서울북부지방법원 2026타경10255. 서울 강북구 수유동 삼양로111가길 5에 자리한 제비동 5층 501호 다세대주택입니다. 등기부상 소유자는 박재민이며, 2021년 10월 13일 거래가액 240,000,000원에 취득했습니다. 이후 서민금융진흥원의 가압류, 강북구·국민건강보험공단·청주시의 압류가 이어졌고, 주택도시보증공사가 강제경매를 신청했습니다.

여기서 눈여겨볼 부분은 압류의 개수보다 말소기준권리 이전에 성립한 임차인의 대항력입니다. 정수진의 전입일은 2021년 9월 24일, 확정일자는 2021년 9월 3일입니다. 말소기준인 2022년 5월 31일 서민금융진흥원 가압류보다 앞섭니다. 통상적인 말소기준권리 이후의 임차권과 달리, 배당 부족이 발생하면 잔여 보증금 인수 문제가 생길 수 있는 구조입니다.

다만 이 사건에는 판단을 바꾸는 2026년 6월 24일 확약서가 있습니다. 주택도시보증공사(정수진)가 보증금 전액을 배당받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의했습니다. 따라서 입찰 판단은 확약 적용 범위 확인과 시세 검증에 집중해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 핵심

말소기준권리는 2022년 5월 31일 서민금융진흥원 가압류(5,002,837원)입니다. 이후 등기된 강북구·국민건강보험공단·청주시의 압류 및 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 말소되는 권리입니다.

우리은행 근저당권 1,200,000,000원과 중소기업은행 근저당권 108,000,000원은 각각 등기부상 이미 말소된 과거 권리입니다. 따라서 현재의 말소기준권리로 취급하지 않습니다.

② 임차인 분석 — 보증금 2.4억과 확약의 효과

실제 임차인은 1명입니다. 주택도시보증공사(정수진)라는 표기는 보증금채권 및 경매신청과 연관된 명칭으로, 주택도시보증공사를 별도의 임차인으로 추가하거나 같은 보증금 240,000,000원을 두 번 합산해서는 안 됩니다. 임차권자 정수진과 주택도시보증공사의 채권 승계·대위 관계는 원본 서류로 확인해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 260,000,000원 가정)

위 금액은 제공된 배당 추정에 따른 단순 배분 예시입니다. 정수진의 임차보증금채권과 주택도시보증공사의 신청채권이 동일 보증금채권의 대위·승계 관계에 있다면 서로 독립한 채권으로 중복 지급할 수 없습니다. 실제 채권 귀속과 배당순위에 따라 배분 결과가 달라질 수 있습니다. 집행비용은 추정액이며 당해세·우선징수액 등은 별도로 반영될 수 있습니다.

신건 기준 추정 채권 미배당액은 229,442,837원입니다. 이 금액을 매수인의 인수액으로 해석해서는 안 됩니다. 채권자에게 배당되지 않은 금액과 매수인이 법적으로 인수해야 하는 보증금은 서로 다른 개념입니다. 확약이 유효하게 적용되는 조건에서 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

④ 유찰 시나리오 — 낙찰가와 실질취득의 차이

신건 최저매각가는 260,000,000원입니다. 제시된 회차별 시나리오에서는 유찰 시 208,000,000원, 166,400,000원으로 낮아집니다. 다만 낙찰가가 낮아질수록 배당 재원이 감소하고, 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 잔존 보증금 인수 문제가 커질 수 있습니다.

확약 미반영 인수 추정액은 회차별 조건에 따른 위험 비교용 금액입니다. 해당 임차인의 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 확약이 유효하면 실질 인수는 각 회차 모두 0원으로 판단합니다. 낙찰가 외의 취득세·명도비·관리비 등 부대비용은 별도입니다.

⑤ 가격 판단 — 시세 검증 없이는 저렴하다고 볼 수 없다

이 물건의 감정가와 현재 최저매각가는 모두 260,000,000원입니다. 등기부에 나타난 박재민의 2021년 취득 거래가액은 240,000,000원입니다. 그러나 이 과거 취득가액은 현재의 동일 유형 실거래 시세를 대신할 수 없습니다.

