, 권리 검증과 시세 검증이 모두 필요한 조건부 검토 물건입니다.
결론은 적극 입찰보다 확인 우선. 신탁원부, 채권계산서, 근저당권부질권, 실제 점유관계, 유사 다세대주택의 최근 거래가격이 확인된 이후에야 매수 가능 가격과 실제 위험을 합리적으로 판단할 수 있습니다.