특히 이 물건은 다세대주택입니다. 주변 공동주택이라도 건물의 규모·연식·층수·대지권·주차 조건·내부 상태가 다르면 실거래 가격에 차이가 날 수 있습니다. 실제 응찰가 결정은 비교 가능한 다세대주택 실거래와 개별 건물 상태를 함께 검토한 뒤에 이루어져야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 강북구 수유동 가오리역(우이신설선) 북서측 인근으로, 단독주택·다세대주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다. 주위 환경은 대체로 무난한 것으로 평가됐습니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장과 가오리역이 있어 전반적인 교통 상황은 무난한 편입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조의 5층 건물 내 제비동 5층 501호로, 석재 붙임 외벽과 하이샷시 창호 등이 설치되어 있습니다.
• 내부·설비. 거실·방 3·화장실 2의 단지형다세대주택으로 추정됩니다. 위생 급배수설비, 화재탐지설비, 도시가스 난방설비가 갖추어진 것으로 평가됐습니다. 다만 폐문부재로 실제 내부구조와 상태는 확인하지 못했습니다.
• 접면도로. 남동측으로 폭 약 4m 내외의 포장도로에 접합니다. 실제 차량 출입과 주차 여건은 현장에서 확인해야 합니다.
• 토지이용규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 과밀억제권역 및 대공방어협조구역 등에 해당합니다. 토지거래허가구역 지정 내용도 확인되므로 입찰 전 적용 여부를 확인해야 합니다.
• 환금성. 주변에 주거시설과 생활시설이 혼재하지만, 해당 호수의 최근 비교 실거래가 확인되지 않아 환금성이나 적정 매도가격을 확정하기 어렵습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026년 6월 24일 제출된 잔존 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 동의의 대상·조건·효력을 매각물건명세서와 확약서 원본으로 확인해야 합니다.
• 채권 승계·중복 확인. 정수진의 보증금 240,000,000원과 주택도시보증공사의 청구액 240,000,000원의 관계를 확인하고, 별개의 보증금으로 중복 계산하지 않아야 합니다.
• 선순위 임차권 확인. 정수진의 전입·점유·확정일자와 현재 점유 상태를 대조하고, 확약의 효력이 미치는 범위를 확인해야 합니다.
• 압류·당해세 점검. 강북구·국민건강보험공단·청주시의 압류 및 관련 체납금 내역을 확인해야 합니다. 배당에서 우선 충당되는 세금이나 공과금이 있으면 채권자별 배당액이 달라질 수 있습니다.
• 실거래 시세 검증. 수유동 인근의 유사 다세대주택을 대상으로 최근 거래가격과 층·면적·건축연도·주차 여건을 비교해 응찰가 상한을 설정해야 합니다.
• 내부 확인과 명도. 폐문부재로 내부가 확인되지 않았으므로 누수·설비·수리 비용과 실제 점유자를 확인해야 합니다. 보증금 인수액이 0원이라고 해서 인도·명도 절차까지 자동으로 끝나는 것은 아닙니다.
• 미납 관리비. 체납 관리비와 공용부분 관련 부담 여부를 관리주체에 확인해야 합니다.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서 및 확약서의 최종 내용을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수위험 해소와 가격 메리트는 별개”

이 사건은 단순한 후순위 권리 소멸형이 아닙니다. 말소기준권리 이전에 전입한 보증금 240,000,000원의 대항력 임차인이 존재합니다. 따라서 확약이 없었다면 유찰 후 가격이 낮아질수록 매수인의 보증금 인수 위험을 더욱 주의해야 하는 물건입니다.

그러나 주택도시보증공사(정수진)가 잔존 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기 말소에 동의하는 확약서를 제출하면서 권리분석의 핵심 위험은 상당 부분 해소됐습니다. 확약이 유효하게 적용되면 실질 인수액은 0원입니다.

그렇다고 곧바로 안전한 투자처라고 결론 내릴 수는 없습니다. 최저가 260,000,000원의 시세 경쟁력이 확인되지 않았고, 세금·공과금 관련 압류, 보증금채권의 승계 관계, 실제 점유 및 내부 상태를 점검해야 합니다. 다세대주택의 환금성과 비교 거래도 별도로 검증할 필요가 있습니다.

결론은 권리조건 확인 후 가격 판단. 확약서의 효력을 원본으로 확인하고, 시세와 현장 상태를 검증한 다음 응찰 여부를 결정하는 것이 적절합니다. 보증금 인수 문제가 해소됐다는 이유만으로 신건 가격을 저렴하다고 판단해서는 안 됩니다.